Арендная плата за нежилое помещение / Жилищное право - 422 советов адвокатов и юристов

Марина, арендодатель может удерживать имущество руководствуясь и в соответствии со ст. 359 и 360 ГК РФ.

С уважением,

Андрей Останин

Уважаемая Марина, г.Москва, Россия.

Арендодатель не наделен правом удерживать имущество арендатора. Статьи 359-360 ГК РФ регулируют другое правоотношение.

Марина, прилагаю выписку из Обзора практики... надеюсь это вам поможет

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

С уважением,

Андрей Останин

Да, конечно, побольше бы таких обзоров для САМОКРИТИКИ СУДЕЙ.

Удержанием обеспечиваются требования кредитора к должнику на его встречное обязательство по поводу арендуемого имущества. Он бы еще эвакуатор нанял, для обеспечения своего обязательства.

Да подайте к арендатору встречный иск о возмещении убытков за простой оборудования и дело "с концом" ... .

Анастасия, факт непользования арендованнм имуществом не влияет на обязанность арендатора по внесению платежей!Так что смело обращайтесь в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании суммы задолженности и процентов.

Еслли нужна помощь, обращайтесь.

С уважением, адвокат Калинина Ольга Геннадьевна.

Уважаемая Анастасия, г.Кириши!

Во-первых, на каком основании нежилое помещение сдётся в аренду для проживания граждан, это явное нарушение пользования нежилым помещением со стороны арендодателя.

Во-вторых, если уже вы сдаёте данное помещение для проживания граждан, то должен быть заключён договор найма помещения(ст.671 ГК РФ).

В-третьих, если арендатором неоднократно были нарушены условия договора аренды, то арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и взыскать в судебном порядке задолженность.

Т.О. исходя из выше изложенного, имеются основания утверждать, что у обеих сторон договора аренды имеют место нарушения.

С уважением Владимир Николаевич

г.Уфа 26 февраля 2010г

24 :00 уф.вр.

Если договором предусмотрен досудебный порядок разрешения споров и будущие исковые требования полностью совпадают с требованиями, изложенными Вами в уведомлении, то можно считать, что порядок соблюдён.

Расторжение договора, по моему мнению, необходимо только если есть другие арендаторы, желающие арендовать данное имущество. Так как после расторжения договора Вы сможете взыскать арендную плату только за период от начала задолженности до момента расторжения договора.

Анастасия, если обязательност направления претензии о погашении задолженности не предусмотрен ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ, то и напрвлять претензию не надо! Ну а если направили уже,то хуже не будет.

С уважением,адвокат Калинина Ольга Геннадьевна .

Стало быть, досудебный порядок урегулирования спора уже применен? И осталось только выслать фирме N исковое заявление?

Вы можете предоставить приставу исполнителю информацию о реальных доходах должника, но, увы, как показывает жизнь, они не занимаются розыском скрываемых доходов, хотя и должны это делать. Более реально, если бывший муж скрывает доход, обратиться в суд с иском об отмене взыскания алиментов в долях от заработной платы и взыскании их в твердой денежной сумме. Они будут привязаны к размеру МРОТ и по мере его повышения - индексироваться. И откуда должник возьмет эту сумму - его проблемма. Пусть даже он нигде и не работает официально. С уважением, Янкин А.Е.

Уважаемя Римма !

Вам не придётся затрачивать на это свои силы и время, только лишь

потратите максимум полчаса на оформление надлежащего заявления в

адрес судебного пристава-исполнителя, который возбудил исполнитель-

ное производство о взыскании алиментов с вашего экс-мужа и обязан на

основании Федерального Закона РФ "Об исполнительном производстве"

активно содействовать исполнению решения мирового судьи.

Вы имеете право на основании статьи 50 указанного выше Закона при

наличии у Вас сведений или сомнений в правильности удержания из за-

работной платы экс-мужа алиментов на своего ребёнка направить пись-

менное заявление в адрес судебного пристава-исполнителя с требовани-

ем затребовать им по месту работы экс-мужа сведения о его заработной

плате за конкретный период и размер удержанных алиментов для Ваше-

го ребёнка. Вам такие сведения не дадут на работе экс-мужа, а на запрос

судебного пристава-исполнителя они обязаны дать официальный ответ и

соответствующие расчёты зарабортной платы и удержанных алиментов.

Заявление в любой орган и к любому должностному лицу всегда нужно

делать в 2-х экз., а первый экз. высылать заказным письмом с почтовым

уведомлением или отдавать его подроспись на 2-м экземпляре.

В случае чего, потом можно при наличии доказательств своего обраще-

ния обжаловать действия и (или) бездействия судебного пристава и (или)

другого должностного лица в суд.

Вы также имеете право потом через месяц или раньше ознакомиться с

исполнительным производством у судебного пристава-исполнителя, снять

копии его запросов, ответов на запросы, документы в исполнительном про-

изводстве, что бы убедиться в том, что судебный пристав-исполнитель про-

делал действительно всю работу для надлежащего взыскания алиментов.

( Ниже смотрите выписку из статьи 50 Права и обязанности сторон испол-

тельного производства ):

1. Стороны исполнительного производства вправе знакомиться с матери-

алами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с

них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайст-

ва, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и

письменные объяснения в процессе совершения исполнительных дейст-

вий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе испол-

нительного производства, возражать против ходатайств и доводов других

лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжа-

ловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (без-

действие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательст-

вом Российской Федерации об исполнительном производстве. До оконча-

ния исполнительного производства стороны исполнительного производст-

ва вправе заключить мировое соглашение, утверждаемое в судебном по-

рядке.

2. Стороны исполнительного производства несут обязанности, установ-

ленные настоящим Федеральным законом и иными федеральными зако-

нами.

Статья 64 вышеуказанного Закона устанавливает права для судебного

пристава в отношении исполнительных действий ( см. ниже выписку из

этой статьи ):

1. В процессе исполнения требований исполнительных документов судеб-

ный пристав-исполнитель в п р а в е совершать следующие исполнитель-

ные д е й с т в и я:

1) вызывать стороны исполнительного производства ( их представителей ),

иных лиц в случаях, предусмотренных законодательством Российской

Федерации;

2) запрашивать необходимые сведения у физических лиц, организаций и

органов, находящихся на территории Российской Федерации, а также

на территориях иностранных государств, в порядке, установленном меж-

дународным договором Российской Федерации, получать от них объяс-

нения, информацию, справки;

3) проводить проверку, в том числе проверку финансовых документов, по

исполнению исполнительных документов;

4) давать физическим и юридическим лицам поручения по исполнению

требований, содержащихся в исполнительных документах;

5) входить в нежилые помещения и хранилища, занимаемые должником

или другими лицами либо принадлежащие должнику или другим лицам,

в целях исполнения исполнительных документов;

6) с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в

случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскате-

ля или выселении должника - без указанного разрешения ) входить

без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником;

7) в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накла-

дывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные

бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и

изъятое имущество на хранение;

8) в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным

законом, производить оценку имущества;

9) привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих тре-

бованиям законодательства Российской Федерации об оценочной де-

ятельности (далее - оценщик);

10) производить р о з ы с к должника, его имущества, розыск ребенка са-

мостоятельно или с привлечением органов внутренних дел;

11) запрашивать у сторон исполнительного производства необходимую

информацию;

12) рассматривать заявления и ходатайства сторон исполнительного

производства и других лиц, участвующих в исполнительном производ-

стве;

13) взыскивать исполнительский сбор и налагать штрафы на должника и

иных лиц в случаях и порядке, которые установлены настоящим Феде-

ральным законом;

14) обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию

прав на имущество и сделок с ним ( далее - регистрирующий орган ),

для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему

имущества в случаях и порядке, которые установлены настоящим Фе-

деральным законом;

15) устанавливать временные ограничения на выезд должника из Рос-

сийской Федерации;

16) проводить проверку правильности удержания и перечисления денеж-

ных средств по судебному акту, акту другого органа или должностного

лица по заявлению взыскателя или по собственной инициативе. При

проведении такой проверки организация или иное лицо, указанные в

части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, обязаны предста-

вить судебному приставу-исполнителю соответствующие бухгалтерские

и иные документы;

17) совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного

и правильного исполнения исполнительных документов.

2. Исполнительные действия, указанные в пунктах 2, 4, 7, 10 и 11 части 1

настоящей статьи, судебный пристав-исполнитель вправе совершать на всей

территории Российской Федерации и на территориях иностранных государств.

Поручение в иностранное государство направляется в порядке, установленном международным договором Российской Федерации.

Статья 65 этого Закона даёт право судебному приставу осуществлять розыск

должника, его имущества или розыск ребенка ( см. ниже выписку этой статьи ):

1. В случае отсутствия сведений о местонахождении должника по исполнитель-

ным документам, содержащим требования о защите интересов Российской Феде-

рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, требова-

ния о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного здоровью или в

связи со смертью кормильца, требования об отобрании ребенка, судебный при-

став-исполнитель по своей инициативе или по заявлению взыскателя выносит по- становление о р о з ы с к е должника, которое утверждается старшим судебным приставом. В таком же порядке выносится постановление о розыске имущества

должника или розыске ребенка.

2. Розыск объявляется по месту исполнения исполнительного д о к у м е н т а:

по последнему известному месту жительства или месту пребывания должника, местонахождению имущества должника либо месту жительства взыскателя.

3. В случаях, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, розыск должника-

гражданина и розыск ребенка осуществляются органами внутренних дел.

5. Р а с х о д ы по розыску должника, его имущества и розыску ребенка относят-

ся к расходам по совершению исполнительных действий.

6. Расходы по розыску должника-гражданина и розыску ребенка определяются

на основании заявления органа внутренних дел, осуществлявшего такой розыск, а

расходы по розыску должника-организации, имущества должника-организации и имущества должника-гражданина - на основании расчета, производимого террито-

альным органом Федеральной службы судебных приставов.

Как видите, у судебного пристава-исполнителя ОГРОМНЫЕ ПРАВА для взыскания

алиментов с должников, но только не все судебные приставы пользуются правами,

как и выполняют свои должностные обязанности по разному.

А поэтому Вам нужно использовать свои ПРАВА, установленные статьёй 50 выше-

указанного Федерального Закона для КОНТРОЛЯ за действиями судебного приста-

ва-исполнителя.

Всего Вам доброго.

Здравствуйте, Римма!

Я далек от мысли, что квартира сдается официально. Даже если я ошибаюсь сумма арендной платы в договоре указана минимальная. Только время потеряете. Самый реальный вариант - это алименты ав твердой денежной сумме. Определитесь с реальной, посильной суммой и подавайте заявление в суд.

Виктор Николаевич.

естественно по вновь открывшимся обстоятельствам

Здравствуйте, Дмитрий!

Возможно арендовать нежилое помещение не только у другой организации, но и у физического лица. При этом в договоре может быть предусмотрена оплата за коммунальные услуги одним из трех способов.

Первый: самостоятельно заключить договоры со снабжающими организациями и рассчитываться за их услуги напрямую.

Второй: включить стоимость "коммуналки" в арендную плату.

Третий: возмещать эти затраты арендодателю отдельно от основной платы.

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА:

ДОГОВОР

АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, Российский пр., д.10, литер А, пом. 15Н, общей площадью 120 (сто двадцать) кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

1.2. Помещение будет использоваться под офис.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. Арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме, эквивалентной 1200 (одна тысяча двести) долларов США в месяц с учетом налога на добавленную стоимость.

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.

3.3. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца (квартала) аренды. Расчеты осуществляются в российских рублях по курсу Центрального банка РФ по день оплаты.

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности, но не более 30% от общей суммы арендной платы.

3.5. В случае оставления Арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещений.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до "___"________ ______ г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

4.6. Одностороннее расторжение договора не допускается.

4.7. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

4.8. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

5.2. Приложением к настоящему договору является копия Свидетельства о праве собственности Арендодателя на имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель:

Арендатор:

Подписи и печати сторон:

Арендодатель

Арендатор

КОММЕНТАРИИ:

При аренде нежилого помещения в договоре надо указать, имеет ли право Арендатор сдавать арендуемое помещение в субаренду и, если имеет - в каком порядке.

Сдавать помещение в субаренду либо иным способом распоряжаться арендуемым помещением или правами, предоставляемыми договором аренды можно только с согласия собственника. Такое согласие может быть получено уже в момент заключения договора аренды путем включения соответствующего пункта в договор, либо в договоре может быть установлен иной порядок получения согласия собственника на сдачу арендуемого помещения в субаренду.

Если арендодатель не разрешает субаренду, то целесообразно предусмотреть в договоре применение санкций к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может послужить основанием для расторжения договора аренды.

Виктор Николаевич.

Наталья, добрый день!

Арендодатель не может просто так взять и расторгнуть договр аренды с Вами, для этого необходимо вески е основания - нарушения Арендатором договора аренды (невнесение в срок аренды, например). Если договор будет расторгнут в односторонеем порядке в отсутствии законных к тому основний, можно обратиться с иском в суд, а также потребовать возмещение ущерба, причиненного односторонним расторжением.

Уважаемая Наталья.

Если заключенный договор аренды не содержит срока, то в соответствии со ст.610 ГК РФ аренатор имеет право отказаться от заключенного договора, предупредив Вас об этом за 3 мес. (если договором не установлен иной срок).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора возможно лишь в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

адвокат Арнст Елена Викторовна

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.

Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья 87 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ утратила силу. По вопросу, касающемуся оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, см. статью 148 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ.

------------------------------------------------------------------

При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения.

30. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил иск без рассмотрения.

С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов!

Минимальный не определен. Принцип, которым руководствуются суды, указан в нижеследующей выдержке (последний абзац).

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа

от 13 февраля 2009 г. N А64-1840/08-6

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще, от ответчика: Б.Д.Е. - ген. Директор (протокол N 1 от 22.09.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "С", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.06.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2008 по делу N А64-1840/08-6, установил:

Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "С", г. Тамбов, о взыскании 694364 руб. 47 коп., из них 466930 руб. 44 коп. арендной платы и 227434 руб. 03 коп. пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.06.2008, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2008, иск удовлетворен частично. Суд расторг заключенный между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбова и ООО "С" договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Тамбова N 1256/к от 04.04.2006. ООО "С" выселено из занимаемого нежилого помещения площадью 146,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. И. /Н., 31/2. С ответчика в пользу истца взыскано 566930 руб. 44 коп., из которых 466930 руб. 44 коп. арендной платы, 100000 руб. пени. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Полагая, что данные судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, ООО "С" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить указанные решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в суд области.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения по нижеуказанным основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 04.04.2006 между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "С" (арендатор) заключен договор N 1256/к аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, согласно которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 146,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. И./Н., 31/2, на срок с 01.04.2006 по 28.03.2007.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя в соответствии с прилагаемыми к договору расчетами арендной платы (приложения N 2 и N 3) за текущий месяц в срок до 10 числа текущего месяца.

Арендная плата согласована сторонами в расчетах арендной платы с 01.04.2006 в размере 33016 руб. 36 коп., с 01.03.2007 в размере 38910 руб. 87 коп.

В п. 6.2.1 договора аренды стороны установили ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендных платежей в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.2 договора аренды N 1256/к от 04.04.2006 данный договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

После истечения срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением. Возражений со стороны арендодателя не имелось.

18.02.2008 истец направил ответчику претензию-предупреждение за N 01-12-358, о расторжении договора аренды от 04.04.2006 г. N 1256/к и освобождении занимаемого помещения ответчиком, в которой Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Тамбова предложил ООО "С" считать договор расторгнутым, освободить помещение и оплатить задолженность по аренде и пени. Данная претензия ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

Поскольку за период с сентября 2007 года по апрель 2008 года арендная плата ответчиком не уплачивалась, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 466930 руб. 44 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ правомерно признали, что договор аренды N 1256/к от 04.04.2006 продлен сторонами на неопределенный срок.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания суммы основного долга по арендной плате в размере 466930 руб. 44 коп., суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих уплату указанной суммы основного долга за период с сентября 2007 года по апрель 2008 года, суды первой и апелляционной инстанций признали требование о взыскании 466930 руб. 44 коп. обоснованным и удовлетворили его.

Взыскивая с общества 100000 руб. пени и оставляя без удовлетворения иск в части взыскания остальной заявленной суммы пени в размере 127434 руб. 03 коп., суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно представленного расчета, произведенного истцом в соответствии с действующим законодательством, размер пени составил 227434 руб. 03 коп. Приняв во внимание то обстоятельство, что ставка пени установленная в договоре по сравнению с учетной ставкой банковского процента, установленной в период просрочки, завышена, суды правомерно снизили размер неустойки до 100000 руб. обоснованно признав данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательства".

Добрый день. Что бы перевести из жилого в нежилое нужно соблюсти как минимум 2 условия: Помещение должно быть находиться на первом этаже и у к нему должен быть отдельный доступ от вход в дом. Другие требования можете посмотреть в ЖК РФ. Исключениями могут считаться Адвокаты и нотариусы, который могут заниматься своей деятельность в жилых помещениях, где они зарегистрированы. Других оговорок нет.

Глава 3 ЖК РФ. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое

помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого

помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения

требований настоящего Кодекса и законодательства о

градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не

допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без

использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым

помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать

такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение

является частью жилого помещения либо используется

собственником данного помещения или иным гражданином в качестве

места постоянного проживания, а также если право собственности

на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое

помещение допускается только в случаях, если такая квартира

расположена на первом этаже указанного дома или выше первого

этажа, но помещения, расположенные непосредственно под

квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не

допускается, если такое помещение не отвечает установленным

требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие

такого помещения установленным требованиям либо если право

собственности на такое помещение обременено правами каких-либо

лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое

помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого

помещения в жилое помещение осуществляется органом местного

самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод

помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или

нежилого помещения в жилое помещение собственник

соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в

настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод

помещений, по месту нахождения переводимого помещения

представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение

(подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке

копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием

(в случае, если переводимое помещение является жилым,

технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое

помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке

проект переустройства и (или) перепланировки переводимого

помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка

требуются для обеспечения использования такого помещения в

качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе

требовать представление других документов кроме документов,

установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается

расписка в получении документов с указанием их перечня и даты

их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения

должно быть принято по результатам рассмотрения

соответствующего заявления и иных представленных в соответствии

с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим

перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня

представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем

через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части

4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу,

указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий

принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного

документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей

или направлением заявителю данного документа информирует о

принятии указанного решения собственников помещений,

примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное

решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или)

перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для

обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или

нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ

должен содержать требование об их проведении, перечень иных

работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ

подтверждает окончание перевода помещения и является основанием

использования помещения в качестве жилого или нежилого

помещения, если для такого использования не требуется проведение

его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или

нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и

(или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный

в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения

соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом

проекта переустройства и (или) перепланировки,

представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части

2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких

работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи

документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи

переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ

подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной

органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт

приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий

завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть

направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в

организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт

приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения

и является основанием использования переведенного помещения в

качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в

качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться

требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические,

экологические и иные установленные законодательством

требования, в том числе требования к использованию нежилых

помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или

нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23

настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего

Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или)

перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать

основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения,

предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или

направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со

дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем

в судебном порядке.

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отмечу, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ[1] адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.

Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9)).

В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.

Обратите внимание: если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится – нет законных оснований.

Напомню, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 № Ф03-А73/05-2/1631 рассмотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспекция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

В соответствии с данной нормой использование не по назначению помещений в многоквартирных домах… влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подтверждающие факт заселения в указанное помещение командированных работников, а также проживание их в данном помещении в период командировок, общество не представило.

Обратите внимание: если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:

для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.;

для организаций – от 5 000 до 10 000 руб.

Арбитражная практика по данной категории дел -неутешительна. Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными. Главный минус - не штрафы( они минимальны), а потеря бизнеса ( выселение из помещения без компенсации), договорные и налоговые несоответствия.

А штрафы:

.Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Наиболее не приятное:

Ст.167 ГК. Общие положения о последствиях недействительности сделки

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Укажите, пожалуйста, перечень и величину санкций со стороны контролирующих органов за ведение предпринимательской деятельности в жилом помещении.

Здравствуйте, Светлана!

Если договор аренды зарегистрирован в ФРС- надо. За неуплату предусмотрены пени и штрафы.

Если договор аренды НЕзарегистрирован в ФРС- то и налоговая не "знает", что у пенсионерки есть доход.

надо платить подоходный налог 13% с дохода от сдачи имущества в аренду.,но если написать, договор задним числом о том,что в счет арендной платы арендаторы помогают на безвозмездной основе с уборкой квартиры,мест общего пользования и .по этой причине аренда безвозмездная то и платить не надо. Так что если налоговая будет иметь претензии ,то их можно избежать.Аренду надо регистрировать,если ее срок свыше года,а если год с продлением каждый раз отдельным соглашением не надо.

Светлана!

Арендодатель может быть привлечен к ответственности, только если факт неуплаты налогов будет надлежащим образом доказан.

Сделать это сложно. Если будет изъят договор, расписки или платежки через банк - то тогда проблема

Удачи!

АБ

Светлана, здравствуйте! Ваша бабушка НЕ МОЖЕТ сдавать квартиру студентам в аренду. В аренду она может сдать квартиру только юридическом улицу. Или же сдать в аренду НЕжилое помещение. Она сдает свою квартиру В НАЕМ. Даже если договор назван арендой, это не аренда. Это наем. И к данному договору будут применены нормы закона о найме жилого помещения. И регистрировать договор найма жилого помещения нигде НЕ НУЖНО. Он заключен с момента подписания. В УФРС его регистрировать нет надобности.

Налог платить необходимо. Для пенсионеров, к сожалению, льгот нет. Но бремя доказывания, что квартира сдается в наем, а не в безвозмездное пользование, лежит на ИФНС. Если налоговая докажет письменными (!) доказательствами, что квартира сдается - пенсионерке придется платить налоги и оплатить штраф от 20 до 40 процентов от той суммы налога, которую необходимо было заплатить..

Но скажу, что доказать это ИФНС будет практически невозможно (если только сами студенты не представят в налоговой все расписки пенсионерки)...

С уважением,

Харченко О.В.

Поскольку Вам дали разные по содержанию ответы, позволю себе высказать и свое мнение. Лично я присоединяюсь к ответу Харченко Ольги Валерьевны, данному Вам на основной вопрос. Договор аренды может быть заключен только с юридическим лицом.

Если бабушка собственник квартиры, то она могла заключить только договор найма или безвозмездного пользования. Если она впускала бы студентов на основании договора безвозмездного пользования, заключенного в простой письменной форме, то и платить ей в налоговую ничего не надо, т.к. договор безвозмездный.

Если бабушка не собственник сдаваемой квартиры, а наниматель (проживает по договору соц. найма), то заключить она могла только договор поднайма, который можно заключить только с предварительного письменного согласия наймодателя. Договор поднайма тоже возмездный, налог с него платить надо, если договор заключен в соответствии с законом.

Квартиру сдавать Ваша бабушка не может. В аренду она сможет сдать только юридическому лицу. Ответственность за неуплату налогов конечно же существует, ст.119,122 Налогового Кодекса.

Здравствуйте!

Независимо от Вашего социального статуса необходимо уплатить налог на доходы физических лиц, который составляет 13% от полученных доодов от сдачи в наем квартиры.

Однако на практике, с таких доходов налог никто попросту не платят, так как договоры найма помещения заключают на срок менее года, соответственно, не регистрируют его уполномоченном органе. Следовательно, догоор наъодится только у Вас и у нанимателя. Доказать факт сдачи внаем жилого помещения налоговому органу будет крайне сложно. Никто и не пытается.

Аренда не зарегистрирована в ФРС. А если налоговая "узнает",будут ли какие-нибудь санкции.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

От 23 января 2007 г. N 24-ПП

О Среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год

Правительство Москвы последовательно реализует жилищную политику, направленную на повышение доступности жилья для граждан, в том числе состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ежегодно город Москвы наращивает объемы жилищного строительства, принят и совершенствуется комплекс социальных жилищных программ, реализуются меры, направленные на повышение возможности жителей города Москвы использовать собственные доходы и имущество для приобретения жилья. В городе реализуются меры по выполнению задач, поставленных в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Вместе с тем, ряд факторов, отличающих Москву от других субъектов Российской Федерации, таких как привлекательность недвижимости в жилищной сфере в Москве в качестве высокодоходного объекта инвестиций, рост покупательной способности отдельных групп граждан, в том числе жителей других регионов страны и зарубежья, обуславливают значительный рост спроса на московское жилье и, как следствие, рост цен на него. Отсутствие законодательного регулирования этих проблем и невозможность исправить положение путем принятия городских нормативных актов создают дополнительные проблемы при реализации национального проекта.

Кроме того, увеличение разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей стало основной причиной резкого снижения доступности жилья в городе Москве для его жителей (с июля 2005 г. по октябрь 2006 г. - в два раза).

Несмотря на усилия города Москвы по сокращению очереди граждан, постоянно проживающих в Москве не менее десяти лет и состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем обеспечения их жилыми помещениями, можно констатировать лишь стабилизацию их количества на уровне 2003 года. В результате срок ожидания предоставления жилого помещения сокращается недостаточно быстро.

В целях дальнейшей реализации в Москве задач, поставленных в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", повышения качества жизни москвичей, проведения эффективной социальной жилищной политики Правительство Москвы постановляет:

1. Признать ситуацию, сложившуюся с обеспечением доступности жилья в городе Москве для граждан, постоянно проживающих в Москве не менее десяти лет, острой, требующей принятия оперативных мер правового, организационного, административного и экономического характера, направленных на создание протекционистского режима при реализации москвичами права на жилище.

2. Для преодоления сложившейся ситуации (п.1) считать необходимым осуществить комплекс мер, направленных на:

- реализацию городом Москвой протекционистской политики на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату;

- сокращение максимального срока ожидания предоставления жилого помещения гражданам, состоящим на жилищном учете, до десяти лет;

- активное привлечение кредитных организаций и профессиональных участников рынка недвижимости в жилищной сфере к реализации жилищной политики города Москвы;

- вовлечение семей москвичей, ожидающих рождения или усыновления, или воспитывающих малолетних детей, в том числе многодетных и молодых семей, в возмездные способы улучшения жилищных условий с предоставлением дополнительных мер социальной поддержки;

- создание в городе Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений.

3. Утвердить Среднесрочную жилищную программу "Москвичам доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 год (далее - Среднесрочная жилищная программа) (приложение).

4. Считать основными задачами социальной жилищной политики города Москвы на период до 2010 года:

4.1. Обеспечение благоприятных организационно-правовых и экономических условий для развития городского рынка жилья, обеспечивающих возможность приобретения москвичами в пользование или в собственность жилых помещений за доступную плату.

4.2. Оказание организационной поддержки в создании и обеспечении деятельности специализированных жилищно-строительных кооперативов (далее - СЖСК), осуществляющих финансирование жилищного строительства путем участия различных групп москвичей в паенакоплении, в том числе с использованием ипотечного жилищного кредитования.

4.3. Осуществление дополнительной дифференцированной поддержки следующих категорий москвичей при выборе ими возмездных форм предоставления жилых помещений:

- принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- принятых на учет нуждающихся в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. и являющихся внеочередниками;

- молодых семей, ожидающих рождения ребенка или воспитывающих детей до пяти лет, многодетных семей москвичей с несовершеннолетними детьми, при условии постановки их на жилищный учет.

4.4. Введение механизмов субсидирования (компенсации) платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и поднаем для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

4.5. Разработку и реализацию мер, обеспечивающих дифференциацию цен на жилые помещения, реализуемые из жилищного фонда города Москвы с рассрочкой платежа или с использованием механизма социальной ипотеки, в зависимости от времени пребывания граждан в очереди и наличия жилищных льгот.

4.6. Повышение эффективности использования жилищного фонда в целях сокращения расходования средств бюджета города Москвы.

5. Установить, что достижение целей и выполнение задач Среднесрочной жилищной программы основано на выполнении в полном объеме заданий, установленных постановлением Правительства Москвы от 18 апреля 2006 г. N 268-ПП "О Среднесрочной программе жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 гг. и заданиях до 2010 года в целях реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

6. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

6.1. Формировать жилищные программы города Москвы в рамках объемов, мероприятий и задач, установленных Среднесрочной жилищной программой.

6.2. Осуществлять государственный учет и управление жилищным фондом города Москвы, в том числе отнесение жилых помещений к видам жилищного фонда в зависимости от целей использования, установленных статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также продолжить заключение гражданско-правовых договоров в отношении жилых помещений из жилищного фонда города Москвы в порядке, установленном законодательством города Москвы и городскими жилищными программами.

6.3. В первом полугодии 2007 г. разработать и представить на утверждение Правительства Москвы программу поддержки и развития товариществ собственников жилья в городе Москве на 2007-2009 гг.

6.4. Обеспечить:

6.4.1. Создание и ведение Реестра участников городских жилищных программ по направлениям, установленным правовыми актами города Москвы.

6.4.2. Создание и ведение Реестра договоров пользования жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы.

6.4.3. До 1 января 2009 г. разработку информационной системы "Курс 4" (развитие информационной системы "Курс 3".

6.5. В установленном порядке расторгать договоры аренды жилых помещений до истечения срока их действия с организациями, имеющими задолженности или более двух просрочек по оплате за жилые помещения, а также использующими не по назначению жилые помещения, переданные им для обеспечения определенных групп работников. Освобождаемые жилые помещения направлять на реализацию в рамках городских жилищных программ, а также для использования на условиях городских доходных домов.

6.6. В 2007-2010 гг. осуществить по мере истечения срока действия расторжение договоров аренды жилых помещений и организовать заключение договоров социального найма, найма жилых помещений или передачи их в собственность граждан при наличии оснований, определенных жилищным законодательством и правовыми актами города Москвы. Освобождаемые жилые помещения направлять на реализацию в рамках городских жилищных программ.

6.7. До 1 марта 2007 г. представить в Правительство Москвы предложения по порядку определения директивной выкупной цены на жилые помещения, реализуемые из жилищного фонда города Москвы, с рассрочкой платежа или с использованием механизма социальной ипотеки, предусматривающие дифференциацию выкупных цен в зависимости от времени пребывания граждан в очереди и наличия жилищных льгот.

6.8. С учетом того, что 2007 год объявлен в городе Москве Годом ребенка, включить в программу обеспечения жилыми помещениями в 2007 году семьи, имеющие пять и более детей и вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.

6.9. Совместно с Ассоциацией московских банков разработать в 2007 году рекомендации о возможности приостановления платежей по кредиту в рамках городских жилищных программ на срок декретного отпуска граждан-участников программ.

6.10. Предусмотреть возможность пересмотра графика выплат в погашение долга по договору купли-продажи с рассрочкой платежа в рамках городских жилищных программ с учетом снижения размера выплат на период декретного отпуска (при согласии граждан-участников программ).

6.11. В целях упорядочения и повышения эффективности использования городского жилищного фонда провести в 2007-2009 гг. перерегистрацию граждан, состоящих на жилищном учете, с использованием необходимой информации, представленной департаментами, комитетами и иными городскими организациями.

6.12. Обеспечить ежегодное формирование СЖСК из числа москвичей, постоянно проживающих в городе Москве на законных основаниях не менее десяти лет, с преимущественным правом на участие в СЖСК москвичей, состоящих на жилищном учете.

6.13. В 2007 году подготовить проект закона города Москвы о предоставлении гражданам, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсаций на оплату найма жилых помещений в частном жилищном фонде или поднайма в государственном жилищном фонде для внесения его в установленном порядке в Московскую городскую Думу.

6.14. Совместно с Департаментом семейной и молодежной политики города Москвы, Департаментом экономической политики и развития города Москвы, Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы осуществить в порядке эксперимента в рамках Адресной инвестиционной программы города Москвы на 2007-2008 гг. строительство доходного дома, жилые помещения в котором будут передаваться для временного проживания студенческим и молодежным семьям.

6.15. В первом полугодии 2007 г. разработать правила и порядок заключения договоров о пользовании жилыми помещениями в доходных домах, а также установить круг лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями в доходных домах.

6.16. Совместно с Департаментом экономической политики и развития города Москвы, Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы разработать и представить в Правительство Москвы до 1 ноября 2007 г. концепцию развития доходных домов в городе Москве с различными уровнями платы за пользование, ориентированными на различные категории граждан. Доходные дома эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа.

6.17. Представить в Правительство Москвы в срок до 1 июля 2007 г. согласованные с Управлением Федеральной антимонопольной службы по Москве и Московской области и руководителем Комплекса экономической политики и развития города Москвы предложения по предоставлению СЖСК земельных участков для строительства жилья.

6.18. Совместно с Департаментом экономической политики и развития города Москвы и Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы при участии префектур административных округов города Москвы в 2007 году определить объемы и адреса строительства жилых домов СЖСК в 2008-2010 гг.

6.19. Ежегодно при формировании Адресной инвестиционной программы города Москвы на очередной финансовый год, начиная, в порядке эксперимента, с Адресной инвестиционной программы города Москвы на 2008 год, представлять в Департамент экономической политики и развития города Москвы и Департамент финансов города Москвы в установленном порядке заявку на выделение средств, необходимых для приобретения жилых помещений на рынке недвижимости, с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ в пределах предусмотренных объемов.

6.20. Совместно с Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" в I квартале 2007 г. разработать примерные формы договоров найма в частном жилищном фонде и поднайма, а также рекомендации для москвичей по их применению.

6.21. Совместно с префектурами административных округов города Москвы:

6.21.1. Обеспечить сбалансированную по срокам и объемам реализацию городских жилищных программ, не допуская необоснованного установления приоритетности одной из программ над другими.

6.21.2. При принятии в установленном порядке решений о предоставлении жилых помещений москвичам обеспечивать повышение эффективности использования жилищного фонда города Москвы, добиваясь сокращения расхода площади на одного члена семьи до нормы, установленной законодательством города Москвы, и увеличения показателя эффективности расходования жилищного фонда социального использования, который определяется как отношение количества квартир, затраченных в течение года на обеспечение граждан, состоящих на жилищном учете, к количеству граждан, снятых с жилищного учета вследствие обеспечения их жилыми помещениями по городским жилищным программам.

6.22. Подготовить в 2007 году (при необходимости - совместно с другими органами исполнительной власти города Москвы) проекты постановлений Правительства Москвы о следующих законодательных инициативах Московской городской Думы в установленном порядке:

6.22.1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части предоставления земельных участков на внеконкурсной основе для реализации социальных жилищных программ Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

6.22.2. О внесении в гражданское законодательство Российской Федерации изменений в части установления преимущественного права органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на покупку недвижимости в жилищной сфере на условиях, предлагаемых продавцом.

6.22.3. О внесении изменений в законодательство Российской Федерации, позволяющих органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, обеспечивающим право граждан на жилище, получать из налоговых органов, Федеральной регистрационной службы, иных федеральных органов власти, а также органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления необходимую информацию для реализации социальных программ помощи гражданам, а также информацию о сделках, совершенных гражданином с недвижимостью в жилищной сфере за последние пять лет, а также из органов ЗАГС - информацию о смерти одиноко проживающих нанимателей и собственников жилых помещений.

6.22.4. О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части возможности субъектов Российской Федерации дифференцировать ставки земельного налога, подлежащего уплате лицами, являющимися собственниками жилых помещений.

6.22.5. О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части увеличения ставок по налогу на имущество физических лиц в виде жилых помещений.

6.23. Осуществлять информационное взаимодействие с профессиональными участниками рынка недвижимости в жилищной сфере в городе Москве в целях оказания содействия москвичам-участникам социальных жилищных программ.

7. Руководителям комплексов экономической политики и развития города Москвы, архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы при подготовке аналитической информации о поданных заявках на участие в инвестиционных конкурсах и аукционах для рассмотрения Городской конкурсной комиссией по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов включать раздел об имеющихся нарушениях организациями прав соинвесторов-физических лиц при реализации инвестиционных проектов.

При размещении государственного заказа и приеме заявок на участие в инвестиционных конкурсах, аукционах и подрядных торгах устанавливать в качестве требования к участникам размещения заказа отсутствие в Реестре недобросовестных поставщиков сведений об участниках размещения заказа.

8. Комитету по архитектуре и градостроительству города Москвы обеспечить на стадии проектирования наличие на первых этажах многоквартирных домов-новостроек, строящихся за счет средств бюджета города Москвы:

- нежилых помещений без конкретной технологии для размещения досуговых центров для работы с детьми и подростками, пунктов проката спортивного и иного инвентаря, комнат для семейного отдыха;

- пандусов и помещений для хранения детских колясок и велосипедов.

9. Возложить на Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" следующие функции координатора в городе Москве рынка найма, имущественного найма (аренды), поднайма, обмена и мены жилых помещений, расселения коммунальных квартир:

- оказание посреднических, организационных, информационных и консультационных услуг при осуществлении сделок с недвижимостью, включая наем, имущественный наем (аренду), поднаем, мену и обмен жилыми помещениями;

- оказание услуг собственникам и нанимателям жилых помещений по управлению сдаваемыми в наем и поднаем жилыми помещениями, в том числе обеспечение полноты и своевременности получения платы за пользование жилыми помещениями;

- предоставление гражданам гарантий юридической чистоты сделок с недвижимостью в жилищной сфере, совершаемых при участии Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья";

- предоставление юридических консультаций при заключении сделок.

10. Реорганизовать Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" путем присоединения к нему Государственного унитарного предприятия города Москвы "Мосжилсервис".

11. Государственному унитарному предприятию города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" после выполнения п. 10 настоящего постановления и утверждения новой редакции устава переоформить контракт на право хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы "Мосжилсервис" на здание по адресу: город Москва, переулок Больничный, д. 7 на Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" в установленном порядке.

12. Руководителю Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы в 2007 году представить в установленном порядке в Правительство Москвы предложения по размещению малоэтажного строительства и срокам разработки соответствующей градостроительной документации с учетом требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

13. Департаменту экономической политики и развития города Москвы при формировании Адресной инвестиционной программы города Москвы на очередной финансовый год, начиная с 2008 года, предусматривать в пределах общих объемов по отрасли "Жилищное строительство" Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.

14. Департаменту социальной защиты населения города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в первом полугодии 2007 г. представить в Правительство Москвы предложения по внесению изменений в распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г.Москвы" (в редакции распоряжения Мэра Москвы от 11 октября 1999 г. N 1138-РМ) в части направления получаемых по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением жилых помещений для реализации на условиях торгов гражданам, состоящим на жилищном учете, улучшающим жилищные условия с использованием субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.

15. Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой информации города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

15.1. Обеспечивать регулярное освещение реализации в городе Москве приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

15.2. Ежегодно организовывать социологические исследования по изучению мнения населения города Москвы по вопросам доступности жилья в городе Москве и предпочтительным формам улучшения жилищных условий.

16. Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой информации города Москвы оказать содействие Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в издании справочника-памятки, информирующего граждан, состоящих на жилищном учете в городе Москве, о возможных способах улучшения жилищных условий.

17. Пресс-службе Мэра и Правительства Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, префектурами административных округов города Москвы, Комитетом по телекоммуникациям и средствам массовой информации города Москвы, обеспечить проведение информационно-разъяснительной и рекламной работы по реализации Среднесрочной жилищной программы, а также Московской ипотечной программы и существующих механизмов ипотечного кредитования в городе Москве.

18. Комитету рекламы, информации и оформления города Москвы по заявке Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы обеспечить размещение на объектах наружной рекламы рекламно-информационных материалов о реализации Среднесрочной жилищной программы, Московской ипотечной программы и существующих механизмов ипотечного кредитования в городе Москве.

19. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП "О втором этапе Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008 гг." (в редакции постановления Правительства Москвы от 2 мая 2006 г. N 306-ПП), дополнив пункт 15 раздела 2 части III приложения к постановлению после слов "жилищных условий" словами "и установленными настоящим постановлением льготами.".

20. Распространить действие постановления Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП "О втором этапе московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008 гг.", включая предусмотренные в целях его выполнения объемы и механизмы использования жилой площади, а также весь комплекс мер финансовой поддержки молодых семей при приобретении ими жилого помещения с помощью города Москвы, на следующие категории граждан, постоянно проживающих по месту жительства на законных основаниях в городе Москве не менее десяти лет и признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.:

20.1. Семьи, удовлетворяющие определению "молодая семья", установленному постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП "О втором этапе московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008 гг.", в которых возраст супругов не превышает 35 лет (включительно);

20.2. Семьи, суммарный возраст супругов в которых не превышает 70 лет:

- ожидающие рождения ребенка (при представлении справки о беременности сроком не менее 28 недель);

- усыновившие (удочерившие) несовершеннолетнего ребенка;

- имеющие ребенка в возрасте до пяти лет;

- имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

21. Настоящее постановление вступает в силу 1 января 2007 г.Как встать в очередь на получение жилья? (realtor.kdo.ru)

Право на жилье гражданам РФ гарантирует 40-я статья Конституции России. При этом она устанавливает, что": малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

Новый Жилищный кодекс РФ (вступивший в силу 1 марта 2005 года) развивает это положение Основного закона нашей страны. В главе 7 раздела III Кодекса установлены основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма: 1. Обязательным условием получения права на предоставление бесплатной квартиры из государственного или муниципального фонда является признание граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Согласно ст. 51 кодекса нуждающимися признаются граждане:

не являющиеся нанимателями жилых помещений или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника (т.е. вообще не имеющие жилья);

в случае проживания по договору социального найма или в жилых помещениях на праве частной собственности и обеспеченные общей площадью жилья на одного человека менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям (т.е. непригодном для проживания);

проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно, и не имеющие иного жилого помещения. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Второе необходимое условие признания гражданина малоимущим и постановки на учет:

- малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи (ч. 2 ст. 49 ЖК). Учитывается лишь то имущество, которое подлежит налогообложению: недвижимость, автомобиль и др.

Кроме описанных выше категорий, есть граждане, имеющие право на постановку на учет вне очереди:

Так, право на внеочередное получение жилья имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, семьи, пострадавшие от стихии, жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, инвалиды чернобыльской катастрофы, инвалиды ВОВ I группы, семьи при рождении близнецов, одинокие матери и др.

При этом минимальный размер площади жилого помещения (норма предоставления), исходя из которого определяется размер общей площади жилья, устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутой обеспеченности граждан жильем (ч.1 и 2 ст. 50 ЖК).

Документы, необходимые для постановки на учет по улучшению жилищных условий:

заявление;

паспорт, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних граждан, не достигших 14 лет), иные документы, устанавливающие личность заявителя, при отсутствии паспорта или свидетельства о рождении;

свидетельство о браке (о расторжении брака);

документы об имеющихся у заявителя льготах, дающие право на первоочередное, внеочередное предоставление жилого помещения или право на дополнительную жилую площадь;

документы о наличии у заявителя и членов его семьи на праве собственности либо праве самостоятельного пользования иного жилого помещения, расположенного вне пределов города Москвы.

С недавних пор постановка на учет москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, облегчилась и осуществляется в режиме "одного окна", расположенного в каждом муниципальном округе.

Итак, что необходимо сделать:

Собрать необходимые документы и написать заявление в управу района по месту жительства. Служба "одного окна" в течение 10 дней соберет необходимые документы и передаст их на рассмотрение в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, которое также в течение 10 суток проанализирует документы. По закону отводится пять дней на подготовку материалов по результатам анализа для рассмотрения их на общественной жилищной комиссии.

Далее в течение трех дней решение о постановке на учет или отказе примет глава управы района. Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение одного дня оформит извещение и передаст его в службу "одного окна" управы района. Извещение выдадут Вам лично или отправят по почте.Валентина, в законе указано что группа должна быть 1 , а не второй. Удачи Вам

22. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первых заместителей Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И. и Росляка Ю.В. по принадлежности.

Мэр Москвы

Ю.М.Лужков

Уважаемый Равшан,

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Равшан, здравствуйте! Отвечу по российскому законодательству (вижу, что Ваш адрес - Душанбе).

Физическое лицо НЕ МОЖЕ арендовать жилое помещение. Оно может только заключить договор НАЙМА жилого помещения, который заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется.

Даже если Ваш договор назван договором аренды, к нему применяются правила ст. 35 Гражданского кодекса о договоре найма жилого помещения. В аренду можно взять только НЕжилое помещение, либо жилое, но юридическим лицом.

Неправильная квалификация договора НЕ делает его недействиельным, как я писала выше, к нему будут применены нормы договора найма. Государственной регистрации данный договор не требует.

Что касается действий налогового инспектора - да, такое право ему дано Налоговым кодексом. Если цена в договоре отличается от цен при заключении подобных договоров более, чем на 20 процентов, то налоговая имеет право доначислить налог. Бремя доказывания занижения цены лежит на налоговой инспекции.

С уважением,

Харченко О.В.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Вы будете иметь преимущественное право на выкуп нежилого помещения в соответствии с Федеральным закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ " Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

если:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Анна, вот типовой договор. Уточните применительно к своему вопросу.

С уважением

Договор

аренды нежилого помещения

г. ___________________ "___" ___________ 20__ г.

________________________________________________________________________,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем __ в дальнейшем "Арендодатель", в лице _________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании ______________________________________________,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и _____________________________________________________,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем __ в дальнейшем "Арендатор", в лице ____________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании ____________________________, с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу

__________________________________________ во временное владение и

пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в

указанное нежилое помещение (далее - помещение).

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что

подтверждается __________________________________________________________

(указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о

правоустанавливающем документе).

Помещение предоставляется Арендатору для ___________________________

(цели использования).

Общая площадь предоставляемого помещения - _____ кв. м.

Помещение состоит из ______________________________________________.

Техническая характеристика помещения, предоставляемого

Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта, выданной

"___"___________ 20__ г. ________________________________________________

(наименование органа),

являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).

1.2. Оценочная стоимость помещения с учетом норм амортизации и

коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора

составляет _____________________________________ рублей.

(сумма цифрами и прописью)

1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное

владение и пользование по настоящему договору электрооборудование,

системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество,

установленное в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в

помещении, приводится в Приложении N 2 к настоящему договору, являющемся

неотъемлемой его частью.

1.4. Оборудование арендуемого помещения средствами защиты от

несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной

сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной

охраны производятся за счет ___________________________________

(наименование стороны договора).

1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое помещение для

продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене,

назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. Порядок передачи помещения

2.1. Арендодатель в ______________ срок после ____________________

передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому

представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит установленное и

находящееся в нем имущество, указанное в Приложении N 2 к настоящему

договору.

2.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем

характеристикам, указанным в Приложении N 1 к настоящему договору, и

пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения,

препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он

не знал об этих недостатках.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель вправе:

контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

беспрепятственно посещать сданное в аренду помещение с целью

реализации контрольных функций;

осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями

настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

предоставить Арендатору помещение в порядке, установленном в разделе

2 настоящего договора;

производить за свой счет капитальный ремонт помещения;

принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в

помещении не по вине Арендатора;

информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении

переданного по настоящему договору помещения;

в случае отчуждения помещения информировать об этом Арендатора не

позднее чем за ________ дней до _____________; при этом переход права

собственности на помещение от Арендодателя к третьему лицу не является

основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или

физическому лицу, предварительно получив письменное согласие

Арендодателя;

по истечении срока действия договора или при досрочном его

расторжении изъять произведенные Арендатором в помещении улучшения,

которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые

улучшения);

после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя

стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором за

свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с

соответствующими государственными и муниципальными органами производить

работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными

изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения.

3.4. Арендатор обязан:

принять от Арендодателя помещение в порядке, установленном в разделе

2 настоящего договора;

использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в

п. 1.1 настоящего договора;

своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в

пригодном для эксплуатации состоянии;

соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные

нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещением;

обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных

государственных и муниципальных органов свободный доступ в помещение для

осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

не позднее чем _______________ до истечения срока действия

(срок)

договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или

заключить договор аренды помещения на новый срок.

4. Срок действия договора

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной

регистрации и действует до "___" _____________ 20__ г.

Примечание. В случае, если срок аренды менее одного года, договор

аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается

в государственной регистрации.

Срок аренды составляет _____________________________________________

(лет, месяцев).

4.2. Арендатор ________________________ преимущественное право на

(имеет, не имеет)

заключение договора аренды помещения на новый срок после истечения срока

действия настоящего договора.

4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора

Арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со

стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех

же условиях на срок ________.

5. Арендная плата и порядок расчетов

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия

настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему

договору помещение в размере ________ рублей за один квадратный метр

площади в месяц.

Ставка арендной платы включает: ___________________________________.

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы

является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия

договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого

помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право

на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение

арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной

произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного

платежа.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в

следующем порядке:

- первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение

___________ - дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки

арендуемого помещения;

- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее

_____ числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором

подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. Действие непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или

полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это

неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы,

возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного

характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство

полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить

разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в пункте 6.1 обстоятельств сторона по

настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее

обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в

письменной форме другую сторону с приложением соответствующих

подтверждающих документов.

7. Ответственность сторон и порядок разрешения споров

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по

настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с

гражданским законодательством, действующим на территории Российской

Федерации.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в

настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере

___% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более

___% от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего

договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный

порядок разрешения споров.

В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены

путем переговоров или в досудебном порядке, они подлежат разрешению в

соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде

_________________________________________________________________________

(указать название и место нахождения арбитражного суда).

8. Расторжение договора

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть

расторгнут:

при нецелевом использовании Арендатором помещения;

при существенном ухудшении состояния помещения по вине Арендатора;

при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более ______

раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть

расторгнут:

при непредоставлении Арендодателем помещения в срок, установленный

договором;

при возникновении событий или других юридических фактов, приведших

помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли

Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в

случаях, предусмотренных законодательством.

9. Заключительные положения

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая

переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся

его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть

совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то

представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с

изменением законодательства становится недействительным, то это не

затрагивает действительности остальных его положений. В случае

необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения

положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов,

номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее _______ дней со дня их

изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица,

являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности,

вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются

правила, установленные гражданским законодательством, действующим на

территории Российской Федерации.

9.7. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах на русском

языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из

сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: ___________________.

10. Адреса, банковские реквизиты сторон

Арендодатель _______________________________________

Арендатор___________________________________________

11. Подписи сторон

Арендодатель _______________________________________ _______________

(Ф.И.О.) (подпись)

"___" __________ 20__ г.

Арендатор __________________________________________ _______________

(Ф.И.О.) (подпись)

"___" __________ 20__ г.

┌─────────┐

│ Образец │

└─────────┘

Передаточный акт

к договору аренды нежилого помещения

____________________________________

(дата составления акта - прописью)

____________________________________

(место составления акта)

Мы, ____________________________________________________________________,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем __ в дальнейшем "Арендодатель", в лице _________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании ______________________________________________,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и _____________________________________________________,

(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)

именуем __ в дальнейшем "Арендатор", в лице ____________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании _______________________, с другой стороны,

составили настоящий акт о нижеследующем:

1. По договору аренды от "___" ___________ 20__ г. Арендодатель

передал во временное владение и пользование Арендатору, а Арендатор

принял нежилое помещение, указанное в разделе 1 договора аренды, N ___ в

доме N __ по улице _________________ в __________________________________

(наименование населенного пункта).

По настоящему акту Арендодатель также передал, а Арендатор принял

установленное и находящееся в помещении имущество, указанное в Приложении

N 2 к настоящему договору.

2. С момента подписания сторонами настоящего акта обязанность

Арендодателя передать указанное нежилое помещение и обязанность

Арендатора принять его признаются выполненными.

3. Настоящий акт составлен в _______ экземплярах, один из которых

хранится в делах ________________________ по адресу ___________________,

(наименование органа)

один - у Арендодателя, один - у Арендатора.

Подписи сторон

Арендодатель _______________________________________

(подпись, Ф.И.О.)

"___" __________ 20__ г.

Арендатор __________________________________________

(подпись, Ф.И.О.)

"___" __________ 20__ г.

Требования, предъявляемые к договору аренды недвижимого имущества

По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору указанное имущество.

Форма договора аренды - письменная (единый документ, подписанный сторонами). Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность.

Содержание договора:

В верхней части договора необходимо указать:

название документа (например, «Договор продажи нежилого помещения»)

место его составления

дата составления (прописью)

текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов

(Если договор заключен не самим арендодателем или арендатором, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).

Первый пункт желательно посвятить предмету договора

В договоре аренды должны быть указаны данные (соответствующие кадастровому паспорту объекта), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды:

адрес местоположения объекта аренды, этаж

инвентарный номер

наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения)

функциональное назначение (офисное);

площадь

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит арендодателю со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).

Вторым пунктом можно описать права и обязанности сторон. Сначала арендодателя, затем – арендатора. Также здесь можно оговорить порядок передачи объекта арендатору: по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Третьим пунктом определяем размер арендной платы, являющейся существенным условием договора.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным.

Договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следующим пунктом следует рассмотреть срок действия, порядок изменения и расторжения договора.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изменение и расторжение договора, как правило, осуществляется по соглашению сторон. Однако есть случаи, когда договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Данные положения должны быть отражены в документе.

Далее можно прописать форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.

Последним пунктом идут заключительные положения, в которых указывается порядок разрешения споров, количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон.

Количество экземпляров договора определяется сторонами и обычно соответствует количеству сторон или лиц, участвующих в договоре, и один экземпляр — для хранения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в Росреестре.

В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи - печати организаций.

Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

Приписки, зачеркнутые слова, иные исправления в договорах должны быть отдельно оговорены и подтверждены подписями сторон.

Изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме и подписываются уполномоченными представителями сторон.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с примерной формой Договора аренды нежилого помещения.

Примерную форму Договора аренды нежилого помещения предлагаю посмотреть здесь Подробнее ➤

1. Является обременением.

2. Без согласия арендатора - не может.

3. С согласия арендатора - в любой момент после получения права собственности, при отсутствии согласия - только после окончания срока действия договора.

4. Новый собственник - учитывается наличие/отсутствие права собственности, а не порядок расчетов по договору купли-продажи.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 11 января 2002 г. N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договоpa аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.

Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.

Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно".

1. Необходимость или отсутствие необходимости регситрации договора аренды зависит не от вида лица, а от вида объекта. Договор аренды движимого имущества не подлежит вообще государственной регистрации, недвижимое - подлежит только в том случае, если срок договора аренды 1 год и более. К договорам субаренды это тоже относится. Поэтому не подлежит в этом конкретном случае. Подлежало бы, если срок был 1 год и более.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 11 января 2002 г. N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения".

2. Законодательством не устанавливается, можете в любом варианте указывать. Оценивается же сам договор, его условия, а не наименования сторон, которыми они обозначаются в тексте договора.

Из вашего вопроса усматривается, что помещение вы сдаете целиком. В таком случае у вас должен быть договор аренды, где на стороне арендодателя должны выступать оба собственника. И увеличивая плату за "хорошие" помещения", плата увеличивается относительно всего договоа. Доли у Вас равные. А следовательно арендная плата просто будет делиться пополам, будь она уменьшена или увеличена.

Однозначно ответить трудно - надо знать все имеющиеся документы и используемые в них формулировки. Но поспорить с налоговой можно.

Похожее дело.

"Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа

от 25 апреля 2007 г. N Ф08-2128/07-854А

"Если налогоплательщиком для ведения розничной торговли арендована часть

торгового зала объекта стационарной торговой сети площадью до 150 кв. м,

используемая им для осуществления данной деятельности, объектом

организации розничной торговли признается арендованная часть торгового

зала, а правоустанавливающим документом на данный объект - заключенный

с арендодателем договор аренды"

(извлечение)

Предприниматель без образования юридического лица Бойко В.И., (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным решения Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Анапа (далее - налоговая инспекция) от 27.07.06 N 81Д в части доначисления 172 092 рублей единого налога на вмененный доход, пени за просрочку его уплаты в сумме 45 259 рублей и 34 419 рублей штрафа по пункту 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Решением суда от 19 декабря 2006 года заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что налогоплательщиком было документально подтверждено, какая площадь используется для осуществления розничной торговли, а именно, был представлен договор аренды нежилого помещения, следовательно, выводы налогового органа об обязанности предпринимателя уплачивать ЕНВД со всей площади помещения являются необоснованными.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не проверялись.

Инспекция обратилась в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, площадью торгового зала считается площадь всех помещений и открытых площадок, используемых для торговли, определяемая на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов, следовательно расчет ЕНВД должен осуществляться с общей торговой площади размером 121,7 кв.м.

В судебном заседании кассационной инстанции представители налоговой инспекции поддержали доводы жалобы.

Представитель предпринимателя просил решение суда оставить без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Налоговая инспекция провела выездную налоговую проверку деятельности предпринимателя по вопросам соблюдения законодательства о налогах и сборах за период с 01.01.03 по 31.12.05, составила акт от 20.06.06 N 81Д о выявленных нарушениях. По результатам рассмотрения материалов проверки и протокола разногласий предпринимателя руководитель налоговой инспекции принял решение от 27.07.06 N 81Д о привлечении заявителя к ответственности по пункту 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации и доначислении ЕНВД, пени за просрочку уплаты налога.

Как видно из материалов дела, предприниматель в качестве магазина для ведения розничной торговли использовал на основании договора аренды помещение склада готовой продукции с торговой площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Владимирская, 67. Согласно представленной ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" экспликации площадь данного помещения составляет 121,7 кв.м. без выделения торгового зала. Исходя из этих обстоятельств, в целях исчисления налоговой базы по ЕНВД площадь, используемая налогоплательщиком для торговли по договору аренды, определена налоговой инспекцией на основании представленных инвентаризационных и правоустанавливающих документов и составила 121,7 кв.м. против 20 кв.м., исчисленных предпринимателем при расчетах ЕНВД за 2003-2005 год. По результатам проверки неуплата ЕНВД за проверяемый период составила 172092 рубля, пени за просрочку его уплаты в сумме 45259 рублей и 34419 рублей штрафа по пункту 1 статьи 122 Кодекса.

Требованиями от 02.08.06 N 8576, N 3169 налогоплательщику в срок до 12.08.06 предложено в добровольном порядке уплатить сумму недоимки и штрафа, которые налогоплательщик не исполнил.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии со статьей 346.28 Налогового кодекса Российской Федерации предприниматель является плательщиком единого налога на вмененный доход. В силу пункта 2 статьи 346.29 Кодекса налоговой базой для исчисления суммы единого налога признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности по определенному виду деятельности за налоговый период и величины физического показателя, характеризующего данный вид деятельности. Величиной физического показателя в данном случае является площадь торгового зала.

На основании статьи 346.27 Кодекса площадь торгового зала (зала обслуживания посетителей) определяется как площадь всех помещений и открытых площадок, используемых налогоплательщиком для торговли или организации общественного питания, определяемая на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов, то есть сумма подлежащего к уплате единого налога на вмененный доход зависит от размера используемой в торговой деятельности площади.

Вместе с тем следует иметь ввиду, что согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых обязательств (сделок), порядок и условия заключения которых регулируются нормами гражданского законодательства, которое в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

При заключении договора аренды части торговой площади объекта стационарной торговой сети стороны вправе самостоятельно определять предмет и условия договора, в том числе и размер передаваемой в аренду торговой площади, за которую арендатор (наниматель) вносит арендную плату и которая им учитывается при исчислении налоговой базы по единому налогу на вмененный доход.

Поэтому, если налогоплательщиком для ведения розничной торговли арендована часть торгового зала объекта стационарной торговой сети площадью до 150 кв. м, используемая им для осуществления данной деятельности, объектом организации розничной торговли признается арендованная часть торгового зала, а правоустанавливающим документом на данный объект - заключенный с арендодателем договор аренды. При этом, если иное не предусмотрено условиями данной сделки, исчисление налоговой базы по ЕНВД осуществляется налогоплательщиком с использованием физического показателя базовой доходности "площадь торгового зала", величина которого определяется в соответствии с условиями договора аренды.

Предприниматель производил расчет налоговой базы, исходя из используемой им по назначению площади согласно договору аренды, а не из размера всего помещения, установленного правоустанавливающими документами.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 108 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая инспекция должна доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения и привлечения к налоговой ответственности. Таким образом, по рассматриваемому делу налоговый орган обязан доказать факт использования предпринимателем всей торговой площади.

Суд оценил приведенные налоговой инспекцией доводы об использовании предпринимателем 121,7 кв. м для осуществления розничной торговли и пришел к выводу, что доначисление 172092 рублей ЕНВД, пени за просрочку его уплаты в сумме 45259 рублей и 34419 рублей штрафа по пункту 1 статьи 122 Кодекса налоговой инспекцией произведено неправомерно. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать исследованные судом первой и апелляционной инстанций доказательства и устанавливать новые обстоятельства дела.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 333.16, 333.17, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.07 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" расходы по уплате госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы следует возложить на налоговую инспекцию.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана надлежащая оценка. Нормы права при разрешении спора применены верно, нарушения материальных и процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 19 декабря 2006 года Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-26428/06-34/445 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Анапа по Краснодарскому краю в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия".

Субаренда к этому вопросу не имеет отношения. Если нежилое помещение взято вашей организацией в аренду, то арендная плата за арендуемое помещение, в целях исчисления налога на прибыль, относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией ( пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Что касается расходов на ремонт, то если это капитальные вложения, то стоимость капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за свой счет и не возмещаемых арендодателем, погашается арендатором путем начисления амортизации в течение срока действия договора аренды (абз 6 п. 1 ст. 258 НК РФ).

С уважением,

Непонятно, взимают на основании договора или нет. Если все перечисленные платежи включены в договор аренды, то ставить вопрос о их правомерности после заключения договора аренды не имеет практического смысла. Об арендной плате и иных платежах по договору нужно договариваться на стадии заключения договора. Одно можно сказать: арендная плата - это плата за пользование помещением (использование помещения по назначению). Все остальное, перечисленное вами - не является арендной платой. Поэтому, вопросы об этих иных платежах вы должны вначале решать с ваших арендодателем, путем направления ему письма с предложением изменить договор в соответствующей части. При отказе арендодателя, данное требование вы вправе заявить в судебном порядке. При этом нужно обосновать причины, в связи с которыми вы требуете изменить договор (ст.ст. 450-453 ГК РФ).

С уважением,

Уважаемый Владимир! На эту тему много судебной практики. Привожу Вам один из примеров:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 октября 2007 года Дело № А56-51791/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Коняевой Е.В., при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 28.12.2006), от ФГУП "Завод "Энергия" Полишкаровой М.А. (доверенность от 01.03.2007), рассмотрев 02.10.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2007 по делу N А56-51791/2006 (судья Ковизина Л.А.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Завод "Энергия" (далее - Предприятие) о взыскании 446343 руб. 87 коп. неосновательного обогащения и 88262 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уменьшения исковых требований).

Решением от 30.05.2007 в иске отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение от 30.05.2007 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, выводы суда необоснованны, решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

КУГИ считает, что поскольку заключенный между Предприятием и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - Общество) договор не согласован с КУГИ, то данная сделка совершена с нарушением действующего законодательства.

Податель жалобы указывает, что расчет сумм неосновательного обогащения произведен с учетом арендной платы, перечисленной Предприятием в федеральный бюджет.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Предприятия обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.02.2006 N 17/А-06 аренды нежилого помещения общей площадью 850 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Новикова, д. 40, лит. Б, корп. 1, для использования под склад.

КУГИ, ссылаясь на то, что Предприятие распорядилось недвижимым имуществом, относящимся к федеральной собственности и находящимся в его хозяйственном ведении, без согласия собственника, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 294 ГК РФ государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 01.02.2006 недействительным, ссылаясь на распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - ФАУФИ) от 27.06.2005 N 879-р "О порядке заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, подведомственными Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом" (далее - Распоряжение).

Данный вывод суда следует признать ошибочным, поскольку пунктом 1 Распоряжения разрешено заключать договоры аренды недвижимого имущества федеральным государственным унитарным предприятиям, лишь находящимся в ведомственном подчинении ФАУФИ. Ответчик к названным предприятиям не относится.

При таких обстоятельствах договор аренды от 01.02.2006 является недействительным.

В силу статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела следует, что Общество перечисляло плату за пользование государственным имуществом Предприятию. Соответствие размера платы, перечисленной Обществом, обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных помещений в Санкт-Петербурге, судом с учетом положений статьи 1105 ГК РФ не устанавливалось. Выяснение данного обстоятельства имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае перечисления платы за пользование федеральным имуществом по ставкам, меньшим указанных, на стороне Общества будет иметь место неосновательное сбережение денежных средств за счет средств Российской Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение принято с нарушением норм материального права, при неполно выясненных обстоятельствах дела, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора; решить вопрос о привлечении Общества к участию в деле, определив его процессуальный статус.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2007 по делу N А56-51791/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

РУДНИЦКИЙ Г.М.

Судьи

ГРАЧЕВА И.Л.

КОНЯЕВА Е.В.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что арендная плата не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Таким образом, законодатель отдал на откуп воли сторон, с какой периодичностью менять арендную плату, рекомендовав лишь, чтобы она изменялась не чаще, чем 1 раз в год. В соответствии с вашим договором арендная плата зафиксирована сроком на 3 года, т.е. по прошествии 3-х календарных лет с момента заключения договора она может быть изменена. До истечения 3-х летнего срока действия договора либо за две недели, лучше за месяц, рекомендую вам в письменной форме уведомить Арендатора об увеличении арендной платы (если в вашем договоре не прописан другой порядок извещения об изменении существенных условий договора). Ссылаться надо на пункт 3 статьи 619 ГК РФ и пункт вашего договора, где был зафиксирован 3-хлетний срок фиксирования размера арендной платы.

Уважаемая Ирина В соответстви с Гражданским кодексом рф . За пользование чужими денежными средствами вследствие их

неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки

в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет

другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства

кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте

его нахождения учетной ставкой банковского процента на день

исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить

требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского

процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен

законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным

пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов,

причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он

вправе требовать от должника возмещения убытков в части,

превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по

день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными

правовыми актами или договором не установлен для начисления

процентов более короткий срок.

Таким образом наибольшая сумма пеней, которая может быть начислена за просрочку арендной платы за нежилое помещение? не может превышать размера аредной платы за все время просрочки платежа или

размера процентов на роценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства

кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте

его нахождения учетной ставкой банковского процента на день

исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. если сумма арендной платы меньше велечины процентов указанных выше

Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание относится в частности оплата коммунальных услуг, электроэнергии, услуг телефонной связи. Поэтому если в договоре не указано, кто несёт эти расходы, то их должны нести Вы. Накладные расходы сюда не включаются.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Согласно статье 659 ГК РФ вы как арендатор должны принять арендуемое имущество и отразить его на балансе (счёт 01 "Основные средства"), соответственно и платить налог.

С уважением,

Возложить - не вправе. Амортизация учитывается собственником имущества, и это применяется только внутри организации, для исчисления налоговых платежей. Равным образом налог нельзя платить за какую-либо организацию, это взаимоотношения налогоплательщика и государства, а возможности включения в договор налоговой оговорки законодательство не предусматривает. Относительно накладных расходов - неизвестно, что под этим подразумевается в рамках конкретного договора.

А договор - это соглашение сторон, и заставить какую-либо сторону заключать договор, за исключением определенных случаев, к которым Ваш не относится, невозможно.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 24.03.2004 N Ф08-669/2004

Оценив представленные доказательства и заключенный балансодержателем и арендатором договор на возмещение затрат, связанных с содержанием имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о наличии обязанности ответчика возместить согласованные затраты.

Из материалов дела следует, что 12.10.2001 предприятие как балансодержатель сданных в аренду нежилых помещений в лице директора и арендатор ООО "Арей" подписали договор на возмещение затрат, связанных с содержанием имущества и оплатой коммунальных услуг. По данному договору ООО "Арей" обязалось на основании предъявленных счетов ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за кварталом, уплачивать балансодержателю затраты, связанные с содержанием имущества, в частности, 1400 рублей - налог на имущество, 1500 рублей - за водоснабжение, 1780 рублей - налог на землю, 1850 рублей - за амортизацию, 7300 рублей - за теплоснабжение (т. 1, л.д. 20).

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 24 апреля 2006 г. N 04-2-02/333@

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу налогообложения доходов арендодателей, зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, и сообщает.

1. В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП).

Следовательно, если в ЕГРИПе у налогоплательщика - индивидуального предпринимателя значится такой вид экономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", то доходы, полученные им в качестве арендодателя, признаются доходами, полученными от занятия предпринимательской деятельностью.

Налогообложение таких доходов производится в порядке, предусмотренном статьей 227 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Согласно статье 227 Кодекса индивидуальные предприниматели обязаны самостоятельно определять налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в части полученных в налоговом периоде от деятельности доходов, а также производить уплату исчисленных сумм налога на доходы в бюджет.

При этом индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по налогу на доходы по итогам каждого налогового периода на основе данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций, который осуществляется в соответствии с Порядком учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденным совместным Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок учета).

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса индивидуальные предприниматели при определении налоговой базы по налогу на доходы имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов от осуществляемой ими деятельности.

Под расходами понимаются фактически произведенные при осуществлении деятельности и подтвержденные первичными учетными документами затраты. При этом расходы (затраты) должны быть обоснованными, т.е. экономически оправданными, а их оценка должна выражаться в денежной форме. Состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиками самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.

В соответствии с подпунктом 18 пункта 47 Порядка учета фактически произведенные индивидуальными предпринимателями в налоговом периоде и документально подтвержденные расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и при наличии договоров подряда или возмездного оказания услуг, а также актов выполненных работ (оказанных услуг), содержащих перечень этих работ (услуг), признаются для целей налогообложения в том налоговом периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Вместе с тем, согласно пункту 24 Порядка учета к основным средствам условно относится имущество индивидуальных предпринимателей, непосредственно используемое ими в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) при осуществлении предпринимательской деятельности.

В данном случае расходы по проведению перепланировки приобретенного налогоплательщиком ресторана под торговые помещения, а также капитального ремонта и оборудования этих помещений были произведены в период времени, предшествующий периоду получения индивидуальным предпринимателем доходов от сдачи торговых помещений и оборудования в аренду. Следовательно, указанные расходы не могут признаваться в качестве расходов по ремонту основных средств, поскольку эти торговые помещения и установленное в них оборудование непосредственно не использовались индивидуальным предпринимателем в качестве средств труда при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание то, что размер арендной платы за торговые помещения устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с проведением ремонта принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, исходя из качества предоставляемых им арендаторам услуг.

2. Согласно пункту 30 вышеупомянутого Порядка учета у индивидуальных предпринимателей к амортизируемому имуществу относятся принадлежащие им на праве собственности имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, непосредственно используемые ими для осуществления деятельности, стоимость которых переносится в состав учитываемых в целях налогообложения затрат не единовременно, а в течение определенного промежутка времени. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей.

Первоначальная стоимость амортизируемых основных средств, в том числе и приобретенного за плату нежилого помещения, используемого для осуществления разрешенных индивидуальному предпринимателю видов деятельности, определяется в соответствии с пунктом 24 Порядка учета как указанная в договоре купли-продажи и платежных документах сумма расходов на их приобретение.

Согласно пункту 41 Порядка учета начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в использование.

Ремонтные работы, произведенные индивидуальным предпринимателем в приобретенном им нежилом помещении в период времени, предшествующий его сдаче в аренду, позволили ему в дальнейшем использовать это помещение для целей получения доходов от заявленного им вида экономической деятельности. Таким образом, учитывая, что указанное помещение может непосредственно использоваться налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности только после окончания необходимых ремонтных работ и соответственно у него появилось право на постановку этого нежилого помещения на учет в качестве объекта амортизируемого имущества в связи с началом его использования для непосредственного осуществления деятельности также после окончания ремонта, расходы, связанные с проведением ремонтных работ, не включаются в состав профессионального налогового вычета индивидуального предпринимателя, как непосредственно не связанные с получением доходов от сдачи этого помещения в аренду.

После того, как отремонтированное помещение было фактически сдано его собственником в аренду, у индивидуального предпринимателя появилось право на постановку этого нежилого помещения на учет в качестве объекта амортизируемого имущества и, соответственно, на начисление амортизации по данному объекту амортизируемого имущества, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект амортизируемого имущества стал использоваться для осуществления разрешенного индивидуальному предпринимателю вида деятельности.

При этом у индивидуального предпринимателя - арендодателя одновременно появилось право учитывать в составе профессионального налогового вычета, предусмотренного статьей 221 Кодекса, начисленные суммы амортизации, фактически уплаченные суммы налога на имущество физических лиц, а также фактические расходы по оплате коммунальных услуг для сдаваемого в аренду помещения, которые могут быть признаны материальными расходами в порядке, предусмотренном статьей 254 Кодекса, при условии, что такие расходы не возмещались арендатором помещения и являются документально подтвержденными.

Что касается затрат индивидуального предпринимателя по оплате работ по прокладке электрического кабеля к вышеупомянутому нежилому помещению, то стоимость таких работ не увеличивает первоначальную стоимость самого помещения, указанную в договоре его купли-продажи, как объекта амортизируемого имущества. При этом сам кабель не может рассматриваться у индивидуального предпринимателя в качестве объекта основных средств, поскольку он не является собственностью налогоплательщика, а служит для передающей энергетической компании коммуникативным средством для передачи электрической энергии потребителю, покупающему у нее эту энергию.

Таким образом, расходы индивидуального предпринимателя по оплате работ по прокладке электрического кабеля не подлежат учету в составе профессионального налогового вычета налогоплательщика, предусмотренного статьей 221 Кодекса, как непосредственно не связанные с получением доходов от сдачи нежилого помещения в аренду.

И.Ф.ГОЛИКОВ

Уважаемый Александр! Коэффициент социальной значимости (0,50), предусмотренный ранее пунктом 19 пп.6 ст.5-1Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51(ред. от 19.07.2005) "О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, АРЕНДОДАТЕЛЕМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ", не применяется при расчете арендной платы за объекты

нежилого фонда, используемые коммерческими организациями

и индивидуальными предпринимателями, с момента вступления в силу

Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57, если иное

не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Названный Закон СПб. №377-57вступает в силу через 10 дней после дня его официального опубликования, но не ранее, чем с 1 января 2005 года. Он был опубликован в "Санкт-Петербургских ведомостях", № 136 от 27.07.2005г. Названный Закон не распространяется на отношения, связанные с предоставлением льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда общественным объединениям ветеранов войны и труда, инвалидов и жертв политических репрессий Санкт-Петербурга, регулируемые Законом Санкт-Петербурга от 30.04.1997 № 76-24.