Как обложить налогом необлагаемое?

В статьях 389 и 401 Налогового кодекса закреплено, что общее имущество многоквартирного дома и земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, не являются объектом налогообложения. Государство в лице федеральной власти как бы говорит нам, что мы не должны платить налог за общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под этим домом.

Но на деле мы налог за эти объекты зачастую платим. Так происходит потому, учреждения кадастровой оценки «прячут» стоимость земельного участка и общего имущества дома в кадастровой стоимости квартиры.

Налог на имущество граждан – региональный налог, поступает в бюджет региона, субъекта РФ. Поэтому регионы заинтересованы в максимальном сборе этого налога. И хотя федеральная власть говорит – не берите налог за общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под этим домом, региональная власть кое где у нас порой налог за это имущество берет. В подчинении региональной власти находятся бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку квартир. При кадастровой оценке квартир используется сравнительный подход, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Методические указания о кадастровой оценке предполагают, что при определении кадастровой стоимости необходимо предварительно очистить объекты-аналоги, вычесть (элиминировать) из их стоимости стоимость иных объектов, которые не должны учитываться в конечном результате. Например, если при кадастровой оценке использован аналог – квартира с бассейном, то если стоимость бассейна предварительно не будет исключена из стоимости аналога, то в результате все квартиры будут оценены как будто также имеющие бассейн. Точно таким же бассейном при кадастровой оценке квартир должны являться и доля стоимости имущества многоквартирного дома и доля стоимости земельного участка. Они должны вычитаться из рыночной стоимости аналогов. Это вытекает из требований ст.ст.389 и 401 НК РФ. Должны вычитаться. Но не вычитаются. При кадастровой оценке квартир учреждения не очищают кадастровую стоимость этих квартир от доли стоимости общего имущества многоквартирного дома и доли стоимости земельного участка.

В результате кадастровая стоимость квартир, определенная в ходе кадастровой оценки включает в себя и долю стоимости общего имущества многоквартирного дома и долю стоимости земельного участка. И граждане вынуждены платить налог на эти объекты.

В 9 регионах России в 2018 году впервые по новым правилам бюджетными учреждениями проводилась кадастровая оценка квартир. И бюджетные учреждения, используя одни и те же Методические указания, одни и те же правила, пришли к совершенно различным результатам. Только в Краснодарском крае при кадастровой оценке квартир вычитались и доля земельного участка и доля мест общего пользования многоквартирного дома. В Карачаево-Черкесской республике, Удмуртии, Чувашии, Пермском крае, Московской и Смоленской областях вычиталась лишь доля земельного участка в размере от 5,35 до 35 %. В Москве и Санкт-Петербурге при кадастровой оценке не вычитались ни доля земельного участка, ни доля мест общего пользования.

Кадастровые оценщики проделывают эту нехитрую операцию, пользуясь неконкретностью, неопределённостью Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226.

По данным ФНС в 2013 году граждане России заплатили 22 млрд. Рублей налога на имущество, а в 2017 — 144,7 млрд. Семикратный рост за 5 лет. При этом вряд ли у граждан увеличилось в 7 раз количество имущества. Этот рост - результат введения налогообложения по кадастровой стоимости и креативного подхода со стороны кадастровых оценщиков к определению кадастровой стоимости.

Подробнее ➤