Почему аренда квартиры не может быть 20000 (статья от буржуйки, сдающей квартиру)

Своеобразный ответ на статью Алёны Осиповой про стоимость аренды (https://www.9111.ru/questions/77777777724558472/).

Расскажу на собственном примере сдачи квартир.

И сразу нет - квартира не наследная, а купленная в 2003 году на свои деньги. Мы пару лет на вылезали с мужем из командировок, потому что за них много платили, и купили квартиру на котловане.

Как формируется стоимость аренды? Разумеется, на основе анализа аналогичных предложений в вашем районе и в квартирах вашего метража и с более-менее аналогичным ремонтом. Здесь в помощь те самые площадки по сдаче, которые вам помогут, если сомневаетесь - есть опция проверить стоимость жилья при продаже и при сдаче в аренду, она, по моим наблюдениям, более-менее совпадает с результатами моего анализа рынка. Следует отметить, что долгие годы стоимость аренды была на грани рентабельности, и составляла около 2%, что в сравнении с тогдашней банковской ставкой по депозитам - 10 процентов - было совсем смешными деньгами.

Теперь на цифрах. Двухкомнатные квартиры аналогичного метража и с похожим ремонтом в моем районе стоят 60+ тысяч рублей в месяц (а ещё совсем недавно, в пандемию она стоила 40 тыс.). При этом арендаторы, как принято, также оплачивают воду и электричество по счётчикам. Городского телефона в квартире нет, и он никому не нужен, антенна отключена - все мои арендаторы за последние 10 лет просили убрать телевизор. Отмечу, что поскольку сдаю сама, арендатор не платит комиссию риэлтора, которая составляет от 50 процентов месячного платежа.

Надеюсь, я уже ответила на вопрос, почему аренда в моем случае не может стоить 20 тысяч.

Теперь о том, почему 60 более-менее адекватная стоимость. В моем договоре поломка мебели и техники по причине износа или возраста имущества - за мой счёт. Мелкий ремонт или поломка из-за халатного отношения - за счёт арендатора.

К примеру, сломался диван, его необходимо заменить, аналогичный диван сейчас стоит 70+ тысяч, плюс необходимо оплатить вывоз старого дивана (в Москве нельзя просто вытащить его и поставить у дома, требуется вывозить на специальные площадки и стоит это около 10 тыс.)

Или сломался морозильник. Разовый визит мастера с запчастями - 8-10 тыс. При этом в нашем случае почему-то не обошлось одним визитом, и итого мастер перебрал вообще все, что там было с заменой деталей и обошлось нам это в 40 тыс. (я даже стала думать, что проще было купить новый)

Лирическое отступление: мастера техники сейчас работают весьма странно. Такое впечатление, что они чинят не конкретную проблему, а чинят то, что знают, а, не сработало - чиним дальше. Примерно так происходил ремонт стиральной машины в нашей квартире.

Ребенок потерял ключи - замена замка на приличный от 30 тыс. Мама забыла, что нельзя проливать на стеклокерамику сладкое и плита треснула - ещё 50.

Эти расходы, конечно, оплачивает сам арендатор, но нужно проследить за заменой ключей, подобрать плиту и т.п.

При пересменке жильцов я делаю лёгкий ремонт квартиры: замена ключей (почему-то часто ломают замки и на почтовых ящиках), клининг, если нужно, освежающая чистка мебели, последний раз делали также профилактическую обработку вагонки на двух лоджиях, красили стены, заменили две двери и покрытие на кухне, поменяли тумбочку для мебели, табуретки на кухне, занавески, были куплены новая гладильная доска и сушилка для белья. Обошлось это в 150 тыс. Хорошо, что у меня нет кондиционера и посудомойки, потому что их содержание и профилактика тоже обошлись бы мне в круглую сумму.

Убедила я вас в адекватной стоимости аренды? Напишите, что думаете.

И позволю себе дать несколько советов для тех, кто ещё думает, сдавать квартиру или нет.

1. Сдавайте через специальные площадки, не нужно вестись на уговоры родственников пожить (рано или поздно это закончится тем, что вам сядут на шею, причем бесплатно) или порекомендовать знакомых. Площадки позволяют отсечь определенные нежелательные слои (мигранты, нежелательные звонки), покажут стоимость аренды в вашем случае.

2. Не пользуйтесь типовыми договорами из инета, внимательно прочитайте такую "рыбу" и напишите туда, все что вы считаете разумным и нужным - например, о том, что залоговая стоимость (в размере месячного платежа) возвращается при выезде, если в квартире все нормально и не может быть использована как оплата последнего месяца проживания. Или что квартира не может использоваться июля пересдачи. Или поименный список лиц, которые могут проживать в этой квартире (на случай, если вы обнаружите при проверке, что там живёт не супружеская пара, а ещё кто-то и это типа "родственники")

3. К слову о залоговой стоимости - ее очень советую брать минимум в размере месячного платежа, это мотивирует арендатора беречь ваше имущество, поскольку этих денег арендаторам таки жалко.

4. Оформляйте все официально:

- договор аренды на 11 месяцев (чтобы не регистрировать его). К слову, распространенная байка, что при сдаче до года не надо платить налоги, вранье.

- к договору непременно должна быть опись имущества, которая подписывается при сдаче квартиры и при сдаче вам ключей по окончании договора. В ней перечислите всю мебель, технику, ценные вещи, которые считаете нужным. Советую прописать в договоре, что при сдаче квартиры вам обратно квартира должна быть чистой, холодильник вымыт, чистыми окна, духовка и т.п. (раз имеется, при условии, что вы тоже сдавали чистую квартиру:) Если вам сдают грязную квартиру, требующую клининга, пропишите в договоре штраф (у меня это 15 тыс.)

- оформитесь как самозанятый через приложение Мой налог, это позволит платить налог 4%. Приложение простое, на уровне калькулятора, налоги нужно платить 12-28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, советую поставить напоминалку. Деньги не очень большие, а вы будете защищены от разного рода шантажа со стороны недобросовестных арендаторов, соседей и служб ЖКХ.

- обязательно нужна страховка имущества и гражданской ответственности! Поверьте человеку, который три раза судился по заливам (если интересно, напишите в комментариях, я отдельно опишу эти истории и выводы из них), суды и разборки с соседями это не то, на что стоит тратить свое время и особенно нервы. Последний залив в квартире, которую я сдаю, уже при наличии страховки, происходил так: арендатор сообщил о заливе соседей, я позвонила в страховую, они сообщили номер заявки, пояснили, что делать дальше. Написала соседу, сказала, что простите, все будет хорошо, квартира застрахована, сообщила ему номер заявки. Дальше страховая общалась с ним напрямую, от меня потребовалось только подвезти в страховую документы на квартиру, по его словам, ему выплатили 250 тыс. А когда у нас не было страховки и мы залили соседей, это обошлось нам в 324 тыс. возмещения ущерба и примерно 200 расходов на адвоката, экспертизы, явку экспертов в суд и т.п. А сколько нервов нам помотали!

Если какие-то моменты упускаю, напишите в комментариях, если эта тема интересна, напишу второй выпуск, посвященный данной проблеме.

Согласны с моими советами? Дадите свои?