Рента или договор пожизненного содержания с иждивением?

Иногда в объявлениях о продаже недвижимости говорится: "Мы предлагаем квартиру с поздним заселением". И цена обычно намного ниже рыночной. Что скрывается за этими словами? В данном случае речь, скорее всего, идет о подписании договора аннуитета. Согласно договору, получатель ренты передает имущество плательщику ренты, но при условии предоставления определенных услуг проживающим там гражданам, бессрочной выплаты денег (бессрочная рента) или пожизненной выплаты денег получателю ренты (пожизненная рента).

Само по себе понятие "рента" подразумевает регулярный доход от капитала, имущества или земли, не связанный с предпринимательской деятельностью; поскольку до 1964 года в советском законодательстве не допускалось ростовщичество, такие договорные формы, как договор ренты, не существовали по идеологическим причинам.

В Гражданском кодексе 1964 года появилась норма, которая предусматривала только договор пожизненного содержания с содержанием гражданина как вид договора ренты, и только как вид договора купли-продажи жилого помещения. По российскому законодательству отношения сторон по договору ренты регулируются главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней определены такие понятия, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты).

Аннуитет или договор пожизненного содержания?

Аннуитет (возмездная или безвозмездная передача имущества и получение ренты) может быть пожизненным. Если аннуитет является пожизненным, то права могут передаваться по наследству. Например, если по договору ренты передается имущество, то после смерти рентополучателя все права на получение ренты переходят к его наследникам. Права получателя платежей по пожизненной ренте также могут быть переданы или получены по наследству. Однако следует отметить, что получателем постоянной ренты должен быть гражданин или некоммерческая организация. Пожизненную ренту могут получать только граждане (получатели ренты).

Выплата в этом случае определяется сроком жизни получателя. После его смерти выплаты прекращаются. Договор пожизненной ренты может предусматривать первоначальный единовременный платеж, затем фиксированный ежемесячный платеж до самой смерти, оплату коммунальных платежей и налогов, выплату процентов за просрочку платежей и другие единовременные платежи. Смерть или несчастный случай с передаваемым имуществом не освобождает плательщика от обязанности выплачивать пожизненную ренту. Важно отметить, что в договоре пожизненной ренты может быть указано или не указано право рентодателя проживать в данном кондоминиуме.

В этом отношении договор пожизненной ренты является более конкретным и требует, чтобы гражданин проживал в данном жилом помещении. В договоре указывается не только размер ежемесячного платежа, но и порядок содержания получателя ренты, а также обязанности плательщика. Например, потребности последнего в ежегодном отдыхе, медицинские и похоронные расходы, приобретение лекарств и продуктов питания. Договор пожизненного содержания может быть заключен на владение домом, землей или другой недвижимостью, на которую имеет право плательщик аннуитета. Из названия договора ясно, что он заключается только на срок жизни бенефициара (аналогично договору пожизненной ренты).

Сделки возможны?

В случае заключения вышеуказанного договора недвижимость, например, дом или квартира, будет заложена получателем ренты. Другими словами, любая будущая гражданско-правовая сделка по отчуждению недвижимости не может быть совершена без согласия получателя ренты, а продавец и покупатель остаются совместно ответственными за выплату ренты и содержание получателя ренты после регистрации отчуждения.

Расторжение

Если плательщик аннуитета существенно нарушает условия договора, получатель аннуитета может расторгнуть договор. Расторжение договора обычно осуществляется в судебном порядке. Если обе стороны готовы к этому, возможно также расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае бывший арендатор вновь становится собственником своего имущества после подписания договора о расторжении у нотариуса и прохождения процедуры государственной регистрации. Если плательщик строго и полностью выполнил условия договора, расторгнуть договор крайне сложно, поскольку договор в обязательном порядке заверяется нотариально. Нотариус удостоверяет дееспособность сторон перед подписанием, заявляет, что они понимают содержание договора, его смысл, и что все стороны подписали договор.

Сколько лет должно быть человеку, чтобы заключить сделку?

Теоретически, обеим сторонам должно быть 18 лет. Однако пожилые люди, живущие в одиночестве, обычно вынуждены заключать такие договоры в надежде, что это поможет им свести концы с концами. Как правило, пожилые люди считают, что они прожили долгую жизнь, имеют большой опыт и понимают, что чувствуют другие. Однако это не всегда так. Многие пожилые люди строят доверительные отношения с окружающими с советским мышлением, говоря: "Обманывать старого человека возмутительно". В результате, когда они понимают, что их обманули, и обращаются к юристу, выясняется, что договор составлен юридически правильно, что аннуитент выполнил все условия договора со своей стороны, и что практически нет причин для расторжения договора с той или иной стороны. Предварительная консультация с экспертом перед тем, как согласиться заключить такой договор, сделала бы положения главы 33 Гражданского кодекса более понятными.

Моральные аспекты

В результате принятия "Закона о приватизации государственного и муниципального имущества" государство предоставило гражданам право владеть жилой недвижимостью. Поскольку оно было бесплатным, у многих людей осталась психология арендаторов, а не собственников.

В результате большинство собственников зачастую номинально и легко расстаются со своей собственностью. Ежемесячная выплата в размере 2000 рублей улучшила бы экономическую ситуацию? Тем не менее, некоторые пожилые люди соглашаются с этим.

Пользуясь неграмотностью пожилых людей, мошенники используют аннуитетные контракты в своих интересах. Также говоря о морали. Очень часто в городах пожилые люди оказываются оторванными от своих родственников. Возможно, если бы у них был кто-то, с кем они могли бы поговорить, они бы не заключали такие контракты.

Советы

Для получателя ренты

1. Самое главное для получателя ренты – получить деньги и жить в квартире до конца своих дней. На стороне получателя ренты должен выступать независимый юрист, а не специалист, работающий в организации, которая оказывает услуги по заключению договоров ренты. На самом деле многие люди, заключившие такие договоры, чувствуют себя обманутыми и разочарованными, но ничего не могут с этим поделать. Все юридически правильно. Поэтому важно знать свои права по договору, а также свои обязанности. Это относится к каждой стороне. Если вы не являетесь юристом, трудно разобраться во всех нюансах;

2. желательно четко указать, что ежемесячные платежи должны индексироваться с учетом инфляции.

Для плательщиков аннуитета

3. все платежи и услуги должны быть проверены получателем аннуитета, чтобы доказать добросовестное исполнение. Получатель ренты не должен полагаться на случай, что он в безопасности, поскольку не получает претензий. Рекомендуется завести специальную бухгалтерскую книгу, в которой получатель ренты все подписывает. В дополнение к сбору квитанций;

4. прежде чем подписывать договор аренды, следует подумать, сможете ли вы им управлять. Вы никогда не знаете, когда в квартиру въедет арендатор, и вы будете ежедневно общаться с пожилым незнакомым человеком.

Вы никогда не знаете, как сложатся ваши отношения с арендатором. Разница между этим видом договора и другими заключается в том, что финансовые отношения будут носить личный характер. Если вас это не устраивает, то вам не следует заключать такой договор.