В предыдущей статье акцент делался на особенностях подбора, если Вы решили купить квартиру. В чём смысл банальностей, описанных ранее? Ведь всё это известно!
Отвлекусь от нудных нотаций и начну сразу с примеров.
Ситуация 1. Застройщик построил дом и предъявил его к вводу в эксплуатацию. Однако, владелец соседнего участка затеял спор о смежной границе, пытаясь изменить её в свою пользу. Естественно, на период судебных баталий процедуры были приостановлены и дом "завис" на семь месяцев. В этот промежуток времени изменился федеральный закон, регулирующий порядок взаимоотношений и документооборота между застройщиком и Росреестром. Последний отказался ставить дом на кадастровый учёт, и все увязли в других судах. Сейчас есть вступившее в законную силу решение суда о признании отказа незаконным, но оно по прошествии месяца не исполнено Росреестром. Все два года люди живут в квартирах, не имея возможности зарегистрировать себя и детей, а это, как известно, тянет за собой проблемы в соцподдержке, ПФР, образовании...
Ситуация 2. Застройщиксорвал срок ввода многоквартирного дома, и один из дольщиков взял и наложил через суд запрет на регистрационные действия, обременение на участок под домом. Возникла патовая ситуация. Гражданин отказывался от любого сотрудничества, пока ему не дадут квартиру. Квартиру нельзя было получить, пока дом не введут в эксплуатацию. Дом не ввести, поскольку есть запрет. Впоследствии вопрос был решён, но как же все со всеми перессорились!
Ситуация 3. Гражданин решил приобрести квартиру в небольшом красивом кирпичном 24-х квартирном жилом доме, построенном на месте бывшего частного подворья. Тихо, уютно, красивый вид из окна... Но вот жизненные обстоятельства изменились, замаячил переезд в другой город, и квартиру понадобилось продать. Но! Тут выяснилось, что приобретена была не квартира, а доля в праве, хотя и выделенная. А по закону соседи по этой, с позволения сказать, "коммуналке" имеют преимущественное право выкупа доли и, выходит, собрать нужно 23 подписи соседей об отказе от приобретения доли, заверенные нотариально. Можно себе представить, в какие затраты времени и денег влетит такая продажа, и с каким дисконтом придётся осуществить продажу новому покупателю, ведь он берёт на себя аналогичную проблему, если что.
Что общего в этих примерах? Ответ: недоучёт рисков.
Можно ли риски исключить совсем? Однозначный ответ: нет! Риски всегда есть, Задача не в том, чтобы их совсем не было, а в том, чтобы при наступлении неординарной ситуации неблагоприятные последствия лично для Вас были нивелированы. Наверное, кое-кто подумает, что имеется в виду страхование. На самом деле это правда, но не вся. Другая её часть заключается в том, чтобы избежать оплаты того, что не нужно лично Вам. Посмотрим на приведённую выше ситуацию номер один. Если покупатели - молодая семья с детьми школьного и детсадовского возраста, то проблемы налицо. Но если квартира нужна для выделения отдельного жилья маме (тёще, свекрови), и есть возможность сохранить ей регистрацию по старому месту проживания, будет ли критичной задержка с кадастровым учётом лично для неё? Видимо, нет. И это пример того, как очевидный недостаток может стать преимуществом, поскольку при сохранении потребительских качеств даёт возможность на дополнительную скидку в цене приобретения. И налоги платить не надо. Ведь до постановки на кадастровый учёт объект не облагается налогом на имущество.
В общем случае все риски можно условно разделить на две группы: организационно-технические и финансовые. При этом первые могут при определённых условиях легко превратиться во вторые.
Опрос в конце предыдущей статьи совсем нельзя считать репрезентативным ввиду малочисленности отзывов, но нам важно сейчас не это. 90% респондентов на вопрос о том, кто несёт наибольшие риски, выбрали ответ: дольщик. Понимая, что среди читателей потенциальных покупателей на два порядка больше, чем застройщиков, я всё же был удивлён недооценкой рисков последних.
Действительно, конечный удар приходится всегда на покупателя. Тем не менее, бывают ситуации, когда неудовлетворительный результат складывается из целого ряда причин, и дольщики остаются ни с чем в том числе по своей вине.
Пример из жизни. Застройщик построил маленький 18-квартирный дом и привлёк 12 дольщиков. Практически осталось лишь доделать сети, подключить коммуникации и ввестись. Однако что-то пошло не так, застройщик подвергся процедуре банкротства, и дом оказался заброшенным. На тот момент (три года назад) на 100% была завершена конструктивная часть, остекление, разводка внутренних коммуникаций. Был подведён, но не врезан газ, не проведена наружная канализация, не проведены отделочные работы. Общая готовность оценивалась в 85%. Люди в данной ситуации выступили с требованием передать им незавершёнку, но, как часто бывает, дальше не пошли. Можно было бы ввести объект по новой схеме, образовав ЖСК, например. Но этого не произошло, и уже через полгода перестали действовать договоры присоединения к сетям, энергетики отключили свет, и всё погрузилось в хаос. Шли суды, признавая правоту людей, но технически ничего не менялось. Никто не был готов ещё процентов 20-25 доплатить, достроить дом и хоть задорого, но получить своё. Все стали требовать распотрошить бывшего застройщика, но палец о палец не ударили для спасения своего имущества. Скоро, думаю, его будет не спасти. "Мороз и солнце, день чудесный...".
Всё сказанное заставляет по-новому оценить риски. Риски, которые несёт застройщик, зачастую тоже очень высоки. Думается, они даже выше сегодня, чем у дольщика. Тяжесть последствий для дольщика скорее обусловлена невозможностью соскочить с летящего в тупик поезда.
Полагаю, у многих в жизни были свои примеры положительных и не очень взаимоотношений с застройщиками. Поделитесь, пожалуйста, в обсуждениях и опишите, как Вы видите преодоление последствий или предупреждение проблем. С чем именно Вы столкнулись? Была ли юридическая помощь, и оказалась ли она эффективной?
Ваши отзывы станут инструкцией для будущих покупателей,
Мы же прощаемся до следующего раза и пока обсудим особенности частного домостроения.
