Как избежать ошибок в споре с управляющей организацией?

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, какие ошибки допускают граждане, которые судятся с организациями управляющими многоквартирными домами. И расскажу, что делать, если ошибки уже допущены.

Для примера рассмотрим следующее дело.

Сотрудники управляющей организации, обслуживающие многоквартирный дом, совершали ремонт кровли крыши. В ходе ремонта ими была повреждена кровля и после начала осадков, квартира, расположенная на последнем этаже, оказалась залита водой.

Жильцами квартиры были выполнены следующие действия.

-Они позвонили в управляющую организацию и сообщили о заливе.

-Сотрудники управляющей организации прибыли в пострадавшую квартиру, составили Акт осмотра, в котором указали причину залива и примерный перечень поврежденного имущества.

-По истечении 7 дней сотрудниками УК пострадавшая квартира была осмотрена повторно и составлен еще один акт осмотра, в котором также были описаны повреждения, причиненные заливом. То есть в Акте указаны пятна, примерный размер этих пятен и указана причина залива.

-Жильцы квартиры обратились в организацию проводящую оценку, которая оценила размер причиненного ущерба имуществу квартиры на 300 тыс. рублей.

-После чего собственник квартиры обратился в юридическую организацию, для оказания юридических услуг по спору с УК.

-Юристом этой организации была составлена и отправлена претензия в адрес УК. Стоимость этой услуги составила 15 тыс. рублей.

Согласно претензии, заявитель требовал от УК возмещения ущерба, причинённого заливом квартиры на 300 тыс. + 12 тыс. за составление Отчета об оценке причиненного ущерба + 15 тыс. за составление досудебной претензии в общей сложности 327 000 рублей.

-УК в установленный срок на претензию не ответила, денежные средства за ущерб причинный заливом квартиры добровольно не удовлетворили.

-Жильцы квартиры опять обратились в юридическую организацию за составлением искового заявления. Стоимость услуг за иск составила 20 тыс. рублей.

Согласно искового заявления, Истец требовал возмещения ущерба причинного заливом в размере 300 тыс. рублей, 12 тыс. рублей за составление отчета об оценке причиненного ущерба, 35 тыс. юридические расходы, из которых 15 тыс. за составление претензии, 20 тыс. за составление иска, неустойка 200 тыс. , моральный вред в размере 50 тыс., и штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Таким образом дело дошло до суда.

В ходе судебного заседания УК не отрицала, что по ее вине была повреждена кровля крыши в результате чего квартира Истца была залита водой.

При том, УК не согласилась со стоимостью восстановительного ремонта, согласно отчету об оценке.

Представителем УК заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, для определения причиненного ущерба.

Судебная экспертиза была назначена и по оценке данной экспертизы стоимость ущерба, причиненного заливом, составила 30 тыс. рублей.

Истец обратился в оценочную фирму, для составления Рецензии на экспертное заключение судебной экспертизы. За данную Рецензию Истец заплатил 30 тыс.

В рецензии указано, что экспертное заключение судебной экспертизы выполнено в нарушении закона и не может быть положено в основу судебного решения.

В ходе судебного процесса повторная экспертизы сторонами не заявлялась. Но и судом не предлагалась.

Судья вынес следующее решение.

Удовлетворить требования Истца частично. Взыскать с УК в пользу Истца 30 тыс. за ущерб причинный заливом, 10 тыс. судебные расходы, 5 тыс. моральный вред и 22 500 руб. штрафа. То есть в общей сложности 67 500 рублей.

Теперь давайте посмотрим сколько потратил сам Истец.

300 000 – ущерб от залива;

12 000 – за отчет об оценке;

15 000 – за досудебную претензию;

20 000 – за составление искового заявления;

60 000 – за представление Истца адвокатом в судебных заседаниях, так как было 6 судебных заседаний и за каждый выход адвоката в суд Истце заплатил по 10 тыс.

10 000 – за ознакомление адвокатом с делом в суде;

30 000 – за составление рецензии в оценочной организации;

3 000 – почтовые расходы.

1 500 – нотариальная доверенность на адвоката.

Всего: 151 500 рублей судебные расходы и 300 тыс. ущерб, причиненный заливом.

Понятно, что решение суда о возмещении Истцу 67 500 рублей, его не устроило и он обратился ко мне за юридической помощью.

Ознакомившись с делом, я рассказал ему какие ошибки совершил Истец, а также, имеющиеся нарушения судом норм материального права.

Итак, ошибки, из-за которых в пользу Истца присуждено всего 67 500 рублей.

Ошибка первая.

Это Акты осмотра квартиры, составленный сотрудниками УК.

Смотрите, УК постоянно судится с жильцами по различным вопросам. Сотрудники УК, осуществляющие выход в адрес, понимают, что если они опишут. Все повреждения, то им за это их начальство спасибо не скажет, поэтому они заинтересованы в указании в Акте как можно меньшего числа порождённого имущества. Там, где размер пятна 2 метра, они писали 0,5 метра. А при повторном осмотре в квартире, они практически вообще ничего не написали. Не указали в Акте даже те высохшие пятна на стенах, которое остались после залива.

Но ошибка жильцов квартиры заключается в том, что они эти Акты подписали.

Кроме этого, жильцы могли указать замечания в Актах. Указать, что какое-то имущество в них не описано.

Более того, заявители могли сделать свои акты поврежденного имущества. Они могли пригласить соседей и указать все имущество, которое пострадало от залива, они этого не сделали.

Вторая ошибка.

Это выбор некомпетентной организации, совершавшей оценку.

Во-первых, в отчете об оценке было очень много ошибок, сначала оценщик описывает повреждено имущество на кухне, потом пишет, необходима покраска дверей автомобиля. Какого автомобиля?

То есть там не отчет, а солянка, где все намешано.

Похоже оценщик делал этот отчет с образца отчета об оценке автомобиля и не удалил то, что к заливу квартиры не относится.

Расчет цен взят за 2015 год и вообще за другой регион.

+ оценщик указывает, намокание кафельной плитки на полу в кухне, в результате чего она, по его мнению, подлежит замене.

И вывел смету в 300 тыс. рублей.

Конечно, суд не мог принять во внимание такую оценку и согласился с экспертным заключением стоимости поврежденного имущества, выполненную по ходатайству УК, на сумму 30 тыс.

Да, найти нормальную организацию проводящую оценку сейчас непросто.

Но если Истец уже видел, что ему сделали отчет об оценке тяп – ляп, ему нужно было заявить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, но в другой оценочной организации, а с организации, делавшей первую оценку надо было требовать возврата денег за некачественную работу.

Поэтому выбирая из двух документов, отчета об оценки причинного ущерба на 300 тыс. в которой написан откровенный бред и судебной экспертизой на 30 тыс., в которой размер ущерба скорее всего занижен, суд выбрал последнюю, так как суду нужно было от чего-то отталкиваться.

Третья ошибка Истца. Это выбор плохой юридической фирмы.

Нормальный юрист сразу сказал бы ему, что в суд с такими Актами и такой оценкой идти бессмысленно.

Но этого сделано не было.

Четвертая ошибка. Это заказ Истцом рецензии на экспертное заключение.

В таких спорах в Рецензии вообще нет никакой необходимости. Потому что это не доказательство, а просто мнение специалиста.

Кто-то пишет рецензии на фильмы, кто-то рецензии на экспертные заключение.

Да еще пишут в рецензии: «Судебное экспертное заключение не может быть положено о основу решения суда». Эта фраза, сразу обесценивает эту рецензию, так, как только Суд может определять, что может быть положено в основу решения суда, а что нет.

Теперь само решение суда.

В судебном решении судья вообще не включила неустойку.

Судья пишет: «Как видно из дела, Истец в рамках п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» просит взыскать с Ответчика неустойку за нарушение сроков ремонта неисправной кровли, на которые он указывает в своей претензии от такого-то числа.

Кровля многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу собственников помещений, в этой связи истец вправе требовать устранения неисправности данного вида имущества, однако, он не вправе самостоятельно устанавливать сроки его ремонта, поскольку такие сроки могут определяться только в соответствующем договоре подряда, заключённом управляющей организацией.

Ссылаясь на положения п. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей», истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, поскольку указанная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям».

В претензии, действительно неустойка рассчитана не от 10 дней с момента получения УК претензии и не удовлетворения в добровольном порядке требований потребителя в возмещении ущерба причинного заливом, а от даты, следующей за днем после залива.

Указание судьи в судебном решении, о том, что Истец не вправе самостоятельно устанавливать сроки ремонта кровли крыши, поскольку такие сроки могут определяться только в соответствующем договоре подряда, заключённом управляющей организацией – незаконные.

Потому что УК может вообще никогда не заключить договор подряда на ремонт кровли крыши. Поэтому законодательно определено, что устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», производится в течение 1 суток. Это указано в приложении № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Но нам это не поможет. Потому что в материалах дела присутствуют наряды на работы и Акты выполненных работ. Согласно которым УК проведен ремонт кровли, в первые дни после залива.

Поэтому суд и говорит, какую неустойку Вы хотите, если пишете и в претензии и иске расчет неустойки от следующего дня после залива. Когда кровлю починили в ближайшие несколько дней.

Скорее всего УК отремонтировала кровлю не в ближайшие несколько дней после залива, а гораздо позже. Но в суд то они документы о ремонте кровли предоставили. Они сами обслуживают, сами чинят, поэтому для них не составит труда сделать Акт выполненных работ от нужного числа.

Поэтому неустойку нужно было рассчитывать после 10 дней от момента получения УК претензии.

Этого сделано не было, в результате чего суд вообще исключил неустойку из денежных средств на возмещение ущерба.

Далее, судебные расходы.

В Пленумах Верховного Суда РФ неоднократно разъяснялось, что судья не имеет право снижать судебные расходы, если они подтверждены, а вторая сторона не доказала их чрезмерность.

Кроме этого, адвокат должен был предоставить суду сведения из адвокатской палаты региона о средней стоимости судебного процесса в суде первой инстанции. Однако, он этого не сделал.

В данном деле судебные расходы были снижены судом.

Меня попросили составить апелляционную жалобу.

Так как были большие расхождения в стоимости причиненного ущерба, в отчете об оценке проведенной по заказу Истца стоимость ущерба составляла 300 тыс., а в судебной экспертизе по тому же вопросу, 30 тыс.

В апелляционной жалобе я указал на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. И на этом основании по нашему ходатайству была назначена судебная экспертиза об оценке рыночной стоимости причиненного ущерба в результате залива квартиры Истца.

Согласно повторной судебной экспертизы размер причинённого ущерба составил 95 тыс.

Мной было предоставлены суду апелляционной инстанции сведения о средней рыночной стоимости юридических услуг в Санкт-Петербурге (разработанные адвокатской палатой), которые были учтены судом.

Апелляционная инстанция частично удовлетворил судебные расходы Истца, увеличив их размер с 10 тыс. руб. до 65 000 руб.

Моральный вред был увеличен с 5 000 до 10 000 руб.

Апелляционная инстанция учла оформление доверенности на 1 500 руб. и почтовые расходы на 3 000 руб.

И соответственно штраф составил 102 500 рублей.

В общей сложности в пользу Истца присудили 337 500 рублей.

Так мы рассмотрели конкретное дело.

В котором я указал, какие ошибки были совершены Истцом и представителем Истца, в результате чего он оказался разочарованным в российском правосудии. Но, благодаря обращению в апелляционный суд, он по крайней мере отсудил то, что он действительно потратил на судебные расходы и причинённый ущерб.

Поэтому не совершайте тех ошибок, о которых я рассказал выше и обращайтесь в вышестоящие суды.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Если Вы хотите более полно понимать, как происходят споры по жилищным вопросам, смотрите мой канал на YouTube «Честный юрист».

Канал на youtube.com/featured