Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки

Купить недвижимость довольно просто (если, конечно, у вас есть деньги). Но гораздо сложнее купить недвижимость таким образом, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Самая большая проблема для покупателя - это аннулирование сделки судом. В этом случае стороны возвращаются к исходной точке: недвижимость возвращается продавцу, а продавец, в свою очередь, должен вернуть деньги, полученные от покупателя.

Хуже того, есть примеры, когда суд освобождает продавца от всех обязательств перед покупателем (т.е. он не обязан возвращать деньги).

Вот одно из таких дел, которое недавно рассмотрел Верховный суд РФ (решение по делу № 5-КГ 21-4-К 8).

В 2017 году женщина купила дачу - участок земли в колхозе и садовый домик на нем. По договору цена покупки составляла 150 000 рублей.

Но дачной жизнью она наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему дачу родителей.

Как выяснилось, продавец дачи скончался в 2019 году, и наследство принял его сын. И тут он узнал, что не может унаследовать садовый участок с домом - потому что отец его продал.

Зная, что его отец давно страдает от проблем со здоровьем, сын сомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.

По закону сделка считается недействительной, если одна из сторон не могла понимать значение своих действий и/или руководить ими - даже если в тот момент она не была официально недееспособной (статья 177 Гражданского кодекса РФ).

Суд принял иск наследника и назначил экспертизу состояния здоровья продавца на момент подписания договора.

На основании медицинской документации (в которой были зафиксированы визиты отца-наследника к врачу) пришли к неутешительному для покупателя выводу: у мужчины было длительное психическое расстройство, так что на дату заключения сделки он, естественно, не мог понимать ее суть.

Поэтому суд аннулировал договор и обязал покупателя вернуть дачу истцу, а истец чтобы вернул деньги.

Но наследник не согласился с тем, что должен был заплатить женщине, и подал жалобу в Верховный суд России. И там полностью согласились с его доводами.

Дело в том, что оплата за дачу была оформлена исключительно договором:

-в тексте был пункт, по которому стороны перед подписанием договора подтверждали, что полностью рассчитались друг с другом.

Такая формулировка вполне приемлема, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но не в этом случае.

Поскольку договор был признан недействительным по причине невменяемости продавца, все пункты договора также были признаны недействительными, включая пункт о расчете между сторонами.

Таким образом, покупатель был лишен главного доказательства того, что он передал продавцу деньги. Не было ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег.

Поскольку не было установлено, что продавец получил деньги, он не может быть обязан их вернуть (в данном случае наследнику).

Неизвестно, что на самом деле произошло в 2017 году. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как указано в договоре, то за нее обидно, поскольку она осталась и без дома, и без денег.

Как этого можно было избежать?

Если есть сомнения в том, что продавец полностью здоров, лучше заранее получить медицинское подтверждение его вменяемости.

А оплату лучше производить банковским переводом - чтобы она была отражена на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).

Если бы у нашей покупательницы была выписка из банка, подтверждающая, что деньги зачислены продавцу, она наверняка смогла бы взыскать их с наследника.

И, конечно, не забудьте о расписке, подтверждающей передачу денег.