Как проверить квартиру на вторичном рынке? (1 часть)

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, как проверить квартиру на вторичном рынке, чтобы не стать жертвой мошенников и минимизировать риски от покупки.

Первое, с чего надо начать – это с внимательного прочтения объявления, если написано, что продаются апартаменты, значит это вид коммерческой недвижимости. Нас она в данный момент не интересует, нам нужна квартира.

Самые популярные сайты с недвижимостью – это «Циан», «Авито», «Домофонд» и «Яндекс. Недвижимость».

Второе – это узнать примерную рыночную стоимость квартир в нужном регионе.

Вы нашли подходящую квартиру в объявлении, и вам надо удостовериться, существует ли действительно такой дом, в котором расположена квартира. Зачем это делать? Потому что мошенники могут выставить объявление хорошей квартиры по цене ниже рыночной, и после звонка по этому объявлению у вас спросят задаток, а в действительности по этому адресу находится какое-нибудь административное здание.

Проверка дома

Для этой проверки можно воспользоваться сайтом Росреестра – публичная кадастровая карта.

Здесь можно посмотреть информацию о земельном участке, площадь дома, форму собственности, дату постановки на учет, а также узнать, в чьей собственности находится прилегающая территория. То есть если земельный участок рядом с домом отнесен к дому, значит он находится в собственности жильцов этого дома, если нет, значит принадлежит муниципалитету.

Это может понадобиться в том случае, если, например, для вас существенным условием покупки квартиры является наличие рядом с домом детской площадки.

Вы приедете смотреть квартиру – и увидите, что детская площадка рядом с домом обнесена забором от соседнего дома. Если жильцы соседнего дома огородили свою территорию забором, что вполне законно, значит ваш ребенок не сможет попасть на их детскую площадку. Поэтому лучше посмотреть сразу границы земельного участка.

В меню управления картой, для удобства ориентирования, можно включить обычную карту.

И кстати говоря, не все земельные участки в России поставлены на кадастровый учет.

Убедившись, что есть дом с таким адресом, можно звонить по объявлению и уточнить у продавца, является ли он собственником, риелтором или просто соседом, которого попросили выставить объявление и показывать квартиру.

Если разместивший объявление является собственником, значит вы сразу можете узнать всю нужную информацию.

Проверка риелторского агентства

Если риелтором, то нужно уточнить, из какого он агентства. Проверить, существует ли такое агентство, можно теми способами, которые я описал в видео «Как проверить контрагента»?.

Между собственником и риелторским агентством должен быть договор. Это обязательная норма закона, указанная в ст. 161 ГК РФ.

Если риелтор – ИПэшник, у него все равно должен быть договор с собственником и доверенность. То есть он должен подтвердить свои полномочия на поиск покупателя этой квартиры.

Какие услуги оказывают риелторы?

В первом случае – это информационные услуги, то есть то, что они выставили объявление на продажу. И услуги по сбору основных документов для продажи квартиры.

Как правило, когда собственник квартиры не хочет тратить время на показ жилья и сбор документов, он обращается в риелторское агентство, заключает с ними договор на оказание этих услуг. Тогда риелторы выставляют объявление на продажу, собирают документы на квартиру и осуществляют показ этой квартиры.

Все юридические вопросы в этом случае вам нужно проверять самостоятельно.

Во втором случае – это информационные услуги, сбор и проверка основных документов для продажи квартиры, а также страхование от риелторской ошибки.

В этом случае у риелтора есть страховой полюс. Зачем он нужен? Чтобы защитить покупателя и продавца от риелторской ошибки. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие совершеннолетнего ребенка на сделку, а потом этот ребенок обращается в суд, чтобы признать сделку недействительной, то страховая компания риелтора должна возместить вам ущерб.

В страховом полюсе прописывается страховая сумма на всех клиентов риелтора. И именно эту цифру риелторы как правило, пишут в объявлениях. Поэтому нужно будет проверить, сколько именно вы получите в случае ошибки риелтора.

Итак, что можно подытожить по поводу риелторов. Хорошие риелторы не скрывают, что они риелторы, делают свою работу прозрачно, прописывая свои услуги в документах, и страхуют сделку от потери прав собственности.

У риелтора обязательно должны быть договор с продавцом и нотариально заверенная доверенность.

Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты: http://reestr-dover.ru/.

Если квартиру выставил на продажу и не собственник и не риелтор, то разговаривать с ним смысла нет, потому что у него на квартиру нет никаких прав и его слова потом разойдутся со словами продавца, а еще хуже, если это окажется мошенник, который снял квартиру на длительный срок или посуточно и попросит вас внести залог.

После того, как вы узнали, кто продает квартиру, необходимо её осмотреть.

Прежде чем смотреть квартиру, я бы рекомендовал попросить у собственника кадастровый номер квартиры, чтобы вы проверили ее на сайте Росреестра, в которой будут указаны основные сведения о квартире, ее метраж, назначение, что это действительно квартира и жилое помещение, а также возможные ограничения на права собственности.

Понятно, если на сайте Росрееста будет указано, что это нежилое помещение, общежитие или коммунальная квартира, значит так оно и есть.