Аванс или Задаток при составлении Предварительного договора купли-продажи квартиры

Люди очень часто совершают сделки.

Особенно при покупке недвижимости.

Определённые сложности могут возникнуть при ипотечных сделках.

Некоторые банки выдвигают дополнительные требования к документам.

Так, например, банки требуют потенциального заемщика предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры. (Далее я буду использовать устойчивую аббревиатуру ДКП – договор купли-продажи).

Будущий покупатель недвижимости при составлении предварительного ДКП может столкнуться со следующей проблемой.

Что указывать в договоре «аванс» или «задаток»?

Попробуем разобраться в этом непростом вопросе.

Для начала надо усвоить одно железобетонное правило.

Если цена товара более 10 000 рублей, то договор должен быть заключен в письменной форме (Об этом подробнее см. ст. 160, 161 ГК РФ).

В чем отличие таких способов исполнения обязательств, как задаток и аванс?

«Аванс»

Аванс – предоплата по договору. Если обязательство не выполнено, аванс необходимо возвратить (об этом подробнее см. ст. 1102 ГК РФ).

Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, указав её стоимость, например, 2 000 000 рублей. Также указали в договоре, что в качестве «аванса» Покупатель вносит Продавцу 50 000 рублей.

Через две недели стороны передумали. Сделка не состоялась. В этом случае Продавец обязан возвратить Покупателю 50 000 рублей.

Если Продавец отказывается их возвратить, то Покупатель вправе взыскать эти деньги в судебном порядке, сославшись в своём иске на ст. 1102 ГК РФ. Покупатель выиграет спор. Но надо читать условия договора.

Иногда грамотеи (сами себе юристы, насмотревшиеся программы «сам себе режиссёр») насоставляют такого, что потом, как говорится, без пол-литры не разберёшься.

Теперь о «задатке».

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке должно быть составлено исключительно в письменной форме (ч.2 ст. 380 ГК РФ – и это императивная норма права).

Рекомендую подробнее ознакомиться с понятием «императивная» и «диспозитивная» нормы права. Возможно, в будущем я напишу отдельную статью.

Соглашение о задатки можно заключить либо в виде отдельного документа, либо включить в текст Предварительного ДКП.

Я рекомендую составить Соглашение в виде отдельного документа, которое поименовать как – приложение № 1 к Предварительному ДКП.

Если в тексте договора не будет использовано слово «задаток», то суды в своей практике его будут трактовать как «аванс».

Юриспруденция – наука точная и состоит из «понятий». Поэтому, чтобы не вызвало споров, нужно сразу правильно вписывать в договор юридические понятия «аванс» или «задаток».

Итак. У вас предварительный ДКП о том. Что Продавец намерен продать свою квартиру за 2 000 000 рублей. Покупателя данная цена вполне устраивает.

Покупатель выдал Продавцу в подтверждение своим намерений 200 000 (двести тысяч) рублей. И этот факт стороны закрепили в Соглашение о задатке, указав что оно является неотъемлемой часть Предварительного ДКП.

Назначена сделка, например, на 30.09. 2024 года.

Однако Продавец резко передумал продавать квартиру. И стороны не заключили Основной ДКП 30.09. 2024 года.

В этом случае Продавец обязан вернуть Задаток в двойном размере (ч.2 ст. 381 ГК РФ). В этом принципиальное различие Задатка от Аванса.

Как правило, Продавцы не хотят возвращать задаток в двойном размере. И тут возникает спор о праве.

Покупатель в этом случае вправе обратиться с иском в суд о взыскании с Продавца оставшейся суммы невыплаченного Задатка.

Продавец (в судебном споре – отетчик по делу) вправе заявить в суде ходатайство в порядке ст. 333 ГК РФ о снижении размера Задатка.

Суд обладает дискреционным полномочиями.

Что это означает?

Дискреционные полномочия суда — это возможность суда в установленной законом форме разрешать отдельные вопросы правового характера по своему усмотрению.

А что будет, если сделка сорвалась по вине Покупателя?

В этом случае «задаток» ему не возвращается. «Задаток» остаётся у продавца.

Конечно, у Покупателя будет возможно подать иск в суд. Это право закреплено в ст. 3 ГПК РФ.

Однако суд будет проигран. С большой долей вероятности.

Однако не всё так просто…

Как говорится, дьявол кроется в деталях. О которых порой обыватели скромно умалчивают на консультации и не сообщают своему представителю – юристу.

Помним, что согласно ст. 48 ГПК РФ гражданин вправе вести дело через своего представителя по доверенности.

Согласно ч.2 ст. 49 ГПК РФ Представителями в суде могут выступать адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица, имеющие высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности (за исключением дела, рассматриваевы мировыми и районными судами).

Не судитесь, да не судимы будете!

Не экономьте деньги на юристе, при заключении предварительного ДКП.

Лучше привлечь юриста или адвоката для составления Предварительного ДКП, соглашения о Задатке или авансе, также изначально оговорить между собой подсудность.

Помним, если ответчик зарегистрирован в Омске, а договор заключен в Москве, то судебный спор будет рассматриваться районный судом города Омска.

И истец будет вынужден тратить свои деньги на оплату транспортных расходов своего Представителя.

Оказываю помощь в составлении ДКП, Соглашений о Задатке, актов приёма-передачи денежных средств. Претензий, исков в суд, представляю интересы граждан в судах в гражданском процессе.