Виды сделок по купли-продажи доли в недвижимости. В секторе недвижимости дела с выкупом долей считаются сложными, поскольку невозможно установить четкие границы собственности. Ведь количество квадратных метров, принадлежащих конкретному владельцу, не совпадает с размерами комнат, что приводит к переплетам между владельцами. Иногда границы устанавливаются через суд: во время разбирательства собственность владельца приравнивается к определенной комнате. Но если появляется новый владелец, принятое решение к нему не относится. В таких случаях вы должны повторно обратиться в суд для рассмотрения дела. В результате цена долевой часто бывает низкой, кроме того, покупателей трудно найти: ее обычно покупают существующие владельцы, чтобы впоследствии выкупить все жилье. Другой вариант заключается в том, что часть квартиры необходима приезжим из отдаленных регионов или соседних стран, которые хотят оформить прописку. По этой причине владельцы квадратных метров в общей квартире заинтересованы в мирном сотрудничестве: они не хотят ссориться с совладельцем, который в итоге продаст свою часть мигрантам. Но не всегда возможно достичь компромисса, поэтому и возникают альтернативы сделке по договоренности.
Как можно выкупить долю в квартире: по общему соглашению.
Можно ли без лишних судебных разбирательств выкупить долю в квартире? Опция доступна, когда владельцы соглашаются на сделку. Проще, когда собственность уже передана в долевую собственность. Но бывает, что квартира находится в общей совместной собственности, когда совладельцы пользуются и владеют ею вместе. В таких случаях проводится процедура выделения доли, а затем заключения сделки.
Принудительный выкуп: что нужно учитывать
Принудительно выкупить часть в квартире можно через суд. Чтобы суд принял!1 решение в вашу пользу, вам понадобятся следующие обстоятельства:
1. чужая доля ничтожно мала;
2. совладелец не заинтересован в своей доли (это означает, что у него есть другое место жительства);
3. нельзя выделить в натуральной форме (в квартире нет места с необходимыми размерами)
4. Отношения между владельцами находятся в стадии затяжного конфликта.
Возникает вопрос, как можно определить незначительность доли? Прежде всего, играют роль площадь квартиры и соотношение к ней той части, которая принадлежит владельцу. Согласно судебной практике, оно считается незначительным, если оно составляет 1/8, 1/10 и т. Д.
Также важно, что размер доли не позволяет выделить 1 жилое помещение в квартире полностью. Балкон, ванная, туалет не попадают в категорию, так как жить в них невозможно. Если количество квадратных метров, принадлежащих совладельцу, соответствует размеру комнаты, выкупить долю по принуждению вряд ли возможно. Ситуация усложняется, когда тип здания позволяет оборудовать отдельный выход и осуществить инженерные коммуникации: вы не сможете избавиться от нежелательного совладельца.
Если вышеуказанные условия существуют, по решению суда вы можете выплатить компенсацию дольщику и стать единственным владельцем. В таких случаях возникают споры о причитающейся сумме, в результате суд назначит оценочную экспертизу.
Пример выкупа по принуждению
В 2019 году женщина обратилась в московский суд с иском против своего бывшего супруга. Ранее она купила 3-комнатную квартиру, после замужества прописала мужа, а при разводе суд выделил ему долю в размере 1/14. После расчета площади выяснилось, что супругу принадлежит 2,5 кв. м
Вскоре женщина хотела выкупить долю в квартире у своего бывшего мужа, но он отказался от сделки. После рассмотрения суд установил, что часть, принадлежащая супругу, является незначительной. Так как площадь остальных помещений составляла 8, 16 и 11,4 кв. м., выделят 2,5 кв. м. не удалось. В этом случае суд имел право без согласия совладельца заменить эту часть деньгами. В результате женщина заплатила 400 000 рублей своему бывшему мужу. И получил квартиру в единственном порядке.
Принудительный выкуп осуществляется в судебном порядке: правовое основание - часть 4 ст. 252 ГК РФ.
Срочная покупка доли в квартире
Срочную покупку обычно используют агентства недвижимости, которые в короткие сроки приобретут несколько квадратных метров в квартире. Благодаря этой процедуре они становятся совладельцами. Таким образом, они получают приоритет при покупке оставшихся частей, а потраченная сумма меньше, чем при покупке всей квартиры.
Обычный человек может воспользоваться этим примером, если совладельцу срочно нужны деньги. Преимущества включают в себя тот факт, что вам не придется платить за недвижимость по рыночной стоимости.
Как выкупить долю по взаимному согласию: подробные инструкции шаг за шагом
Если обе стороны согласятся на сделку, то не будет никаких трудностей. В этом случае вам не нужно думать о том, как выкупить долю в квартире у родственника: процедура проводится на общих основаниях.
Понятие преимущественного права покупки доли
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, если владелец хочет продать свою часть, он должен предложить ее совладельцам: они имеют преимущественное право выкупа. В течение 1 месяца они принимают решение и сообщают о желании совершить покупку. Если совладельцы отказываются, через 30 дней вы можете предложить сделку третьей стороне.
Когда вами выкупается доля у родственника, убедитесь, что он отправил уведомление другим совладельцам.
Недостаточно устно сообщать о желании заключить сделку: закон предусматривает отправку уведомлений с указанием цены. Документы отправляются заказным письмом и храните квитанции.
Статья 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно быть в письменной форме. В этом случае уведомление по SMS или электронной почте не считается выполненным должным образом.
Если совладельцы не имеют желания выкупить часть квартиры, они дают письменные отказы, после чего сделка может быть заключена с третьими лицами. Отсутствие ответа на уведомление считается согласием, но разрешается продавать часть по цене, не ниже той, которая указана в уведомлениях. Если это правило будет нарушено, совладельцы будут судиться и оспаривать сделку.
Заявление об отказе.
Список документов для осуществления купли-продажи
Чтобы законно купить долю в квартире, подготовьте документы по списку:
1)паспорта граждан, являющихся сторонами сделки;
2)договор купли-продажи (его может составить нотариус);
3)отказные заявления совладельцев;
4)документы, подтверждающие право собственности (договор дарения или продажи, согласно которому вы приобрели квартиру);
5)выписка из домашней книги;
6)документы, подтверждающие право на собственность (выписка из ЕГРП);
7)Документы БТИ, в том числе кадастровый паспорт, план здания, экспликация;
8)Акт передачи и приемки.
В некоторых случаях требуются дополнительные документы: согласие супруга или разрешение органов опеки, если владельцем части является ребенок.
Как проходит процедура купли-продажи
Договор купли-продажи заверяется нотариусом: с 2016 года этап стал обязательным, а простая письменная форма допускается только в случае индивидуальной или совместной собственности. Эта функция снижает риск мошенничества, поскольку нотариус гарантирует следующее:
1.сделка совершена без нарушения действующего законодательства;
2. сделку совершают граждане, указанные в договоре.
Он также читает вслух текст документа, чтобы продавец и покупатель точно знали и понимали условия. Но нотариус не проверяет юридическую чистоту квартиры, поэтому, если вы не уверены в этом факторе, обратитесь за консультацией к риэлтору.
Необходимость в заверке влияет на скорость заключения сделки купли-продажи.
До 2016 года желающие выкупить долю в квартире у продавца завершили процедуру за несколько часов. В 2019 году, после проведения расчетов (передачи денег), необходимо прийти к нотариусу, составить договор купли-продажи, заверить и сдать на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Таким образом вы зарегистрируете передачу права собственности: вам нужно будет подать документы и ждать результата в течение 18 дней. Для москвичей срок сокращен, так как регистрирующие органы столицы регистрируют долю на 12 дней.
Передача прав считается осуществленной, когда информация о новом владельце внесена в Государственный реестр. Вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН),которая является основным документом; Свидетельства о праве собственности не выдаются как сертификат с 2016 года. Только выписка.
Как обойти преимущественное право
Хотя сеть публикует советы о том, как обойти преимущественное право, на практике они не работают. Если сделка совершена с нарушениями, пострадавший обратится в суд и факт мошенничества будет обнаружен. Схемы, используемые недобросовестными гражданами и риэлторами, давно известны, поэтому не пытайтесь замаскировать продажу договором о дарении доли или показывать завышенную цену в уведомлениях. Явные фиктивные сделки будут предметом судебного разбирательства, и жертвы будут восстановлены в своих правах на собственность.
Иногда можно реализовать следующий вариант: в документах указана завышенная цена, поэтому совладельцы отказываются от сделки. Тогда сделка совершается с покупателем, который дает заранее согласованную сумму. В такой ситуации существует риск для лица, приобретающего часть: продавец может потребовать, от покупателя оплату суммы указанной в документах (т.е. завышенную, а не оговоренную раннее). В результате купля-продажа не состоится по вине покупателя, и он не получит задаток обратно.
Как приобрести долю в квартире без согласия других владельцев
Хотите выкупить долю в квартире, но другие совладельцы против сделки? Если часть помещения была выделена, то совладельцы не могут препятствовать продаже. У них есть право преимущественного выкупа, но они должны использовать его в течение месяца.
Иногда совладельцы идут на хитрость: после получения уведомления они сообщают, что хотят совершить покупку, но не предпринимают никаких действий. В таких случаях подождите 30 дней и заключите сделку: она будет законной.
Как можно купить долю, если сам владелец против
Хотя по закону не разрешается заставлять владельцев совершать сделки, в некоторых случаях допускается возможность принудительного выкупа. Процедура будет следующей:
1.Досудебное урегулирование является стандартным этапом любого разбирательства. Также важно, что процедура принудительного выкупа предполагает наличие неприязненных отношений между совладельцами. Если вы скажете, что пытались сгладить конфликт, но не смогли найти компромисс, шансы на благоприятный исход дела увеличатся. Чтобы доказать добрые намерения в суде, отправьте предложение о выкупе доли совладельцу и сохраните квитанцию.
2.Определите стоимость долей в квартире, прибегнув к услугам оценщика.
3.Соберите документы, подтверждающие слабую заинтересованность совладельца в праве собственности на выкупаемую вами долю. Убедительным доказательством будет то, что он не принимает участие в коммунальных платежах и не платит свою часть налога, поэтому сохраняйте квитанции или сделайте распечатку безналичных транзакций с вашего счета в банке. Иногда также требуются документы, подтверждающие, что владелец малой доли не является родственником других владельцев. В этой области каждый случай индивидуален, поэтому обратитесь к юристу.
4.Подготовьте заявление в суд (иск) по образцам в сети или проконсультируйтесь у юриста. Последний вариант предпочтительнее, потому что нужно грамотно, со знанием дела, описать все обстоятельства.
5.Собранные документы отправляются в суд. Здесь 2 варианта: вы приносите их лично или отправляете по почте.
6.Нужно явиться в суд, в дату назначенную для рассмотрения вопроса, сообщить что вы желаете выкупить долю или же микродолю, изложить все обстоятельства дела. Ваши интересы могут быть представлены адвокатом, который специализируется на таких вопросах.
После рассмотрения нюансов суд примет решение: если это будет в вашу пользу, вы выплатите совладельцу компенсацию. На следующем этапе вы свяжетесь с Росреестром, где вам выдадут выписку. Если судом вам будет отказано, вы в праве оспорить решение в вышестоящих органах.
Какие документы должны быть предоставлены в суд для принудительного выкупа
Соберите следующие документы:
1. паспорт лица, подающего иск;
2. выписка на квартиру из ЕГРП (Росреестра)
3. квитанция об оплате госпошлины за суд;
4. поквартирную карточку или выписку из домовой книги
5. исковое заявление в суд;
6. техническая документация на недвижимость;
7. документы, подтверждающие обоснованность апелляции (чеки на оплату коммунальных услуг, выписка, подтверждающая наличие у ответчика другого жилища);
8. дополнительные доказательства ваших прав.
Список документов варьируется в зависимости от ситуации. Адвокаты советуют на досудебной стадии заказать экспертизу, доказывая невозможность перепланировки для выделения площади. А так же заключение оценщика, так что будьте готовы добавить необходимые документы.
Расходы на принудительный выкуп квартиры
Сколько стоит подать иск о принудительном выкупе доли в квартире? Фиксированной суммы нет, поскольку государственная пошлина зависит от размера оспариваемой части и определяется индивидуально. В любом случае это будет не менее 400 рублей, но не более 60000 рублей.
Регистрация права в Росреестре оплачивается отдельно: вы заплатите 2000 рублей за ввод информации и предоставление выписки о праве собственности
Сроки рассмотрения претензий о принудительном выкупе доли
Отсчет времени для рассмотрения претензии начинается с даты доставки иска в судебную канцелярию, поэтому при отправке документов по почте заказывайте услугу «с уведомлением о получении». Судье дается 5 дней для изучения иска, после чего он отказывает или принимает его к рассмотрению. В случае положительного решения процесс растянется на 2 месяца, так как необходимо выслушать свидетелей, назначить экпертизу и собрать доказательства. Существует также риск того, что решение первой инстанции будет оспорено, что приведёт к увеличению срока рассмотрения иска.
Как выкупить долю в квартире с помощью ипотечных денег
Если денег не хватает на покупку чужой части, вы можете выкупить долю в квартире с помощью ипотеки. Но не каждый банк одобрит заявку на кредит, выданный для аналогичной цели. Задача решается проще, если часть помещения принадлежит вам, и после заключения сделки вы станете единственным владельцем. В этой ситуации заложенное имущество можно быстро продать, поэтому банк отреагирует на заявку более лояльно. Процентная ставка по таким кредитам составляет 14%, а сумма первоначального взноса достигает 10% от стоимости покупаемой доли.
Если вы собираетесь стать одним из совладельцев, вам будет сложнее получить кредит. Банки без энтузиазма относятся к этому, поэтому купить несколько метров по ипотеке не удастся.
Возможно ли купить долю в квартире за материнский капитал
Рассматриваете ли вы возможность выкупить долю в квартире за материнский капитал? Это допускается в следующих случаях:
1. результирующая часть будет равна 1 или более комнатам;
2. жилище переходит в собственность 1 человека (при покупке последней доли).
Обязательными условиями будут пригодность для постоянного проживания и соответствие техническим, санитарным и другим стандартам. ПФР рассматривает каждый случай индивидуально, чтобы устранить мошенничество. Если планируемая сделка будет совершена между родственниками, то на это также обратят внимание МВД или ОБЭП. Чтобы избежать уголовного наказания, избегайте мошенничества с общедолевой собственностью.
Безусловно, вы не можете тратить материнский капитал на то, чтобы приобрести долю у своих родителей. Разрешены сделки между братьями и сестрами, но правоохранительные органы обращают на это особое внимание.
Какие виды сделок с долевым владением запрещены
В законодательстве Российской Федерации действует запрет на переуступку права требования. Заем с отступным также не регистрируется, т.е. сделка, в которой залогом являются квадратные метры в недвижимости, которой вы владеете совместно с совладельцами. Это считается незаконным, потому что ясно, какие юридические действия в самом деле подразумеваются.
Существует ряд ситуаций, которые не попадают под прямой запрет, но вызывают сомнения относительно законности:
1. Договор о дарении, предметом которого является передача доли, может быть оспорен другими совладельцами в суде. Ведь такое действие маскирует покупку и продажу в обход права преимущественного выкупа, особенно если вы передаете часть квартиры третьему лицу.
2. Действие с отщеплением от доли также не скрывает суть сделки. Например, у вас есть 1/4 квартиры, и вы хотите продать ее третьему лицу в обход владельца 3/4 данного объекта. В таких случаях потенциальному покупателю предоставляется 1/100, а затем предлагается выкупить оставшуюся долю. Но сделка очень подозрительна и потерпевший владелец 3/4 при желании отменяет ее через суд.
3. В случае договора ренты, её можно впоследствии выкупить и собственником доли станет плательщик. Но так как фиктивность сделки видна невооружённым глазом, это однозначно послужит основанием для отмены.
Чтобы избежать таких неприятных последствий, соблюдайте закон и не пытайтесь совершать мошенничества при покупке доли в квартире.
Риски при покупке долей: что нужно принимать во внимание
Проблемы с приобретенными квадратными метрами возникают если граждане идут на мошенничество (замалчивают нужную информацию и т. д.) при совершении сделки купли-продажи. Если вместо продажи был заключен акт (договор) о дарении, отменить его и вернуть деньги не получится. Например, таким образом вы приобрели часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были коммунальные долги. Иногда суммы превышают цену приобретённой доли! Вернуть потраченные деньги и отменить сделку, не предоставится возможным, так как нет документов подтверждающих факт передачи денег бывшему владельцу.
Другая трудность возникает, когда покупатель смешивает понятия «комната» и «доля». Размер последнего не всегда позволяет вам получить отдельную комнату в собственность, поэтому учитывайте и выясняйте эти обстоятельства до проведения сделки.
Следующее также связано с рисками, связанными с выкупом доли:
1. причиной продажи доли могут являться плохие отношения со скандальными соседями, с которыми уже вам придется жить бок о бок;
2.Часто продают доли в зонах, где есть перебои с водоснабжением или электричеством;
3. При покупке части недвижимости с целью приобретения оставшихся долей в будущем, вы можете обнаружить, что ваши новые совладельцы не планируют продавать свои доли.
Примите во внимание эти тонкости, и неприятных сюрпризов можно избежать.
Заключение
Большая часть недвижимости на территории Российской Федерации находится в долевой собственности, что усложняет сделки. Но если вы хотите, вы можете выкупить долю в квартире или продать свою, и согласие других владельцев не понадобится. Важно лишь заранее уведомить их, чтобы, если они того пожелают, они реализовали право на приоритетную сделку.
