Фонды недвижимости — можно ли на них заработать и как это сделать

🏠 Интересный инструмент, но надо понимать, как им пользоваться.

Вообще-то недвижка — хороший способ сберечь бабки и заработать. Я тут даже заморочилась с покупкой квартиры на перепродажу. Потом расскажу что из этого вышло, как сделка будет окончена. Есть у меня несколько квартир в разных городах для сдачу в аренду курортникам и студентикам. Присматриваюсь к коммерческой недвижимости и, думаю, в этом году смогу себе позволить стать рентье и в этом направлении.

Но если нет денег на покупку недвиги, а очень хочется иметь доход, при этом не заморачиваясь с выбором, сделками и тд — имеется прекрасная альтернатива: фонды недвижимости.

❓Как выбирать❓

Сразу скажу, что в сторону Тинькофф пока не смотрим — низкая ликвидность и слишком радужные прогнозы. И как всегда у Тинька — слишком высокие расходы на обслуживание фондов. Может когда-нибудь потом, но не сегодня, сорри 😘

Что касается конкретно ЖК Lunar у вышеупомянутой компании — цена 1 лота = 5,28 р, а в стакане цена покупки и продажи 5,01 и 5,02 р — ничего себе расхождение. Я бы остереглась 😅 Да и лимитные заявки — сомнительное удобство. Так что — нет.

❤️ Но есть альтернативы — фонды на коммерческую недвижимость ЗПИФ Парус:

▪️НОРД — 1100₽

▪️СБЛ — 1100₽

▪️ОЗН — 7638₽

Доступны квалам

💡Что за фонды? Как это работает?

Названия фондов, по сути, компании арендаторы, которые снимают коммерческую недвигу у Паруса — ОЗН — Озон, Норд — логистический комплекс Нордвей, а СБЛ, не поверите, СберЛогистика. По-моему, когда долгосрочные контракты заключают с такими компаниями, то доверие к фонду и его доходу растет.

Мне больше интересен Озон, разберу его подробнее 😉

☑️ Где расположены объекты недвижимости?

В Тверской области.

🔹Площадь – почти 70 тыс кв метров.

🔹Стоимость активов – 2,7 млрд рублей. 1,47 – капитал инвесторов, 1,15 – кредит банка.

🔹Возможная доходность – 22.8%.

🍏Из чего она складывается доход?

🔝Рост стоимости активов — 9,5%

🔝Доход от арендного потока — 13,3%

Компания рассчитывает, что арендный поток будет расти ежегодно и к 2030 году составит 15%. Активы фонда тоже могут достичь 2,1 млрд.

🟢 Считаем:

Если сейчас вкинуть в фонд миллион, то через 5 лет он превратится в 1,6 млн. Доходность получается около 32% (с реинвестиррванием, конечно).

🟡 Но это в перспективе, а что сейчас?

Текущая доходность ОЗН фонда около 21% за неполные два года существования + 17% за счет дивидендов. Итого + 38 %

И это самый большой доход среди фондов недвижимости.

🔴 В чем подвох?

На доходность фондов недвиги влияет ключевая ставка – ставка растет, растут расходы по кредитам, падает доходность, при этом часть пайщиков могут найти более интересные инструменты (вклады и облигации). Поэтому и цены на паи этих фондов были максимальными летом 2023 года, тогда ставка была 7,5-8,5%. Сейчас у нас 16% и цены на паи сильно ниже. Косяк в том, что ЦБ не планирует быстрого снижения ставки.

©️ Можно сказать что этот инструмент — аналог облигации, которая может еще и вырасти.

В общем, считаю инструмент вполне рабочим: есть доходность от роста недвижимости + дивиденды.

➕ Плюс данный инструмент менее подвержен различным колебаниям рынка, есть крупные арендаторы, которые вряд ли просто так съедут в один день (и компания потеряет доход). Есть долгосрочные договоры аренды, есть индексация платежей.

👉 Конечно, нет гарантий, что он принесет 22%–32% в год с реинвестом, но доходность конкретно описанного фонда может превысить доходы по облигам и вкладам, если брать в длину, а не на полгода-год. И опять же, риск — дело благородное, но диверсификация — наше все. И с этой точки зрения инструмент годный. Если вы, конечно, умеете считать и зарабатывать деньги 🐹