Добрый день, уважаемые читатели моих публикаций!
Сегодня я хочу разобрать достаточно популярную тему вопроса: что выгоднее – купить квартиру в ипотеку или арендовать ее.
Помимо определения отличий мною был подготовлен расчет на основании ситуации моих знакомых, один из которых в 2018 г. купил квартиру в ипотеку по договору участия в долевом строительстве, а второй арендует квартиру по настоящее время. Следовательно, исходные данные основаны на реальных событиях. Также были взяты схожие параметры по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторичного жилья.
Сначала необходимо определить положительные и отрицательные стороны ипотеки и аренды квартиры.
Покупка квартиры в ипотеку. Плюсы
- Возможность быстро приобрести собственное жилье.
- Рост стоимости объекта на длинной дистанции, защита от инфляции.
- Возможность делать тот ремонт, который вам нравится.
- Платите за свое жилье, а не за чужое.
- Регистрация в своей квартире.
- Возможность приобретения без первоначального взноса.
- Возможность получения налогового вычета.
- Возможность освобождение от уплаты налога при продаже.
Минусы покупки квартиры в ипотеку
- Необходимость накопить сумму для первоначального взноса от 10–20% от стоимости объекта – для более комфортного ежемесячного платежа.
- Переплата за проценты по кредиту (как правило, это та же сумма, что была взята в ипотеку), если не совершать досрочных платежей или не продавать квартиру при увеличении ее стоимости.
- Ипотека требует жесткой финансовой дисциплины!
- Привязка к определенной локации.
- Необходимость получения согласия банка на продажу или сдачу жилья в наем, если ипотека выплачена не до конца.
Аренда: плюсы и минусы
Плюсы
- Выгодно, если накоплений мало.
- Вы свободно можете менять жилье и образ жизни.
- У вас нет долгосрочных финансовых обязательств.
- Не нужно думать о том, как содержать свою недвижимость.
- Можно быстро решить квартирный вопрос.
- Платёж по аренде, как правило, меньше, чем за ипотеку.
Минусы
- Аренда может подорожать, и тогда придется или платить больше или выбирать более бюджетное жилье.
- При частой смене жилья нужно тратиться на переезд и комиссию риелтору.
- Вы не можете в полной мере распоряжаться жильем и зависите от решений собственника квартиры.
- Спустя время вы не получаете актив — недвижимость.
- Нет постоянной регистрации по месту жительства.
- Нет налоговых вычетов за расходы по аренде.
⠀
Рассмотрим расчеты
Расчет взят исходя из следующих данных. Аренда или покупка однокомнатной квартиры общей площадью 40 кв. м, расположенной в г. Кудрово Ленинградской области (в пределах КАД СПб). Накопления отсутствуют. Имеется стабильный доход семьи из 2 человек в 90 000,00 рублей. Исходная позиция: 01.07.2018 г., расчет на 24.01.2022 г.
Аренда
- Расходная часть, аренда: в 2018 г. = 21 000,00 * 6 = 126 000,00 рублей
- Услуги риелтора при заселении: 21 000,00
- Итого: 2018 г. = 147 000,00 рублей.
- Аренда в 2019 г. = 23 000 * 12 = 276 000,00
- Аренда в 2020 г. = 25 000 * 12 = 300 000,00
- Аренда в 2021 г. = 300 000,00
- Аренда в 2022 г. = 25 000
Итого: 1 048 000,00 рублей.
Учитывая отсутствие налоговых вычетов, сумма не меняется.
Покупка квартиры по ДДУ (при условии, что передача квартиры через 3 месяца)
Стоимость квартиры составляет 3 300 000,00 рублей без отделки на первичном рынке при покупке у застройщика, на стадии акта приемки-передачи квартиры.
Процентная ставка: 14% годовых.
Расходная часть:
2018 г.
- Аренда квартиры на период сдачи по ДДУ и на время ремонта 6 месяцев * 21 000 = 126 000,00 (аренда на время приемки квартиры и проведения ремонта).
- Страхование жизни: за половину 2018 г. = 18 000,00
- Ежемесячный платеж: 39 100 * 6 = 234 600,00
- Ремонт: 400 000,00
2019 г.
- Страхование жизни в 2019 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2020 г.
- Страхование жизни в 2020 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2021 г.
- Страхование жизни в 2021 г. = 36 000
- Ежемесячный платеж 39 100 * 12 = 469 200
2022 г.
- Ежемесячный платеж: 39 100
Итого: 1 870 300,00
- Налог с продажи квартиры: 0,00
- Остаток долга по ипотеке: 3 272 044,00
- Услуги риелтора при продаже: 100 000,00
- Цена продажи: 7 000 000,00
Итого остаток за вычетом всех расходов = 1 231 956,00 рублей – сумма для первоначального взноса при покупке последующего жилого помещения. Также есть возможность получить налоговый вычет за покупку с использованием ипотечных средств = 650 000,00
Покупка квартиры на вторичном рынке:
Стоимость квартиры на вторичном рынке: 3 700 000,00 рублей с отделкой и мебелью
Процентная ставка: 16%
Расходная часть:
2018 г.
Страхование жизни: за половину 2018 г. = 18 000,00
Ежемесячный платеж: 49 757 * 6 = 298 542,00
2019 г.
Страхование жизни в 2019 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2020 г.
Страхование жизни в 2020 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2021 г.
Страхование жизни в 2021 г. = 36 000
Ежемесячный платеж 49 757 * 12 = 597 084
2022 г.
Ежемесячный платеж: 49 757
Итого: 2 265 551,00
Налог с продажи квартиры: 13% = 429 000,00
Остаток долга по ипотеке: 3 679 366,41
Услуги риэлтора при продаже: 100 000,00
Цена продажи: 7 000 000,00
Итого остаток за вычетом всех расходов = 526 082,59 рублей – сумма для первоначального взноса при покупке последующего жилого помещения. Также есть возможность получить налоговый вычет за покупку с использованием ипотечных средств = 650 000,00.
Вывод
Из проведенных расчетов можно сделать вывод, что плюсом аренды квартиры является низкий платеж, отсутствие дополнительных расходов на страхование жизни, выбор более удобного месторасположения или большей площади жилого помещения, однако по прошествии времени расходы по аренде квартиры становятся существенными (более 1 млн рублей), а собственности даже частично не прибавляется. Следовательно, при желании в дальнейшем купить собственную квартиру в 2022 г. и позднее арендатору придется либо копить на первоначальный взнос, либо довольствоваться жилыми помещения значительно меньшего размера (студии до 25 кв. м) или переехать еще дальше в область и купить менее ликвидную недвижимость, как результат рост стоимости такой недвижимости будет со временем не значительный.
В то же время тот, кто купил жилую недвижимость в 2018 г. по договору участия в долевом строительстве или на рынке вторичного жилья, имеет преимущество.
Цена на квартиры за последние 3 года значительно выросла и имеется возможность улучшить свои жилищные условия, продать квартиру с прибавкой в цене и купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом большей площади. При этом стоит отметить, что покупать квартиру по договору участия в долевом строительстве выгоднее по причине большего прироста в стоимости в дальнейшем, а также новый дом и удобное место расположение будет выгодным преимуществом по сравнению с домами старой постройки.
Однако дом старой постройки может выигрывать стоимостью квартиры, что повлияет в конечном итоге на ежемесячный платеж по ипотеке или переплату в будущем. В любом случае каждый решает самостоятельно, как ему выгодно арендовать квартиру и в дальнейшем не иметь возможности продать или купить квартиру в ипотеку и при необходимости продать ее по более высокой стоимости и вернуть вложенные средства.
Что же все-таки выгоднее – решать вам. Нужно смотреть на свои возможности и на данное финансовое положение.
⠀
Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.
Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.
Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта.
Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.
🛡 Арбитражный юрист по сложным делам.
⚔14 лет сохраняю активы моих доверителей!
💼 Решаю задачу клиента как свою собственную!
📇Автор книги - "Сделка без риска".
📋В публикациях делюсь практическим опытом решения правовых задач.
🖇Мои услуги:
⚖Консалтинг и представительство:
✅Сделка без риска - знаю как оформить документы и исключить риски.
✅Банкротство - знаю как сохранить активы;
✅Субсидиарная ответственность - знаю как снизить сумму требований или отменить решение суда;
✅Оспаривание сделок - могу сохранить или отменить сделку
✅Признание действий арбитражного управляющего незаконными - могу убедить АУ исполнять обязанности
🥋У меня в команде опытные адвокаты, аудиторы, бухгалтеры и арбитражные управляющие
🎯С 2015-2020г. судья первого судебного состава в ПАТС;
Купил,даже по ипотеки,считай это уже твое,твоим детям.
Если потеряешь работу, то это уже не твоё.
У нас в моногородке 4 года назад люди заплатили за квартиры! Дом за 2 года достроили до 4 этажа и всё - 2 года уже не достраивают! А за ипотеку плати и кто и когда и на какие деньги будет достраивать дом - не известно!
Вот покупатели тоже хотели СВОЁ!
С нашими законами об изъятии единственного жилья я бы не стал так утверждать...
Когда слышу от кого-либо (друзей, знакомых, и вообще от людей) фразу:
- "Вот купил квартиру в ипотеку. Теперь у меня собств. жилье."
Хочется ответить такому счастливому "обладателю" ипотечн. недвижки:
- " Вы очень заблуждаетесь!. Квартиру вы еще не купили, и она еще не принадлежит вам! Она принадлежит банку. Вашей собственностью она станет лет эдак через 20-30, при условии, что полностью расплатитесь по ипотеке. А такой благополучный исход (при нашей экономической обстановке) с каждым днем становится все менее возможным. Ну если только ваш родственник оставит вам в наследство приличное состояние или вы найдете клад (как вариант) и вы досрочно одномоментно полностью расплатитесь по ипотеке.
Да верно пока ипотека не погашена, квартира под обременением банка, однако продать квартиру, в случае если цена на нее выросла никто запретить не сможет. Банку не выгодно отказывать в этом.
Ну и что? Распоряжаться жильём с обременением законодательство не запрещает. Банки дают согласие, если требуется продажа, при условии, что при продаже будет погашена недостающая часть.
Дочь купила квартиру в ипотеку в 2017г, на 30 лет. За 4 года, что она живёт в квартире, стоимость этого жилья выросла больше, чем ей надо выплатить за 30 лет.
Интересная публикация. Благодарю автора!
🤔🙏