Аренда в период эпидемии

На сегодня актуальная тематика, что же делать во время пандемии и назначенного Правительством карантина арендаторам? У кого-то карантин до 05.04.2020 г., у кого-то до 30.04.2020 г. т.е. округлим месяц! Месяц, когда бизнес не функционирует. Кто смог, тот ушел на дистанционное ведение услуг, но не все виды деятельности возможны удаленно, например зуб удаленно не вылечишь, досуговые и праздничные мероприятия тоже сложно, но можно.

Начнем с понимания, что эпидемия является форс-мажорным обстоятельством, согласно ч.3 ст.401 ГК РФ.

Приведем перечень, что относится к форс-мажорным обстоятельствам:

• землетрясения;

• наводнения;

• войны;

• крупные забастовки;

• эпидемии.

Таким образом, мы видим, что введенный карантин и есть форс-мажор.

В договоре аренды (найма) может быть отражено данное понятие по-разному.

Может отнесен целый раздел под названием форс-мажор, а может быть указано следующее: «Вопросы, не урегулированные Договором, регулируются действующим гражданским законодательством РФ» или «В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает…..».

Если в договоре аренды (найма) вообще отсутствует упоминание о наступлении форс-мажора – не стоит расстраиваться. То что не указано в договоре, регулируется действующим законодательством, т.е. ГК РФ, т.к. изначально при составлении договора стороны заключали его в соответствии с нормами ГК РФ.

Формально, в гражданско-правовых системах форс-мажор определяется как обстоятельство, которое освобождает стороны, заключившие договор, от ответственности.

Что нужно делать арендатору?

Сообщить арендодателю о наступлении форс-мажорных обстоятельств, направив об этом уведомление, сославшись на:

-ст.401 п.3 «Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств»;

-ст.451 п.1 ГК РФ «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»;

-ст.614 п.3 и 4 ГК РФ

«3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».

Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон, если договором или законом не предусмотрено иное.

Таким образом, арендатор имеет право просить у арендодателя уменьшение арендной платы, не начисления неустойки или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей, в случае отказа можно обратиться в суд.

Если же арендодатель согласился, то обязательно следует заключить дополнительное соглашение.