Сбербанк и ВТБ массово подставили своих ипотечников

Ипотечники Сбербанка и ВТБ массово теряют право на налоговый вычет, а многодетные семьи – ещё и возможность получения субсидии 450 000 рублей. Все дело в договорах ипотеки и купли-продажи.

Подвох для ипотечников

Сразу начнем с примера: вы покупаете квартиру в ипотеку за 2,5 миллиона, а продавец просит указать в договоре только один миллион, так он пытается уйти от налогов.

Поскольку сделка ипотечная, то все согласовывается с банком. Далее договор купли-продажи действительно заключают на 1 миллион рублей, а кредитный – на 2,5 миллиона. Чтобы обосновать, почему заём превышает стоимость квартиры, банк меняет цель кредита и указывает, что он выдан не только на приобретение объекта недвижимости, но и на его ремонт. В реальности же оставшиеся полтора миллиона также передаются продавцу.

В другом случае договор купли-продажи заключается на полную сумму 2,5 миллиона, но там же указывается, что один миллион идет продавцу в качестве оплаты за жилье, а еще полтора ему же, но за оплату неких неотъемлемых улучшений данного объекта. В кредитном договоре в этой ситуации изменения в «цель кредита» могут вноситься, а могут и не вноситься, то есть договор может быть оформлен как сугубо на покупку жилья, так и на покупку и на неотделимые улучшения.

Формально во всех этих манипуляциях банк не нарушает закон и получает прибыль, а заемщик получает ощутимый убыток.

Ипотечники, согласившиеся занизить цену в договоре, не смогут получить полноценный налоговый вычет за жилье. Вернуть 13% можно только с тех средств, которые ушли именно на покупку, а с тех, которые не указаны в договоре или ушли на неотъемлемое улучшение – нельзя.

В нашем случае расходы на покупку составили 1 миллион, значит, вернуть можно будет только 130 000 рублей.

Это же касается вычета за проценты по ипотеке, но здесь всё грустнее. Если в ипотечном договоре есть двойная цель – на покупку и на неотъемлемое улучшение, то вычет сделают только с тех процентов, которые уплачены за сумму, ушедшую на покупку, а за проценты, уплаченные по остальной сумме, вычет не сделают.

В нашем примере на покупку ушел один миллион. Несмотря на то что вся сумма кредита составляет 2,5 миллиона, возврат НДФЛ возможен только в отношении процентов уплаченных за 1 миллион.

Но это не главное. Основная проблема вот в чем: у вычета за проценты есть лимит 13% от трех миллионов, то есть максимум можно вернуть 390 000 рублей. Если лимит исчерпан на одном объекте, то перенести его на другой нельзя, его остатки сгорают, этим он невыгодно отличается от вычета за недвижимость, где лимиты переносить можно.

Для нашего случая это вообще губительно, ведь мы платим проценты за всю сумму ипотеки, а вычет получаем только за те проценты, которые уплачены по одному миллиону, а после наше дальнейшие право на вычет по ипотеке сгорает вовсе.

Вдумайтесь в следующие цифры:
Допустим, наш ипотечный кредит 2,5 миллиона рублей взят на 20 лет по ставке 9% годовых.
За этот срок переплата по процентам составит 2,9 миллиона рублей.

Теоретически мы могли бы вернуть 13% от этой суммы, то есть 377 тысяч, а практически вернем только 150 тысяч 800 рублей – это и есть 13% от суммы процентов, уплаченных за пользование одним миллионом.

Заключая такие договоры покупатель, вероятно, не понимал будущих убытков, а продавец понимал, но преследовал свои выгоды, банк тоже понимал, но ему на вас наплевать.

Присутствие в договоре ипотеки иных целей, кроме покупки объекта, является поводом для отказа в выплате субсидии 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка. Причина – несоответствие целей кредита требованиям постановления, регулирующего данную выплату.

Дополнительные цели, такие как «неотъемлемое улучшение» могут появиться в договоре ипотеки не сразу, а при рефинансировании.

Случай из практики

ВТБ предлагал своим заемщикам рефинансировать ипотеку под сниженный процент, только сумма нового займа предлагалось больше той, которая необходима для погашения действующей ипотеки, к примеру, на 200 000 рублей. В новом договоре указывалось, что деньги выдаются не только на рефинансирование, но и на ремонт объекта ипотеки.

Проблем с налоговым вычетом в данной ситуации практически не возникает, при рефинансировании право на вычет за ипотеку сохраняется, вы не получите вычет только за те проценты, которые набежали по дополнительным 200 тысячам.

Подвох скрыт в другом. Двоякая формулировка в новом договоре способна помешать получению все той же государственной субсидии в 450 000 рублей и еще участию в семейной ипотеке. Дело не в самом рефинансировании, а в дополнительной сумме, оформленной на ремонт. Формально такой кредит может быть интерпретирован, как не соответствующий требованиям госпрограммы.

То есть, условно может получиться так: первый ипотечный договор был полностью годным для получения субсидий, но когда вы его рефинансировали, то в новый договор вам прилепили некотируемую формулировку, которая и лишила вас права на господдержку.

Человек пытался повторить рефинансирование, но уже на условиях «семейной ипотеки», то есть под еще более низкий процент и в другом банке, ему отказали, причина – новый банк смутила формулировка «на ремонт объекта ипотеки».