Аренда в период пандемии, что ждет арендодателей, юристов и судей.

Рынок аренды ждут потрясения. Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно. Что будет с арендодателями, юристами и судьями, попробуем разобраться в этом. Из-за сложившейся ситуации закон не доработали, результатом, ставшая неизбежной возможность немалых юридических рисков и последствий.

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. (Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций")

Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации. А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Данные противоречивые меры вызвали бурное обсуждение в юридической среде и не только.

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт.

Кратко о законе: что поменяется в арендных отношениях*

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды.

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества».На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. Из этого получается, что договор аренды продолжает действовать, ведь помещение занято имуществом и им одинаково не имеет возможности использовать имущество ни арендодателю, ни арендатору.

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

Не очень понятно, о каком периоде идет речь? Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год? Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется?

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд.

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Вся судебная система будет перегружена от количества «отложенных» дел.

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Давайте уточним, какие обстоятельства можно назвать форс-мажорными. Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Для данных обстоятельств предусмотрены четкие критерии:

1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.

2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законе нет конкретных ситуаций, которые следует отнести к форс-мажорным, но исходя из судебной практики к ним можно отнести: землетрясения, наводнения, крупные забастовки, эпидемии.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государства помощи не предвидится. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Подведем краткие итоги по вышесказанному… Данные изменения затронут как минимум три стороны правоотношений-арендодателей, юристов, судей.

• Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).

• Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).

• Суды – вал исков.

• Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды.

Таким образом, арендодатели очень пострадают, и это связано не только с потерей денег, но и с дальнейшим снижением спроса на рынке аренды. Это в свою очередь станет весомым ударом для тех, у кого арендный бизнес является основным или единственным заработком.