Многое зависит от риелтора. Грамотный профессионал позволит решить проблемы с недвижимостью с максимальной выгодой для клиента, а плохой растянет договор на несколько месяцев. Также существует отдельная категория «черных агентов» — мошенников, которых следует опасаться, чтобы не потерять имущество и средства.
Как выбрать риэлтора: 4 главных правила
1.Рекомендация
Хорошие отзывы в Интернете обычно однотипны, а отрицательные отзывы расширяют представление. Обзоры должны искать информацию о соблюдении сроков, юридической чистоте, количестве, качестве и уровне завершенных транзакций. Размер и опыт не всегда являются самыми важными.
2.Регистрация агентства по недвижимости
В рекламных объявлениях, информационных брошюрах и на веб-сайтах агенты по недвижимости часто предоставляют информацию о свидетельствах о регистрации. Обратите внимание на это число. Если это первые несколько сотен, компания существует уже давно. Если номер «новый» и агентство утверждает, что имеет большой опыт, можно сделать два вывода. Либо реальные условия работы значительно увеличились, либо компания ранее лишилась лицензии.
3.География
Если вы точно знаете, где находится недвижимость, рекомендуем обратиться к риелтору или агентству, работающему в данном конкретном регионе или области. В их арсенале самое большое количество информации о конкретных локациях, характеристиках спроса и предложения, ценовой динамике и перспективах.
4.Отношение
Хорошие специалисты не пожалеют время на первоначальное общение, а плохие не вникают в нюансы и только гонятся за комиссией. Компетентный агент находит не только мнимые цели клиента, но и мотивы, побудившие его к той или иной сделке. Кроме того, он никогда не обходит «горячие» темы и быстро говорит о будущих проблемах покупки/продажи и возможных сложностях.
Черный риэлтор
Деятельность таких агентов активизировалась после отмены обязательной лицензии на деятельность с недвижимостью. Любой может стать жертвой черного агента по недвижимости. Главное, чтобы у «клиента» было имущество и не было близких людей, которые могли бы ему противостоять. Среди наиболее распространенных огромное количество рабочих схем.
Мошенничество с контрактом
Клиент за небольшую плату находит риелтора и подписывает с ним трудовой договор, не вникая в каждый пункт документа. Агент предоставляет заведомо неподходящий вариант объекта. Клиент выражает намерение расторгнуть договор, так как не видит результатов сотрудничества. Позже выясняется, что в договоре была указана неустойка, которую заказчик должен был выплатить заказчику. Это сумма или процент от сделки вне зависимости от того, кто ее совершил в будущем. Оспорить такие соглашения очень сложно, поэтому при работе с брокером необходимо обязательно привлекать стороннего юриста для проверки соглашения.
Продажа кондоминиумов с арендаторами
Агенты по недвижимости предлагают клиентам незарегистрированные квартиры вторичного фонда, подходящие по площади, качеству, цене и другим параметрам. Мошеннические арендаторы временно снимаются с учета. Например, он может провести время в исправительном учреждении. По окончании заключения он снова получает права собственника и обнаруживает, что у нового собственника нет ни денег, ни жилья. Бдительность и инициатива помогают предотвратить такой обман. Стоит поговорить с потенциальными соседями по подъезду или в доме и заказать себе осмотр объекта.
Обман акционеров
В таких аферах замешаны целые группы посредников. Мошенник предлагает своему клиенту выгодный ДДУ, но документы подписываются не с застройщиком, а с фальшивым посредником-инвестором, которому якобы нужно перевести средства застройщику. В результате клиент теряет деньги и не может их требовать от девелоперской компании, так как договор не подписан. Чтобы избежать такой ситуации, мы рекомендуем работать напрямую с проверенными разработчиками. Тем не менее, если в договоре участвует посредник, следует проверить его честность. «Чистый» договор содержит всю информацию об основании, на котором действуют застройщики, посредники (это может быть агентский договор). Попросите копию контракта, прежде чем подписывать документы с брокером и переводить деньги. Далее свяжитесь с застройщиком, чтобы убедиться в легальности деятельности посредника и наличии необходимой документации для строительства.
Документ
Договор купли-продажи с агентом по недвижимости должен быть прозрачным и понятным. Тщательное рассмотрение следует проводить в спокойной обстановке, в идеале с юристом, который знаком с агентом или с которым у вас нет контактов. Профессиональный и надежный агент никогда не торопит клиента. Он уверен в себе и не колеблясь тратит время на просмотр и оценку контрактов.
Предмет договора
В разделе «Предмет контракта» показаны все услуги, которые агент обещает предоставить. Здесь также необходимо максимально подробно указать требования к объекту, условия сделки. Многие риелторы настаивают на том, чтобы их клиенты заключали эксклюзивные договоры, обязуясь не сотрудничать с другими посредниками или фирмами. Такие требования обоснованы, законны и регламентированы ст. 1007 ГК РФ. Если клиент нарушает этот пункт, клиент должен выплатить компенсацию агенту по недвижимости. Его стоимость также должна быть указана в договоре. Как показывает практика, риелторы с эксклюзивными договорами работают на результат. От этого зависит их доход и репутация. Если агент не совершит сделку с определенным имуществом в срок, указанный в договоре, клиент может расторгнуть договор без каких-либо последствий.
Условия контракта
Срок договора должен соответствовать типу сделки. Оптимальный вариант: найти квартиру - 1 месяц. Оформление недвижимости, осуществление альтернативных сделок - не более 3-х месяцев. Агенты и брокеры настаивают на подписании контрактов на срок от 6 месяцев и более. Долгосрочная перспектива не в интересах покупателя, так как сделка может затянуться. Некоторые контракты содержат пункты, которые автоматически продлевают контракт, если клиент не расторгает контракт в конце срока. Мы рекомендуем исключить такие элементы. Это позволяет нам продолжать работу с риелторами под максимальным контролем.
Доверенность
Если вам удобнее поручить процесс покупки недвижимости (сбор документов, вскрытие сейфа и т. д.) агенту по недвижимости, вам следует оформить соответствующую доверенность. Обязанности и полномочия агента, размер оплаты расходов брокера или агента при расторжении договора клиентом, а также штрафы за досрочное расторжение должны быть четко и широко оговорены.
Договор аренды
Существуют стандартизированные формы договоров аренды, но в любом случае их следует тщательно продумать, особенно если расчет не в тот же день. Например, при поэтапной первой выплате арендной платы агент по недвижимости просит арендатора внести часть средств в качестве брони понравившейся квартиры, а оставшаяся сумма предоставляется арендодателю к определенной дате. Мы можем запросить квитанцию о том, что в противном случае мы можем взимать плату за отмену бронирования. Такая расписка является гарантией серьезности намерений клиента, но не является обязательной. Чтобы убедиться, что ваш агент честен при аренде квартиры, вы должны попросить его добавить дополнительные опции в ваш контракт для вашей собственной безопасности. Поэтому, если собственник заблаговременно требует выселения без нарушений со стороны жильца, если жилищные условия квартиры ухудшаются по причинам, не зависящим от жильца, и если возникают подобные непредвиденные обстоятельства, риелторы должны найти альтернативы без дополнительных платежей, при необходимости внесения изменений в договор.
Сколько стоит риэлтор
В Москве риелторы берут за свои услуги в среднем 2-5% при проведении сделки купли-продажи квартиры. Частные брокеры работают под 1-4%, но комиссии редко опускаются ниже 60 тысяч рублей. При подписании договора аренды арендатор платит агенту по недвижимости 100% своей месячной арендной платы. В регионе вознаграждение составляет 50% от ежемесячной платы. При заключении долгосрочной аренды агент получает в среднем 9% от годовой суммы в столице и 4% в регионах.
Обязанности риелторов
Стоит помнить, что риелтор – это всего лишь посредник. Он должен найти подходящий объект или покупателя и провести сделку на оговоренных условиях, не нарушая закон и в указанные сроки. Если эти условия соблюдены, его работа считается завершенной. Дальше этих полномочий его обязанности не выходят. Чтобы защитить себя, он может использовать следующие варианты.
1.Страхование профессиональной ответственности агента по недвижимости. Если обнаруживается проблема с недвижимостью и суд осуждает агента по недвижимости, жертва получает полную компенсацию или замену имущества.
2.Страхование титула — компенсация выплачивается, если застрахованный теряет свое имущество по независящим от него обстоятельствам.
3. Работа с авторитетными агентами, которые предоставляют письменную гарантию качества обслуживания и надежность агента по недвижимости.
Все эти опции платные и относительно дорогие. К выбору агента следует подходить критически: собирать данные о лицах и компаниях для оценки результатов и опыта работы. Только в этом случае вы можете рассчитывать на то, что сделка будет выгодной, юридически чистой и комфортной
