Как минимизировать риски при покупке недвижимости?

Приобретение жилья является значимым событием в жизни каждого гражданина, однако оно сопряжено с определенными рисками. Для защиты прав покупателей законодатель предусмотрел ряд норм, соблюдение которых позволяет избежать неблагоприятных последствий сделки. Рассмотрим основные меры предосторожности и рекомендации экспертов.

Проверка юридической чистоты объекта

Прежде всего покупателю рекомендуется убедиться в отсутствии обременений на приобретаемую недвижимость. Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года («О государственной регистрации недвижимости»), сведения обо всех ограничениях прав собственности содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Получить выписку из ЕГРН возможно через портал государственных услуг либо непосредственно обратившись в Росреестр.

Эксперт Александр Михайлов отмечает: «Особое внимание стоит уделить наличию залогов, арестов, судебных решений, действующих договоров аренды и сервитутов».

Кроме того, необходимо проверить статус правообладателя, удостоверившись в подлинности документов продавца и наличии необходимых полномочий для совершения сделки. По мнению адвоката Ивана Сергеева, важным этапом подготовки договора купли-продажи является проверка соответствия технических характеристик квартиры данным технического паспорта БТИ.

Заключение предварительного договора

Для закрепления достигнутых договоренностей целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи, который согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ будет служить основанием для заключения основного договора в будущем. Данный документ позволит зафиксировать условия будущей сделки и предусмотреть ответственность сторон за нарушение обязательств.

Эксперты советуют включать в предварительный договор следующие положения:

- Срок подписания основного договора;

- Порядок внесения задатка или аванса;

- Ответственность покупателя и продавца за неисполнение условий соглашения.

Юрист Анна Петрова подчеркивает необходимость грамотного составления текста договора, поскольку именно этот этап минимизирует возможные споры в дальнейшем.

Проведение независимой оценки имущества

Перед покупкой желательно провести оценку стоимости объекта недвижимости квалифицированным специалистом. Это поможет объективно оценить состояние жилья и выявить скрытые дефекты, влияющие на цену. Закон предусматривает обязательное привлечение оценщика лишь в случае приобретения объекта на заемные средства банка, однако эксперты рекомендуют осуществлять данную процедуру независимо от формы оплаты.

Адвокат Михаил Иванов рекомендует проводить осмотр совместно с экспертом, чтобы исключить неприятные сюрпризы после оформления сделки.

Страхование рисков

Дополнительной мерой снижения риска является страхование титула собственности. Такая страховка защищает нового владельца от возможных претензий третьих лиц относительно законности владения объектом недвижимости. Хотя подобная мера носит добровольный характер, многие покупатели предпочитают её использовать ввиду отсутствия четких гарантий качества проведенной проверки истории объектов.

По словам эксперта Сергея Николаева, такой подход особенно целесообразен при приобретении квартир в новостройках или вторичного рынка с сомнительной историей перехода прав.

Также, в силу последних событий связанных с так называемой «бабушкиной схемой» необходимо запросить у продавца заключение психоневрологической экспертизы на предмет того, что продавец не находится под влиянием третьих лиц.

Таким образом, следуя вышеуказанным рекомендациям и соблюдая требования действующего законодательства, покупатель существенно снижает вероятность возникновения негативных правовых последствий при совершении сделок с недвижимостью.