Когда государство обязано выплатить покупателю стоимость купленной им квартиры?

Фото сгенерировано нейросетью Шедеврум https://shedevrum.ai

Покупка квартиры дело серьезное и в ряде случаев рискованное. Особенно если речь идет о вторичке. И иногда, счастливый обладатель только что купленной квартиры лишается своей недвижимости в результате судебного спора.

Может ли такой покупатель рассчитывать на компенсацию стоимости купленной квартиры от государства?

Да, может, но при соблюдении ряда условий.

Итак, допустим, мы купили квартиру на вторичном рынке. Перед проверкой как положено, заказали выписку из ЕГРН, проверили иные документы, вроде все сделали как надо. Но, как говорится и на «старуху бывает проруха» - сделку по суду признали ничтожной.

Что важно: сделку должны признать именно ничтожной. Не недействительной (когда сторонам просто возвращается все полученное по сделке: покупателю – деньги, продавцу – квартира). А именно ничтожной: когда квартиру у покупателя просто отберут, не присудив ничего взамен.

В каких случаях такое может быть?

Элементарно: допустим, когда квартира была продана против воли ее реального собственника. Пример – продажа по недействительной доверенности. Продажа в результате каких-то мошеннических схем.

В этом случае реальный собственник квартиры и не обязан возвращать покупателю никакие деньги – он же их сам не получал, и свою квартиру никому не продавал. С какой стати ему их возвращать? Денежки-то в таком случае должен возвращать именно тот аферист, кто умудрился продать квартиру. А его ищи свищи.

И что мы имеем в итоге?

Покупатель отдал деньги за квартиру, квартиру вернули по суду ее законному владельцу, покупатель в итоге остался и без денег, и без квартиры.

Вот именно в таких случаях государство и может компенсировать горе-покупателю потерянные деньги. Основание – ст. 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Что важно: самым главным условием получения денег от государства в этом случае становится признание покупателя добросовестным. Только в этом случае возможно получить компенсацию.

Когда суд признает добросовестность покупателя?

Когда покупатель докажет суду, что он не знал, и самое главное не мог знать о том, что квартира продается незаконно.

Что в данном случае понимать под фразой «не мог знать?»

Это означает, что покупатель предпринял все зависящие от него действия по проверке законности продажи этой самой квартиры.

Один лишь факт заказа выписки из ЕГРН здесь не поможет. Для суда этого мало, чтобы подтвердить добросовестность. Суду надо показать, что покупатель сделал «все что смог» проверяя будущую квартиру.

Например, заключил договор о проверке «юридической чистоты сделки». Заключение по покупаемой квартире о том, что она проверена по всем параметрам – вот веское доказательство для суда. Да, даже сам факт обращения к специалистам для проверки квартиры уже показатель добросовестности покупателя.

Итак, суд, признал нас добросовестными покупателями. Что дальше?

А дальше, если судебные приставы не смогут взыскать деньги с продавца – афериста (если его вообще найдут), в течение 6 месяцев, то покупатель получит компенсацию из казны государства.

Размер такой компенсации определит суд.

Так что, покупая квартиру нужно быть очень и очень осторожным. И главное, не пренебрегать никакими дополнительными проверками относительно своего будущего жилья.

Текст авторский. При написании статьи использовались нормы ст. 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/703a5f49ae6a9907d4bdbb12a662589789657807/