Такая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 31.08.2022 № 14-КАД 22-4-К 1.
Жительница г. Воронежа оспаривала законность решения Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области об отказе в бесплатном предоставлении в собственность земельного участка. Основанием отказа послужило состояние расположенного на участке жилого дома, собственницей которого она является – разрушенное строение, непригодное для проживания. Суды первой и апелляционной инстанции, а также Первый кассационный суд в удовлетворении административного искового заявления отказали.
Верховный суд с этим не согласился, судебные акты нижестоящих инстанций отменил и принял по делу новое решение, которым административное исковое заявление удовлетворил, признав отказ по этому основанию незаконным.
Данное решение примечательно тем, что в нем дается следующее толкование ст. 39.20 Земельного кодекса РФ:
-она не содержит такого основания для отказа собственнику здания в предоставлении в собственность земельного участка как то обстоятельство, что объект недвижимости находится в поврежденном состоянии. Если право собственности на жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, то есть зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано, то в силу ст. 39.20 это является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка, иных условий эта норма не содержит.
Таким образом, нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта, и не может влиять на право его законного собственника на приватизацию расположенного под жилым домом земельного участка. Земельный кодекс РФ такого ограничения не содержит.
В судебной практике ранее по данному вопросу не было однозначной позиции – суды могли признать правомерным отказ уполномоченного органа власти в передаче земельного участка в собственность по причине разрушенного состояния находящегося на нем здания (жилого дома). См. например:
Определение Четвертого кассационного суда от 20.05.2021 № 88-11721/2021
«Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка расположенный на нем индивидуальный жилой дом был разрушен и не мог использоваться по целевому назначению, что подтверждается фотографиями, сделанными при осмотре земельного участка в рамках прокурорской проверки.»
Определение Восьмого кассационного суда от 14.10.2021 № 88 А-17801/2021
«Принимая во внимание, что на момент приобретения доли в праве собственности на жилой дом на основании договора купли – продажи, согласно акту осмотра жилой дом находится в разрушенном состоянии, не используется для проживания, земельный участок захламлен, порос дикорастущими кустарниками и травой, суд пришел в обоснованному выводу об отсутствии нарушения прав административного истца в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность.»
В ситуациях, когда оспаривается отказ в приватизации участка по причине несоответствия возведенного жилого дома рекомендательным строительным нормам, частичного отсутствия коммуникаций и т.п., суды зачастую встают на сторону собственника дома и признают отказ в предоставлении участка под ним в собственность неправомерным:
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.11.2021 № 4-КАД 21-59-К 1
«Само по себе отсутствие подключенных коммуникаций не может свидетельствовать о том, что возведенный объект недвижимости не является объектом капитального строительства.»
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.03.2021 № 56-КАД 21-3-К 9
«СП 55.13330.2016, определяющий требования к проектированию и строительству жилых домов и автономных блоков, на положения которого сослались администрация и суды апелляционной и кассационной инстанций, не включен в утвержденный постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем положения СП 55.13330.2016 применяются на добровольной основе.»
Определение Девятого кассационного суда от 23.12.2020 № 88 а-9697/2020
«Оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка не содержит оснований такого отказа, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. УМС в обоснование принятого решения сослалось на то, что жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает требованиям, предусмотренным СНиП 31.02.2001 «Дома жилые одноквартирные», однако в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов такое основание не предусмотрено.»
Определение Первого кассационного суда от 25.05.2022 № 88-13274/2022
«Учитывая, что нормативными актами допускается проектирование и строительство жилых домов с системой теплоснабжения в виде электроотопления, а в жилом доме истца имеются конвекторы отопления, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что не подключение к централизованной системе отопления не указывает на непригодность данного жилого помещения для проживания, и не может являться основанием для отказа в исключительном праве истца на приобретение земельного участка в собственность.»
Определение Шестого кассационного суда от 09.02.2022 № 88 а-2276/2022
«Доводы административного ответчика об отсутствии в спорном объекте недвижимости центральной канализации и горячего водоснабжения отклонены как не имеющие правового значения, поскольку в соответствии Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 47, эти технические характеристики не влияют на возможность постоянного проживания людей в данных помещениях.»
Отказ собственнику здания в передаче в собственность земельного участка под ним может быть признан судом правомерным лишь в случае, если возведенное строение является вспомогательным, а не основным (жилым домом) или относится к помещениям не для постоянного, а для временного проживания, и при этом не соответствует целевому назначению данного земельного участка:
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.12.2020 № 18-КАД 20-27-К 4
«Поскольку возведенный административным истцом на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (летняя кухня) имеет вспомогательное значение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем не имеется правовых оснований для возложения на администрацию обязанности предоставить испрашиваемый земельный участок в собственность.»
Определение Первого кассационного суда от 09.03.2021 № 88 а-5714/2021
«На момент обращения административного истца с заявлением о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, возведенное им строение не обладало признаками жилого помещения, поскольку в нем отсутствовали коммуникации, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, и оно относилось к помещениям для временного проживания.»
Определение Восьмого кассационного суда от 04.02.2021 № 88-1659/2021
«Возведение на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства объекта, не являющегося индивидуальным жилым домом, даже в случае его государственной регистрации не влечет возникновение у гражданина права на приобретение земельного участка в собственность в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку нарушается принцип целевого использования земельного участка. … Из доказательств по делу, в том числе заключения эксперта следует, что дом непригоден для круглогодичного проживания.»
Определение Восьмого кассационного суда от 01.06.2022 № 88 А-9970/2022
«Учитывая, что объект, возведенный административным истцом на земельном участке, переданном в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, признакам жилого помещения не соответствует; основные признаки объектов капитального строения, прочная связь с землей у данного объекта, на который зарегистрировано право собственности, отсутствуют; объект возможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что правовые основания для предоставления земельного участка в собственность за плату у административного ответчика отсутствовали.»
