Изменение порядка начисления НДФЛ при мене недвижимости

15 января 2026 г Конституционный суд Российской Федерации вынес занимательное постановление, согласно которому пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой он во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 567 ГК Российской Федерации допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода действующего добросовестно налогоплательщика в случае совершения им мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

О чем речь?

Все началось с того, что один собственник обменялся с другим собственником земельными участками. Но участки неравнозначные: кадастровая стоимость первого участка значительно выше кадастровой стоимости второго участка. А стороны сделки договорились, что обмен участками будет без доплат.

Но после сделки налоговая насчитала собственнику "дорого" участка НДФЛ в размере 70 % кадастровой стоимости этого отчуждаемого участка по правилам пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации (правила начисления НДФЛ при ПРОДАЖЕ недвижимости).

Собственник возмутился и пошел в суд обжаловать решение налоговой. Дошел прям до Верховного суда Российской Федерации, но там ему отказали.

Но уверенный в своей правоте на 100 %, собственник участка не сдался и пожаловался в Конституционный суд Российской Федерации, что эти нормы Налогового кодекса Российской Федерации не соответствуют главному закону.

И вот тут Конституционный суд РФ "встал на ее сторону" и разьяснил, что в такой описанной выше ситуации не должны слепо применяться нормы налогообложения как при купли-продаже недвижимости. Обоснованием этого служат те обстоятельства, что не исключено приобретение гражданином по договору мены объекта, стоимость которого отличается от стоимости отчужденного объекта в меньшую сторону, если приобретенное имущество отвечает его субъективным предпочтениям, связанным с конкретной жизненной ситуацией (так может быть удовлетворена, например, потребность в приобретении жилья, имеющего бо́льшую площадь, но расположенного в менее престижном районе населенного пункта, в создании условий для переезда в другой регион страны и др.).

Но чтобы не было злоупотреблений в уклонении от налогов, когда через мену собственники неравнозначных обьектов пытаются уклониться от налоговых последствий, необходимо учитывать экономическую выгоду сторон, и если налоговый орган ее докажет, это отразится на величине налогов (т.е. может проверяться конкретная жизненная ситуация когда заключалась такая сделка).

Поэтому суд постановил, что до внесения необходимых изменений в федеральное законодательство, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается – в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества, в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, – с соответствующей разницы. Если кадастровая стоимость не определена, то необходимо действовать также, но использовать рыночную стоимость этих объетов недвижимости.