«Подводные камни» при покупке жилья, приобретённого продавцом в ипотеку: полезная информация

Источник фото: ru.freepik.com

Здравствуйте, дорогие друзья и посетители сайта!

Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру, которая была взята прежним собственником в ипотеку, какие трудности возможны здесь и на что обратить своё внимание.

Сегодня рынок жилья очень различный, можно приобрести любое жильё при наличии конечно у Вас средств, а если свободных денег нет, но есть постоянный доход, можно взять кредит на жильё либо в ипотеку. Как и можно приобрести жильё в новостройке, так и вторичку, которая ничем новому жилью не уступает и может быть намного дешевле.

А вот что делать, если хотите купить жильё, которое продавец приобрёл в ипотеку.

Здесь есть свои тонкости и правила. Также недавно вступили в силу изменения в закон об ипотеке. Обо всём и пойдёт ниже речь, постараемся раскрыть саму суть, как правильно всё оформить и провести сделку.

В любом случае ограничения по жилью в Росреестре просто так не снимаются. Для этого необходимо погасить долг по ипотеке в полном размере, как и необходимо получать согласие на проведение сделки у кредитора (банка).

Если вы погашаете долг сразу, то фактически согласие банка уже не требуется, так как после проверки погашения ипотеки, банк направляет документы в Росреестр, который снимает залог с квартиры и всё, с этого момента собственник может полностью распоряжаться своей собственностью. Все ограничения по жилью снимаются, чем подтверждается выпиской из ЕГРН.

Продать ипотечное жильё не просто, сроки здесь увеличиваются, действия необходимо согласовать с банком, да и не каждый покупатель такое жильё ещё и купит. Изначально ведь видно, что есть определённые трудности при оформлении, тем более такая квартира находится под обременением. Новый закон конечно упростил процедуру, но суть не изменилась, залог никуда не денется и всё здесь упирается в деньги.

При покупке жилья проверьте сперва его по выписке из ЕГРН.

Такую выписку через госуслуги бесплатно может получить только собственник жилья. Так как по закону, данные собственника теперь скрыты в виде звёздочек, если такую выписку получит другое лицо (например, покупатель). Вы просто не увидите, кто является собственником.

И своё внимание в выписке обратите на раздел ограничений, если квартира в ипотеке, будет отдельное указание на то, что жильё находится в залоге. Такое жильё ни продать, ни подарить или ещё каким-либо способом реализовать нельзя.

Есть три способа покупки ипотечного жилья

1) Продавец жилья досрочно погашает ипотеку за свой счёт, снимает обременение в Росреестре и продаёт по договору купли-продажи;

2) Продавец жилья погашает ипотеку за счёт средств покупателя, далее все действия по стандарту. Ограничения по жилью также снимаются, все счастливы;

3) Покупатель приобретает жильё в ипотеку, заключает с банком договор, далее средства переводятся на приобретение жилья либо переоформляется ипотечный договор на покупателя. Последний вариант маловероятен, банк редко так делают, когда переоформляют договора с собственника на покупателя. Обременение по жилью сохраняется до момента полного погашения по ипотеке.

Риски с ипотечным жильём большие, так например, если покупатель передаёт средства в банк для погашения долга по ипотеке, а тут вдруг, продавец отказывается продавать жильё. Вот здесь начинаются проблемы.

Так как деньги будет крайне трудно вернуть. Банк может пойти на принцип и отказаться вернуть деньги. И возможно, что придётся вообще идти с иском в суд.

Правда, с продавца тогда в этом случае можно будет взыскать компенсацию, но опять, это время и нервы, этого они точно не стоят.

Ранее, без согласия банка нельзя было вообще продать такое жильё, сейчас порядок немного изменился уже. Банку вообще не выгодно, его цель получить деньги и проценты по кредиту, а не заниматься другими вопросами, но иногда идут навстречу.

Также если жильё было приобретено с применением материнского капитала, вот здесь возникают ещё дополнительные трудности.

Как мы знаем, в этом случае всем членам семьи необходимо в таком жилье выделить доли. Размер долей граждане определяют самостоятельно, закон не указывает конкретные размеры таких долей. Более того, продать такое жильё без согласия органов опеки также невозможно.

Так мы видим, что по фактически обнаруживается второе ограничение на жильё, которое в выписке ЕГРН не найти.

А если жильё было приобретено в период брака, без наличия нотариального согласия от другого супруга, сделку провести не получится.

Росреестр откажет в таком случае. Здесь мы уже видим третье ограничение на жильё.

Вот вам и юридические уже нюансы, о которых продавец жилья может скрыть от Вас.

А вот что, касается новых изменений в закон об ипотеке. Так, 11 сентября 2024 года вступил в законную силу новый закон - Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ссылка на закон:

Подробнее ➤

Теперь у собственников ипотечного жилья появилась возможно продать его без необходимости досрочного погашения ипотеки. Но не всё так просто. Покупатель должен будет заключить ипотечный договор либо оформить кредит, но это в том случае, если покупатель не погашает долг по ипотеке.

Алгоритм действий по новому закону

1. Собственник ипотечного жилья направляет кредитору (в банк) заявление о самостоятельной реализации имущества, которое направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по почте либо лично в отделении банка (ст. 37.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

2. Банк в свою очередь должен в течение 10 рабочих дней с момента получения такого заявления рассмотреть его и предоставить свою резолюцию, как и предоставить свой отказ на проведение сделки. Если банк согласен, в уведомлении заёмщика должен будет указать минимальную стоимость ипотечного жилья, счёт для зачисления средств и так далее;

3. Если банк дал своё согласие, с момента получения уведомления от банка у собственника ипотечного жилья есть 4 месяца для реализации своего имущества. Указанный срок начинает свою течь с момента получения банком заявления от заёмщика и совершения регистрационных действий в Росреестре (снятие обременения с жилья);

4. Покупатель обязан перечислить средства по реквизитам, которые были указаны банком в своём уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию имущества заёмщику;

5. Росреестр в свою очередь аннулирует запись об ипотеке после получения от банка пакета документов. Запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней.

В свою очередь, нельзя продать ипотечное жильё ниже установленной минимальной стоимости такого жилья, которую рассчитал банк и указал в уведомлении заёмщику.

Также, если имущество будет продано по более высокой стоимости, остаток средств возвращаются должнику, возможен вычет расходов, которые понёс банк.

Пользоваться правом самостоятельной реализации имущества можно только один раз, во второй и последующий разы банк откажет.

Если банк подал в иск в суд об обращении взыскания на ипотечное жильё либо есть нотариальная исполнительная надпись, продать такое жильё не получится.

В случае инициирования внесудебной процедуры по банкротству, возбуждении дела о банкротстве либо было возбуждено дело о банкротстве против банка, в этом случае продать ипотечное жильё также будет невозможным.

Как мы видим, с ипотечным жильём довольно много хлопот и проблем, как и различных стадий, которые необходимо будет пройти. На наш взгляд, такая покупка имеет больше рисков и проблем, чем реализация своих жилищных условий. Но опять, Вам решать, как и что делать. Наше дело раскрыть некоторые нюансы, объяснить моменты и предоставить информацию, которая будет понятна всем.

Рекомендуем перед покупкой любого жилья самостоятельно либо через юриста провести проверку объекта недвижимости по всем основным параметрам, изучить документы, информацию, в течение, есть ли ограничения и запреты, может кто из родственников имеет претензии на жилье (наследники), наличие задолженности по недвижимости, проверить регистрацию в жилом помещении и так далее, здесь очень много своих тонкостей, о которых даже здесь не получится всё указать.

Если вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права – это ваша жизнь. Большое спасибо! От меня взаимная поддержка на постоянной основе.