Эволюция ипотеки в России.

Содержание:

1. Что такое ипотека простыми словами.

2. Немного об истории появления ипотеки в России.

1.Что такое ипотека.

Говоря простыми словами, ипотека - это получение займа денежных средств под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Таким образом, ипотека является одним из способов исполнения обязательств, а поскольку ипотека является разновидностью «залога», то к данному виду договора применяются общие положения § 3 Главы 23 Гражданского кодекса РФ о залоге имущества, а также Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

2. Немного об истории появления ипотеки в России.

3aлoг земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте.

Непосредственно институт ипотеки создал в Древней Греции политик и законодатель Солон, проводивший в 594 году до н.э. экономические реформы в Афинах.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Например, в Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

В России же долгое время понятия недвижимого имущества, оформления документально сделки вообще не существовало. Основными способами обеспечения обязательств являлись «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник в случае неуплаты долга поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник должен был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия).

Годом зарождения ипотеки в России считают 1754 год, когда по указу графа Шувалова были основаны дворянские банки, которые были созданы, как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев. Все банки были государственными (казенными). Займы (ссуды) выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей.

В 1786 году была образована «Страховая экспедиция» - первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов.

Однако уже в те времена существовали и мошеннические схемы с кредитами.

Так, часто займы (ссуды) выдавались по «заручательству его императорского Величества» и без залога. Одновременно поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц - ростовщиков. В итоге ссуды банкам не возращались, поскольку дворянина нельзя было лишить владения, а на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит.

Таким образом, государство за счет кредитования фактически содержало большую часть российского дворянства.

Спасти государство от разорения удалось императору Александру II, который своим Указом от 16.04.1859 года поставил точку на ипотечном кредите.

Однако оправиться после таких растрат государству получилось не сразу. Долгое время созданный Александром II Государственный банк России расплачивался обязательствам ликвидированных и обанкротившихся казенных банков и долгосрочных кредитах речи быть не могло.

При такой ситуации возникающие новые предприятия пытались найти помощь у зарубежных инвесторов путем продажи акций и облигаций.

После отмены в 1861 году крепостного права государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование, поскольку освобожденные от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться акционерные, государственные, сословные и взаимные кредитные учреждения.

Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Там же фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение займа (ссуды).

Однако в это время ипотека использовалась в качестве инструмента для развития промышленного и банковского предпринимательства или на биржах, лишь к началу XX века ипотека стала чаще применяться в сельском хозяйстве.

В результате отмены частной собственности после революции 1917 года, банки были закрыты и к концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».