Арендные платежи за землю / Земельное право - 207 советов адвокатов и юристов

Уважаемый Антон!

В Вашем вопросе не указано на каком праве Вашей бабушке предоставили землю и за что предлагают платить. Варианты по правам здесь следующие: в собственность, в постоянное (бессрочное) пользование (в случае, если предоставление было до октября 2001 года), в аренду. Все перечисленные виды прав предполагают земельные платежи. Первые два в виде земельного налога, аренда - в виде арендной платы за землю.

Если настаивают на оплате земельного налога или арендной платы, то необходимо учитывать следующее.

Освобождение и иные льготы по земельному налогу могут быть предусмотрены в соответствующих решениях представительного органа (т.е. Совета) г. Нефтегорска (если земельный участок находится в составе территории города).

Освобождение и иные льготы по арендным платежам могут быть предусмотрены также в соответствующих решениям местной администрации.

Если указанную сумму предлагают оплатить в счет выкупной стоимости земельного участка, то необходимо также смотреть не подпадает ли Ваша ситуация под случаи бесплатного предоставления земельного участка в собственность и правильно ли выкупная стоимость исчислена.

К сожалению ничего более конкретного посоветовать на основании тех данных, которые Вы привели в своем вопросе невозможно.

Считаю, что при отсутствии наследников, а также жилого дома, ранее располагавшегося на этом земельном участке, после смерти наследодателя (женщины) обязательства по договору аренды земли прекращены. Администрация должна обследовать участок, указать на отсутствие на нем недвижимого имущества, издать ненормативный акт о прекраении аренды, внести запись о прекращении договора аренды смертью арендатора(ранее это были поземельные книги), а вы должны обратиться с заявлением о предоставлении данного земельного участка вам в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года,

должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Здравствуйте! Так как арендодатель в Вашем случае государство(муниципалитет), для начала обратитесь с заявлением о том что хотите этот участок в аренду, чтоб быть уверенными в том, что он еще в аренде у умерших, если ещё в аренде, так возможно аренда уже прекращена.

Для начала возьмите в аренду. а затем выкупите ее.

Обратиться с заявлением в КУГИ о предоставлении земельного участка в собственность под строительство на инвестиционных условиях. Выкуп на торгах.

для начала нужно написать заявление в администрацию, муниципального образования, (получив "политическое" одобрение) подготовить акт выбора земельного участка, заранее на месте определиться с границами (вбить колышки), после чего согласовать его со службами и организациями которые указаны в акте, потом обратиться к межевикам, отмежевать участок(получите кадастровый паспорт), обратиться орган наделенный полномочиями решать вопросы имущественных и земельных отношений (обычно бывает Палата имущественных и земельных отношений-ПИЗО) пройти (выиграть) "торги", после чего исполкомом готовится постановление о передаче вам в собственность (дешевле в аренду, процедура такая же) земельного участка за плату, там же готовится договор купли-продажи (или аренды), оплачиваете "плату" (расчитывается в ПИЗО) подписываете договор и идете регистрировать его в Регистрационную службу. Все. разница между арендой и выкупом не очень большая, только когда в собственность выкупаете платите за приобретение, а потом ежегодно оплачиваете налог, а арендный платеж обычно бывает такой же как и налог, на арендованой земле можно так же построить что хотите (например капитальную сторожку для охранников стоянки), при наличии разрешения на строительство, продать потом сможете без проблем только не землю а как "бизнес"(часть организации). при переходе права собтвенности на строение право на землю переходит новому правообладателю строения на том же виде права (собственности или аренды) которое было у предыдущего владельца (ст. 273 ГК РФ)

Договор N _____

аренды земельного участка и расположенной на нем рекламной конструкции

г. __________ "___"________ ____ г.

_______________________________, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель",

(Ф.И.О. или наименование)

в лице _________________________________________, действующего на основании

(должность, Ф.И.О.)

________________________, с одной стороны, и _____________________________,

(Устава, положения, (Ф.И.О. или наименование)

доверенности и т.п.)

именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании _______________________________________, с другой

(Устава, положения, доверенности и т.п.)

стороны, совместно именуемые "стороны", заключили настоящий Договор

о следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью ____ кв. м, расположенный по адресу: _________________, и расположенную на данном земельном участке рекламную конструкцию, а Арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок и расположенную на данном земельном участке рекламную конструкцию по акту приема-передачи (Приложение N _____, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора).

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение N _____), который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Кадастровый номер земельного участка: _______________ (копия кадастрового паспорта приведена в Приложении N _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора).

1.2. Земельный участок и рекламная конструкция принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N _____ от "___"________ ____ г., выданным _______________.

1.3. Настоящий Договор заключен сроком на _____ месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер арендной платы за земельный участок и расположенную на нем рекламную конструкцию составляет _____ (__________) рублей в месяц (или иной период), в том числе НДС _____ (__________) рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее _____ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендатор имеет право:

- использовать земельный участок и расположенную на нем рекламную конструкцию в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации;

- по истечении срока настоящего Договора - преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка и расположенной на ней рекламной конструкции на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.2. Арендатор обязан:

- использовать земельный участок и расположенную на нем рекламную конструкцию в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земельного участка и расположенной на ней рекламную конструкции;

- своевременно производить арендные платежи, установленные ст. 2 настоящего Договора. Обязанность Арендатора возникает с момента фактической передачи земельного участка и расположенной на ней рекламной конструкции по акту приема-передачи;

3.3. Арендодатель имеет право:

- требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных законом.

3.4. Арендодатель обязан:

- передать Арендатору земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, в течение __________ с момента _______________;

- предупредить Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

- уплачивать налог на землю в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы, установленных п. 2.2 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за каждый день просрочки в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. В случае нарушения Арендатором сроков возврата земельного участка, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за каждый день просрочки.

5. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны решают путем переговоров.

5.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Стороны вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, путем направления другой стороне письменного уведомления в срок за __________ до предполагаемой даты расторжения Договора. Уведомление должно быть направлено по адресу, указанному в статье 8 настоящего Договора.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения и действует в течение _______________.

7.2. Течение срока аренды начинается с момента фактической передачи земельного участка и расположенной на нем рекламной конструкции Арендатору по акту приема-передачи и прекращается _______________.

7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

7.5. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

8. АДРЕСА, ПОДПИСИ И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: __________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Арендатор: _____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

А почему собираетесь отказываться от оплаты - договором предусмотрено? Само по себе приобретение права собственности на дом - никак не отражается на порядке оплаты за землю.

Вы из текста такой нормы договора сделали вывод, что по своему желанию можете приобрести землю, без согласия нынешнего собственника? Коли так, то ошиблись.

В судебном порядке можете.

Уважаемая Гульнара, г.Чистополь !

Вероятней всего вами был подписан Договор аренды земельного участка, в котором имеются пункты о стоимости арендной платы и её изменении Арендодателем.

Поэтому вам необходимо будет оспаривать Договор аренды ЗУ в части изменения арендной платы за ЗУ.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 10.01.2013г

19:34 моск.

Здравствуйте, Любовь:

позвольте настоящим выразить наше мнение.

Порядок предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

Пунктом 3 статьи 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, жилого дома, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб., без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется начиная с того налогового периода, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Как ясно видно, затраты на покупку земельного участка для ИЖД (ИЖС) прямо поименованы в указанной налоговой норме.

Информация Вами в запросе представлено сжато, но по всей видимости Вы получили права не собственности, но аренды при этом оформив договор замены стороны арендатора с агентством при участии собственника.

Именно к Вашему случаю по всей видимости применима норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ:

«Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

При этом однако мы изрядно смущены тем обстоятельством, что Ваш регион – один из немногих который и представляет собой ту самую Особую экономическую зону (Федеральный закон «Об особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации»). Т.е. ЗК РФ формально запрещает агентству – если оно являлось первоначальным арендатором передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Для устранения неопределенности в вопросе вещного права на земельный участок, расходы по приобретению которого могут быть сформированы в имущественный вычет Федеральный закон №202-ФЗ от 19.07.2009г. ввел новую норму (абзац 23 п.п.2 пункта 1 статьи 220 НК РФ) следующего содержания:

«Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет….

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем».

Как ясно видно – единственно допустимое право: право собственности.

Выводы. Полагаем, что надежно будет заявить к вычету все затраты, связанные со строительством на земельном участке жилого дома, включив туда затраты на приобретение земельного участка, в т.ч. в виде уплачиваемой арендной платы и стоимости права на заключение договора аренды земли.

Самостоятельное право на имущественный вычет по НДФЛ допускается только после переоформления права аренды (арендного договора) в право собственности в составе расходов на строительство жилого дома.

У агентства спросите развернутый перечень правовых норм, которые по их мнению преодолевают запрет на передачу прав арендатора земли и являющегося резидентом ОЭЗ другим лиц и который установлен в п.5 ст.22 ЗК РФ.

В счет оплаты затраченных нами усилий на подготовку данного заключения будем благодарны за безналичный платеж в сумме 170 рублей на развитие нашей Программы льготного правового и налогового консультирования.

Номер счета 40817810604010360013

Получатель: Максимов Максим Борисович

Банк получателя: ОАО «АЛЬФА-БАНК», г.Москва; БИК 044525593

К/с 301 018 102 000 000 005 93 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России

ИНН 7728168971; ОГРН: 1027700067328

Можем оперативно составить письменный запрос в Управление ФНС России по Калининградской области (236010, г. Калининград, ул. Каштановая аллея, д. 28).

Поведение налогоплательщика в соответствии с письменной рекомендацией налогового органа исключает привлечение его к налоговой ответственности и защищает от пени на сумму недоимки.

При этом обязанности следовать письменной рекомендации налогового органа нет, если налогоплательщик обоснованно полагает, что налоговое законодательство устанавливает иные правила нежели изложенные в ответе налогового органа.

С уважением,

Максимов М.Б.

Не перейдет.

Обязан.

"Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2011 г. N Ф09-5761/11 по делу N А50-10926/2010

N Ф09-5761/11

19 сентября 2011 г. Дело N А50-10926/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Казанцева Анатолия Васильевича (ИНН 590611256617, ОГРНИП 304590616000071) на решение Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 по делу N А50-10926/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Пермский техникум профессиональных технологий и дизайна" (ИНН 5906052769, ОГРН 1025901380988; далее - техникум) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Казанцеву А.В. о взыскании 258 701 руб. 50 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена инспекция Федеральной налоговой службы России по Мотовилихинскому району г. Перми (далее - инспекция).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 (судья Гуляева Е.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 (судьи Панькова Г.Л., Гребенкина Н.А., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Казанцев А.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель, полагая, что право постоянного (бессрочного) пользования истец фактически приобрел с 26.11.2008, поэтому обязанность по уплате земельного налога возникла у него с декабря 2008 года, считает расчет неосновательного обогащения, произведенный с октября 2008 года, необоснованным. По его мнению, налоговая декларация по земельному налогу за 2009 год не является допустимым доказательством, поскольку из ее содержания невозможно определить, на какой земельный участок начислен земельный налог. Кроме того, заявитель отмечает, что согласно выписке из лицевого счета налогоплательщика размер земельного налога, рассчитанного в налоговой декларации, не соответствуют начисленным и уплаченным суммам.

Как установлено судами, на основании приказа Агентства по управлению имуществом Пермского края от 29.09.2008 N СЭД-31-02-243 техникуму в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен из земель населенных пунктов земельный участок площадью 24 100,2 кв. м с кадастровым номером 59:01:39 1 1612:0009, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Ивана Франко, 49, для использования под здание училища в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В подтверждение права постоянного (бессрочного) пользования истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 59 ББ N 075790.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.10.2009 по делу N А50-14505/2009 удовлетворены исковые требования техникума об освобождении земельного участка, на предпринимателя Казанцева А.В. возложена обязанность освободить незаконно занимаемый земельный участок общей площадью 1440 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ивана Франко, д. 49, от расположенной на нем автостоянки. Данным судебным актом установлено, что договор аренды земельного участка от 15.01.2007 N 25, подписанный между истцом и ответчиком, не может считаться заключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, а также условия об арендной плате.

Техникум, ссылаясь на то, что ответчик фактически пользуется указанным земельным участком в отсутствие на то правовых оснований без внесения соответствующей платы, обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что использование земельного участка является платным, предприниматель Казанцев А.В. фактически пользовался земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов без внесения платы за пользование.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суды, учитывая, что техникум владеет земельным участком площадью 24 100,2 кв. м, кадастровый номер 59:01:39 1 1612:0009, на праве постоянного (бессрочного) пользования, является плательщиком налога на землю, в период с 01.10.2008 по 30.09.2009 произвел соответствующие платежи, а также установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком в названный период, пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Суды, признав правильным произведенный истцом расчет неосновательного обогащения, обоснованно удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 по делу N А50-10926/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Казанцева Анатолия Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий Э.М. Маликова

В.А. Купреенков

Судьи А.Ю. Смирнов

"

Можно заключить такой договор, сын сможет сдать квартиру. Текст подсказать или составить не возьмусь, это оплачиваемая работа. Советую найти арендатора и сразу составить оба документа.

текст договора пишется индивидуально и за отдельную плату. А так вы сами можете взять ГК РФ и просмотреть его.

Ирина, ознакомтесь с законом и с образцом договора!

1. Понятие, содержание, заключение и исполнение договора аренды:

общие положения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование.

Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена. В рамках данных отношений хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно охраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорный характер.

Эти обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, подлежащие, следовательно, возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора. Обязательства носят срочный характер.

Содержание обязательств складываются из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования в возмездном договоре, в частности, в договоре аренды (имущественного найма).

Правовое регулирование отношений по аренде осуществляется ст. 606-670

ГК РФ и другими правовыми актами. Наше законодательство рассматривает аренду как понятие, тождественное имущественному найму.

В соответствии со ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

Данный договор опосредует наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездных началах. По юридической природе он относится к числу консенсуальных, возмездных и взаимных (двусторонних). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, в случае его выкупа согласно ст. 624 ГК, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равным предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается этого, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре аренды такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) представления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах подряда, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожным является и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 ГК, т. е. по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.

2 ст. 450 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями ст. 610 ГК, предусматривающей сроки договора аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Произведенное арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества являются собственностью арендодателя.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договариваться о зачете ранее выплаченной арендной платой в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Например, в системе Министерства культуры РФ не подлежат выкупу арендованные здания учреждений культуры и искусства, музейные предметы, произведения живописи, библиотечные фонды, недвижимые памятники истории, культуры, архитектуры.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества относятся:

1) прокат;

2) аренда транспортных средств;

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятий;

5) финансовая аренда.

Общие положения предусмотренные проанализированными ст. 606-624

ГК, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Прокат. Отношения по прокату регулируются ст. 626-631 ГК РФ и другими нормативными актами. Согласно ст. 626 ГК РФ по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор проката заключается в письменной форме, и согласно ст. 426 ГК является публичным договором.

Договор проката заключается на срок до одного года. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, предусмотренные ст.

621 ГК РФ, к договору проката не применяются. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сдаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендованных прав и внесение их качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускается.

Аренда транспортных средств.

Она осуществляется как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых услуг. Отношения по аренде транспортных средств регулируются ст. 632-649 ГК РФ.

Согласно ст. 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п.2 ст. 609 ГК РФ.

Арендодатель в течение всего срока обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиями договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы на их содержание несет арендодатель. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Арендатор, в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства, вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель ил повреждение транспортного средства произошло по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ст. 632-640 ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии со ст. 621 ГК, к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяется. Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п.2 ст. 609 ГК.

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие с его эксплуатацией. Если договором аренды, не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены назначению транспортного средства. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.

помимо предусмотренных ст. 632-648 ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению Аренда зданий или сооружений.

Отношения по аренде зданий или сооружений регулируются ст. 650-655

ГК РФ и другими правовыми актами. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Правила указанных статей применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами в соответствии с требованиями п.2 ст. 434 ГК.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По договору аренды зданий и сооружений одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Аренда предприятий.

Отношения по аренде предприятий регулируются ст. 656-664 ГК РФ.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в т. ч. землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытком. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в указанном порядке может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, как это предусматривает п.2 ст. 434 ГК. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656,657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Финансовая аренда (лизинг).

Отношения по финансовой аренде (лизингу) регулируются ст. 665-670

ГК РФ. Согласно ст. 665 по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца или приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, и если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (лизинга), арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателей. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность. Возможности для применения (использования) договора финансовой аренды (лизинга) предоставляет постановление Правительства РФ от 16 июня 1994 г. N 686 Об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга). В соответствии с ним принято предложение Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ и Комитета РФ по машиностроению об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга) с использованием на эти цели средств финансовой поддержки сельского хозяйства на возвратной основе и о привлечении к выполнению этой работы акционерного общества Росагроснаб.

пользования Правовое регулирование отношений по безвозмездному пользованию осуществляется ст. 689-701 ГК РФ и другими правовыми актами.

В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 607 (объекты аренды), п.1 и абзацем первым п.2 ст. 610 (срок договора аренды) п.1 и 3 ст. 615, (пользование арендованным имуществом п.2 ст. 621, (преимущественное право на заключение договора), п.1 и 3 ст. 623 ГК РФ (улучшения арендованного имущества).

Данный договор применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей. Договор ссуды может заключаться и между индивидуальными и коллективными предпринимателями.

Безвозмездное пользование государственным и общественным имуществом широко применяется в сфере социально-культурного и бытового обслуживания населения государственными и общественными организациями – библиотеками, домами отдыха и т. п., а иногда – торговыми и бытовыми организациями сферы обслуживания, где предоставление различного инвентаря в бесплатное пользование клиентов обычно входит в число дополнительных, сопутствующих услуг.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членам ее органов управления или контроля.

Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования, и ее назначению. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежащими и относящимися к ней документами (инструкцией по исполнению, техпаспортом и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Если ссудодатель не передает вещь, то ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь. При заключении договора ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать распоряжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

- без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного рассмотрения договора безвозмездного пользования:

- при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

- если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования;

- если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

- при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за 1 месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за 1 месяц.

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходит право по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В случае смерти гражданина - ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором. Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина – ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя,

Письмо-согласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду

________________________________________

(указать краткое наименование

арендатора, должность, фамилию, инициалы

руководителя)

________________________________________

(адрес местонахождения)

Настоящим ____________________________________ в соответствии с п. 2

(краткое наименование собственника)

ст. 615 ГК РФ, п. _____ Договора аренды N ___________, заключенного между

_________________________________________________________________________

(краткое наименование собственника)

и _______________________________ "_____" _______________ года, дает свое

(краткое наименование арендатора)

согласие на передачу ____________________________________________________

(указать краткое наименование субарендатора)

в субаренду нежилого помещения _________________________________ площадью

(указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии

с экспликацией технического паспорта)

______ (________________________) кв.м, находящегося на ___________ этаже

(указать этаж)

_________________________________________ здания общей площадью _________

(указать характеристику здания в соответствии

с техническим паспортом (цифрами и прописью)

например, административное и т.д.)

(_______________________________________) кв.м, расположенного по адресу:

(цифрами и прописью)

_____________________________, кадастровый N ________________________ на

следующих условиях:

- на срок с "_____" ___________года по "_____" ____________ года;

- целевое использование нежилого помещения: _______________________;

(указать назначение нежилого помещения)

- сумма арендной платы ______________ (_______________) рублей в

(сумма цифрами и прописью)

месяц;

- _________________________________________________________________.

(указать иные условия договора субаренды)

"_____" _______________ года

_________________________________ _______________ _______________________

(должность единоличного (подпись) (фамилия, инициалы)

исполнительного органа Общества)

М.П.

Если земля для пристройки - магазина выделена в аренду, то это означает, что участок земли сформирован, ему присвоен кадастровый номер - и это территория магазина, за которую вы платите арендные платежи. Жильцы дома могут выдвигать требования только относительно территории, на которой стоит их жилой дом. А значит, возникает вопрос, сформирован ли участок под жилой дом? Если не сформирован, то чтобы начинать огораживать территорию, им (жильцам) сначала нужно определить границы участка, провести межевание. Если проезд к магазину возможен только через участок жилого дома, то Вы вправе требовать установления сервитута - права проезда к Вашему участку.

Уважаемый Антон, г.Сургут !

В данном случае исковые требования гаражного кооператива НЕ основаны на законе !!!

Т.К. в данном случае только СОБСТВЕННИК - Администрация муниципального образования данного Земельного участка, был вправе заявлять подобные исковые требования !!!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 09.05.2012г

19:08 моск.

Надо мотивировать двумя моментами. О том, что гаражного кооператива нет основания по Закону требовать взыскания убытков и то, что размер убытков установлен неправильно (завышен, составлен не компетентным лицом и пр.).

Требование о взыскании убытков может заявить любое лицо, считающее, что таковые он понёс. Нормы права ГК и ГПК. О судебной практике можно говорить, увидев иск.

Гаражный кооператив прав, в том плане,что он имеет право предявить к оплате ,то что Вы пользовались ее землей,за которую он платит арендную плату. Но все в рамках арендной платы,без извлечения прибыли кооперативом ,за сдачу земли в поднаем.

Не указано,сколько и чего запросили,но если это" перегибает палки".....

Можете не платить,и в суде им будет отказано,если они надумали нажиться на Вас,НО это чисто абстрактные советы....Не видя документов трудно что то говорить.

Здравствуйте, Катя!

В оба быть не должно, скорее всего это какая-то ошибка. Платежи за аренду должен получать арендодатель, а оплату производить согласно условиям договора. Вам придется исправить ошибку и внести изменения в договор, например, заключив между собой дополнительное соглашение, либо потребуйте официальное письмо от арендодателя, из которого будет следовать куда и на какой счет необходимо отправлять арендные платежи. Если договор заключался по доверенности, например областным КУГИ, то вполне может быть, что и реквизиты будут областные.

С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Договор аренды может быть как возмездным (за арендную плату), так и безвозмездным (без арендной платы). Например Юр. лицо получило в аренду участок местности в 5 га, но в таком запущенном состоянии или в таком бесперспективном месте, что его разработка, например в течении 10 лет, прибыли не принесет. В этом и аналогичных случаях может быть составлен безвозмездный договор аренды. Хотя чаще всего заключается аренда на сумму взымаемого земельного налога.

Ирина, случаи бесплатной аренды предусмотрены Земельным Кодексом, федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.но как правило, эти исключения относятся к физическим лицам.

Если речь идет о земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, то основания могут быть предусмотрены Положением об аренде земли Н-ского муниципального района. Обычно таких оснований нигде не предусматривают. Кроме того, может быть местное Положение о льготах по арендной плате, налогам (местным) и иным обязательным платежам. Редко, но бывают льготы, например, на период реализации инвестиционного проекта, либо юрлицам в форме некоммерческих организаций.По 131-му Федеральному закону 2003 года поддержка некоммерческих организаций - это одно из полномочий местного самоуправления. Так что погут предусмотреть такие льготы и в Положении о поддержке некоммерческих организаций. В любом слчуае, самовольно администарция таких льгот давать не должна.

Если же земельный участок в гос собственности или собственность не разграничена, то на местном уровне не должны предусматривать льготы, но в нашей стране все бывает.

Здравствуйте Людмила! Надо выяснить сначала, были-ли доходы у арендатора в этот период. Документально подтвержденные.

Если есть договор аренды, он действительный и там определена арендная плата, то взыскать задолженность можно за три года с даты наступления срока последнего платежа. Более подробно ответить невозможно, т.к. необходимо изучение имеющихся документов на данный пай (участок).

Можете, и с большой долей вероятности, можно считать, что доходы с этой земли определенные были. Для более предметной беседы можете обратиться к нам.

Здравствуйте, Игорь! Как я понял земля находится в аренде не у Вас , а у рынка. Вы пишите, что покупаете только стены, но Вы правы только в том, что действительно нужно разобраться - что покупаете. Итак, если вы покупаете недвижимость, у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права. Судя по изложенным обстоятельствам, такого свидетельства у продавца нет, поскольку данный объект вероятнее всего - временное не капитальное строение. Вы, Игорь, готовы мне возразить и хотите сказать что ваш объект строение капитальное? Тогда требуйте чтобы продавец оформил его как объект недвижимости и зарегистрировал свое право. Но этого не будет. Рынку не нужно, чтобы право собственности на магазины регистрировалось, так как это неизбежно повлечет за собой приватизацию земли, именно той части, которую вы хотите приватизировать. Итак - для приватизации необходимо наличие объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано. С этим разобрались, теперь о законности взимания платежей. вам нужно как-то получить пресловутый договор аренды на 49 лет и посмотреть в нем, имеет ли право арендатор на сдачу участка в субаренду. Возможно в нем оговорены и условия субаренды, например - не более чем сама арендная плата. Обобщаю - платить нужно только по договору и не "как говорит администрация" а как указано в договоре, т.е. должна быть разбивка: субаренда, вода, охрана. Но с субарендой предварительно разобраться. Если нужна помощь пишите olsiadvokat@rambler.ru Удачи.

Уважаемая Нина,ваши родители,наверно,на оформление земли в аренду давали доверенность,поэтому скорее всего было изготовлено 3 экземпляра договора: один в регистрационной службе,другой у Арендатора,а третий у представителя Арендодателей (так обычно делают). Но Арендатор обязан вам выдать копию договора. Обратитесь письменно к арендатору,через приемную или заказным письмом с уведомлением. Еще ваши родители за плату копию договора в регистрационной службе,выдадут через 5 рабочих дней. Вообще,родители как собственники должны платить земельный налог,но его присылает налоговая. А арендную плату пайщики получают? Добросовестные арендаторы земельный налог обычно людям компенсируют. Вам надо добыть договор,лучше всего в регистрационной службе,а потом,изучив его,предпринимать дальнейшие действия.

1. По правилам ст. 388 НК не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

2. НК не предполагает наличие нескольких налогоплательщиков по ОДНОМУ и тому же объекту налогообложения, поэтому необходимо понять - является ли одним и тем же объектом налогообложения вся площадь ГСК и сумма площадей, с которых платит налог каждый член ГСК.

Александр, очевидно, каждый член вашего ГСК уплачивает в виде взносов определенные суммы, предназначенные для оплаты налога...

Похоже вы смешали понятия - арендный платеж и налоговый. Обычно члены ГСК платят кооперативу взносы, из которых ГСК исчисляет арендные платежи. Если у вас каждый владелец гаража платит арендную плату, то и сам ГСК должен платить аренду за общую площать земельного участка, минус площадь гаражей. Ведь проезды между гаражей и т.п. относятся к арендуемому земучастку.

Александр, имущество ГСК включает земли общего пользования (дороги, проезды, площадки общего пользования, включая их санитарно-защитные зоны), недвижимые объекты общего пользования (сторожка, сооружения инженерных сетей, ограждение ГСК) и движимое имущество общего пользования (инвентарь, инструменты, оборудование и т.п.).

Имущество общего пользования, приобретенное или созданное ГСК за счет средств специального фонда либо целевых взносов, является собственностью ГСК как юридического лица.

Что касается договора аренды земельного участка под гаражами с каждым собственником гаража, то Вы их оплачиваете. А общий налог на земельный участок платит Правление. Распоряжение земельным участком ГСК осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Это разные платежи.

Оплату аренды земельного участка производит каждый член ГСК по квитанции, которую нам выдают в городской администрациию Оплата через банк на расчетный счет городакой администрации. Честно говоря, входят в оплату подъездные пути или нет, не знаю. Это получается, что если город берет арендную плату, то оплата должна производится всей площади отведенной под ГСК и в этом случае земельный налог в ИФНС не платится.

Андрей, я всегда отвечаю в таких случаях в одном ключе; ну почему вы до сделки не проконсультировались у юристов, не попытались проверить надежность фирмы, ее платежеспособнось (наличие имущества и т.п.). Уже 20 лет мошенники учат нас и не могут ничему научить. Значит, мы этого достойны. Вот так и получается, когда деньги взяли, товар не передали, а вместо имущества - аренда, да одни форточки с тумбочками. Ну что вам даст лишение должника прав аренды земучастка, если деньги с него вы не получите...

Андрей, не стоит обижать коллег которые своим советом реально описывают ситуацию, моё мнение такое же - имея исполнительный лист о взыскании с фирмы денег невозможно его обернуть в право на арендуемый земельный участок. Либо Вы хотите лишив права аренды - получить с фирмы большие деньги? Не вполне понятны мотивы Ваших намерений.

А как можно продать право аренды? Аренда - это договор. Как можно продать другому право на заключение договора аренды?

Дополню, право аренды земель госсобственности проходит через публичный аукцион, прекращение права аренды не может повлечь передачу его за плату другому лицу приставами. Видимо информация из Архангельской области не вполне достоверна или неточная.

Дала ответ, не прочитав очередное уточнение "приставы получили согласие Агентства лесного и охотничьего хозяйств Архангельской области на данную меру, что является необходимым при обращении взыскания на федеральную собственность.......совместно с Управлением Росреестра по АО и НАО разработана схема перехода права собственности к другому лицу" - сей факт играет решающую роль, а кроме того, и сами условия договора аренды. Однако пресса может и искажать обстоятельства, поэтому плотно сотрудничайте с судебными приставами))))))

Не такой я ждал ответ от грамотного юриста. Когда деньги вкладывались, все проверялось: и фирма и ее платежеспособность. Все сначала было хорошо: расчистили от леса землю, провели все коммуникации, а потом, собрав деньги, фирма решила перекинуть их на высотный жилой дом. Дом построили, квартиры не продали, из-за этого коттеджный поселок заморозили. На суде мне предложили забрать свои деньги большой квартирой по цене, превышающей первоначальную в разы. Мне это не выгодно, я отказался. Вот поэтому я и спрашиваю: как можно вернуть свои деньги, лишив фирму аренды? Ведь это - уже теперь не просто лесная полоса....Мы хотим ситуацию разрешить через банк (поскольку земля для этой фирмы была оформлена под ипотеку). Но какими должны быть наши действия, не знаем.....

Я никого обидеть не хотел. Просто нужен конкретный ответ на вопрос: могут ли судебные приставы по законодательству наложить арест на право аренды земель должника? Я слышал, что в Архангельской области судебные приставы в подобной ситуации не только наложили арест, но и продали с аукциона право аренды земель, покрыв долги должника по обязательствам. Так законно это или нет? И какими статьями это регулируется?

Вот текст из прессы:

Приставы арестовали право аренды лесного участка

Впервые судебные приставы получили согласие Агентства лесного и охотничьего хозяйств Архангельской области на данную меру, что является необходимым при обращении взыскания на федеральную собственность. Также совместно с Управлением Росреестра по АО и НАО разработана схема перехода права собственности к другому лицу, сообщает пресс-служба УФССП России по Архангельской области.

В отделе судебных приставов по Коношскому району на исполнении находится исполнительное производство о взыскании с ООО «Планета» денежных средств в размере более 720 тысяч рублей. Это задолженность по налогам, по договорам с другими юридическими лицами, штрафы.

Предприятие лесопромышленного комплекса в последнее время хозяйственной деятельности не ведет, на расчетных счетах денежные средства отсутствуют. Судебные приставы наложили арест на продукцию предприятия — древесину, от реализации которой было выручено и перечислено взыскателям 42 тысячи рублей.

В ходе совершения исполнительных действий судебным приставом — исполнителем было установлено, что за должником зарегистрировано право долгосрочной аренды лесного участка площадью 16337 га в Ерцевском лесничестве. Срок аренды — 49 лет.

Судебный пристав- исполнитель наложил арест на право аренды лесного участка. После проведения специалистом оценки данного участка, данное право будет выставлено на торги.

«Реализация права аренды, принадлежащее должнику, позволит вернуть взыскателям их денежные средства. Переход указанного права другому арендатору будет способствовать появлению новых рабочих мест, - отметил главный судебный пристав Архангельской области Дмитрий Лабазов. - Кроме того, за счет выплат арендных платежей и налогов будут пополняться областной и федеральный бюджеты».

Как прокомментируете этот факт??????

Уважаемый Владимир!

Если арепндатор в течение 2 месяцев подряд не платит аренлдные платежи, Арендодатель вправе в одностороннем порядке растогргннуть договор аренды.

Вы не указали на какой срок заключен договор аренды и имеется ли строение на земельном участке.

Если срок договора не истек, арендные платежи Вы обязаны заплатить за все время пользования земельным участком.

Если срок действиы договор закончился, Вы обязаны внести арендные платежи за время фактического пользования земельным участком. Размер арендных платежей должен производиться в соответствии с условиями договора аренды.

3-годичный срок исковой давности в данном случае неприменим.

Баранникова Татьяна Николаевна

Уважаемый Владимир! Предлагаю Вам не торопиться с платежами: во-первых, это никогда не поздно сделать; во-вторых, посмотрите сначала на отношение арбитражного суда к заявленному иску и Вашим возражениям по его основаниям, т.к. не исключено мировое соглашение на условиях, уменьшаюших размер исковых требований, что существенно. Но и это сейчас не главное. Договор долгосрочной аренды недвижимого имущества считается заключенным при условии его госрегстрации в установленном порядке. Рекомендую проверить факт госрегистрации рассматриваемого договора, без которой он в силу статей 166-168 ГК РФ не влечет за собой юридических последствий, включая исполнение обязательства по арендным платежам. Рекомендую также обратить внимание на наличие или отсутствие Акта приема-передачи земельного участка, как обязательного приложения к договору аренды, госрегистрации Акта при госрегистрации договора в целом. Имеет значение идентификация земельного участка путем его формирования арендодателем и постановки на кадастровый учёт; а также его кадастровая оценка, исходя из которой должна рассчитываться начисляемая арендодателем арендная плата. Не лишним будет проверить методику расчёта выставленных Вам арендных платежей, так как в неё частенько допускаются неточности и\или откровенные ошибки, которые тоже можно и нужно использовать Вам в свою пользу и в своих интересах. Поэтому, не торопитесь выполнять обязательство, пока не убедитесь в его действительности и правильности начисления платежа. И последнее: "сохранить договор" не удастся, так как арендатор (если Вы, конечно, добровольно и в бесспорном порядке не погасите задолженность за 9 лет, рассчитаннную с индексацией и штрафными санкциями (пеней) заявит требование в арбитражный суд о расторжении договора и взыскании суммы задолженности. По этой причине уплата части задолженности, о которой Вы упомянули в вопросе, ситуацию в целом в Вашу пользу не исправит. При рассмотрении ситуации имеет юридическое значение наличие или отсутствие на спорном земельном участке завершенного или незавершенного строительства, а также его судьба, о которой в содержании вопроса не сказано ни слова. Рекомендация: ситуация достаточна сложная, поэтому обращайтесь за юридической помощью к специалистам, имеющим опыт разрешения подобных споров в досудебном и\или судебном порядке. Желаю удачи.

Уважаемый Владимир, г.Калининград!

Во-первых:

а) Арендодатель вправе требовать взыскания задолженности только за последние - 3 года, а также взыскания с вас как с арендатора земельного участка, законной или договорной неустойки за этот же период;

б)Вы же как арендатор вправе заявить в суде "о пропуске срока" для предъявления иска за остальной период в 6 лет.

Во-вторых, настаивайте на рассмотрении вопроса о расторжении Договора аренды земельного участка только в судебном порядке.

При этом:

а)многое будет зависеть от того, какой объём работ за прошедний период на данном земельном участке выполнен вами:

-если там растёт только бурьян, то у вас шансов мало;

-если же объём работ значителен, например не менее 50%, то шансы сохранить арендные отношения у вас имеются.

В-третьих, постарайтесть погасить хотя бы сумму основного долга за последние три года.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 09 января 2011г

01:16 уф.вр.(23:16 моск.)

Нет. Если возникнет задолженность, ее могут взыскать через суд и обратить взыскание на нежилое помещение. Его целесообразно сдать в аренду и с полученных арендных платежей оплачивать расходы по содержанию здания.

Баранникова Татьяна Николаевна

Поставщики услуг и арендодатель земли вправе взыскивать всю задолженность по соответствующим платежам с матери принудительно через суд, независимо от ее не согласия

В данном случае отказ матери от уплаты платежей, в т.ч. арендных за землю, не является основанием для освобождения матери от уплаты данных платежей. Взыскание будет производиться в судебном порядке, и ответственность будет нести мать в полном объеме. В связи с чем, целесообразно извлекать выгоду из пользования зданием, в т.ч. сдаче его в аренду, частично или целиком. и не надеяться на достижение ребенком 18 лет

Здравствуйте!!!!Что касается льгот, предусмотренных инвалидам 2-й группы, то в соответствии с законом РФ №181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" установлено, что инвалидам II группы предоставляется:

1. освобождение на 50% от уплаты государственной пошлины в органах, совершающих нотариальные действия, причем по всем видам нотариальных действий, за исключением удостоверения сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества и автомототранспортных средств (документ 8, пункт 5, статья 5);

2. освобождение от уплаты налогов на жилые дома и транспортные средства, переходящие к ним в порядке наследования (документ 9, статья 4);

3. освобождение от уплаты налога в отношении легковых автомобилей, специально оборудованных для использования инвалидами, а также в отношении легковых автомобилей мощностью до 100 лошадиных сил, полученных (приобретенных) через органы социальной защиты населения в установленном законом порядке (документ 28, статья 358);

1. освобождение от уплаты налогов на имущество физических лиц (строения, помещения, сооружения) (документ 10, пункт 1, статья 4);

2. освобождение от уплаты земельного налога (документ 11, статья 12);

3. освобождение от платежей за пользование лесным фондом на территории Самарской области для собственных нужд (документ 23, статья 35);

4. освобождение от уплаты регистрационного сбора с физических лиц, изъявивших желание заниматься предпринимательской деятельностью (документ 24, пункт 2, приложение №6);

5. освобождение от уплаты сбора за выдачу ордера на квартиру (документ 24, пункт 2, приложение №6);

6. бесплатное получение лекарств по рецептам врачей (для неработающих инвалидов) и 50% скидка при приобретении лекарств (для работающих инвалидов) (документ 18 и документ 20, приложение №2);

7. оказание квалифицированной медицинской помощи бесплатно или на льготных условиях в стационаре и амбулаторно (документ 4, статья 13);

8. право на санаторно-курортное лечение в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида на льготных условиях (документ 4, статья 29);

9. бесплатное обеспечение необходимыми техническими средствами реабилитации, протезно-ортопедическими изделиями (документ 4, статья 28);

10. 50% скидка за пользование телефоном и радиоточкой (документ 4, статья 28);

11. 50% скидка по оплате жилья (в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда) и коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. В Самаре льгота по оплате жилья в пределах социальной нормы и коммунальных услуг в пределах нормативов потребления распространяется и на совместно проживающих с ними лиц (только для инвалидов по зрению 1 и 2 группы) (документ 4, статья 17 и документ 27);

12. право на жилую дополнительную площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утвержденных Правительством РФ. Указанное право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Жилая дополнительная площадь, занимаемая инвалидом, не считается излишней и подлежит оплате в одинарном размере (документ 4, статья 17);

13. сохранение в течение шести месяцев за инвалидом жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда при помещении его в стационарное учреждение социального обслуживания (документ 4, статья 17);

14. первоочередное право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (документ 4, статья17);

15. право бесплатного проезда на всех видах транспорта общего пользования городского и пригородного сообщения, кроме такси (документ 4, статья 30);

16. право бесплатного проезда один раз в год к месту лечения и обратно. Указанная льгота не распространяется на лицо, сопровождающее инвалида II группы (документ 4, статья 30);

17. 50% скидка со стоимости проезда на междугородных линиях воздушного, железнодорожного, речного и автомобильного транспорта с 1 октября по 15 мая и один раз (проезд туда и обратно) в другое время года (документ 4, статья 30);

18. предоставление бесплатно автомобиля (на территории Самарской области - автомобиля "Ока") при соответствующих медицинских показаниях (документ 4, статья 30);

19. зачет при покупке автомобиля другой марки, исходя из стоимости мотоколяски, причем при приобретении инвалидами от трудового увечья, детства, общего заболевания любой модели автомобиля, кроме базового, взамен полагающейся бесплатно мотоколяски считать зачетной сумму, равную 60 процентов стоимости базового автомобиля марки "Ока" на день приобретения инвалидами транспортного средства (документ 26, пункт 1);

20. ежегодная денежная компенсация транспортных расходов, связанных с эксплуатацией автотранспортных средств, полученных бесплатно или на льготных условиях (документ 4, статья 30);

21. бесплатное обеспечение вело - и кресло-колясками (документ 19, пункт 14);

22. ежегодная денежная компенсация транспортных расходов инвалидам, имеющим соответствующие медицинские показания для бесплатного получения транспортного средства, но не получивших его, а также отказавшимся от получения автотранспортного средства (документ 4, статья 30);

23. освобождение от арендной платы за землю и помещения для хранения средств передвижения, имеющихся в их личном пользовании (документ 4, статья 15);

24. создание необходимых условий труда в соответствии с индивидуальной программой реабилитации. Не допускается установление в коллективных или индивидуальных трудовых договорах условий труда инвалидов (оплата труда, режим рабочего времени и времени отдыха, продолжительность ежегодного и дополнительного оплачиваемых отпусков и другие), ухудшающих положение инвалидов по сравнению с другими работниками (документ 2, статья 23);

25. установление сокращенной продолжительности рабочего времени не более 35 часов в неделю с сохранением полной оплаты труда (документ 2, статья 92);

26. предоставление ежегодного отпуска не менее 30 календарных дней (документ 2, статья23);

27. предоставление на основании письменного заявления работающего инвалида отпуска без сохранения заработной платы продолжительностью до 60 календарных дней в году (документ 2, статья 128);

28. привлечение к сверхурочным работам, работе в выходные дни и ночное время лишь с согласия инвалида и при условии, если такие работы не запрещены ему медицинскими рекомендациями (документ 2, статья 96, 99, 113)

29. приём вне конкурса при условии успешной сдачи вступительных экзаменов в государственные и муниципальные образовательные учреждения среднего профессионального и высшего профессионального образования, если по заключению МСЭ обучение в данных учреждениях не противопоказано (документ 12, статья 16 и документ 14, статья 14);

30. освобождение народного заседателя от исполнения обязанностей судьи по конкретному делу на основании письменного заявления инвалида (документ 15, статья 8);

31. освобождение от отбывания наказания (документ 3, статья 172)

32. освобождение от уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости РФ, Фонд обязательного медицинского страхования (для инвалидов, занимающихся предпринимательской деятельностью и получающих пенсии по инвалидности) (документ 16, статья 6, п. "в");

33. предоставляется стандартный налоговый вычет в размере 500 рублей на каждый месяц налогового периода при уплате налога на доходы физических лиц (документ28, статья 218);

34. гражданин, признанный инвалидом вследствие поствакциональных осложнений, имеет право на получение ежемесячной денежной компенсации в размере 1000 рублей (документ 29, статья 20);

35. получение денежной компенсации в размере 50% от уплаченной страховой суммы по договору обязательного страхования гражданской ответственности на автотранспортные средства, полученные в установленном законом порядке через органы социальной защиты населения (документ 30, статья 17);

36. право в установленном законом порядке неоднократно получать бесплатное профессиональное образование по направлению государственной службы занятости в случае потери возможности работать по профессии, специальности в случае инвалидности (документ 12, статья 50);

Что же касается порядка начисленияпенсии инвалидам, то С 1 января 2010 года пенсия инвалидам будет устанавливаться в зависимости от группы инвалидности, а не от степени ограничения способности к трудовой деятельности, как это было ранее.

С уважением юрист С уважением,

юрист "ЮК " Феникс" Мельникова Мария Викторовна

Про договоры аренды ничего в законе не сказано. Что препятствовало конкурсному управляющему расторгнуть данный договор и с какой целью он держится за эту землю?

Статья 126. Последствия открытия конкурсного производства

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;

прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

сведения о финансовом состоянии должника прекращают относиться к сведениям, признанным конфиденциальными или составляющим коммерческую тайну;

совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой;

прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур, применяемых в деле о банкротстве, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

исполнительные документы, исполнение по которым прекратилось в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат передаче судебными приставами - исполнителями конкурсному управляющему в порядке, установленном федеральным законом;

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается;

исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой.

2. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

Руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий в течение трех дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязаны обеспечить передачу бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному управляющему.

В случае уклонения от указанной обязанности руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.1. На сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа в размере, установленном в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона, начисляются проценты в порядке и в размере, которые предусмотрены настоящей статьей.

Проценты на сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа, выраженную в валюте Российской Федерации, начисляются в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату открытия конкурсного производства.

Соглашением между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором может быть предусмотрен меньший размер подлежащих уплате процентов или более короткий срок начисления процентов по сравнению с предусмотренными настоящей статьей размером или сроком.

Подлежащие начислению и уплате в соответствии с настоящей статьей проценты начисляются на сумму требований кредиторов каждой очереди с даты открытия конкурсного производства до даты погашения указанных требований должником.

Начисленные в соответствии с настоящей статьей проценты не учитываются при определении количества голосов, принадлежащих конкурсному кредитору, уполномоченному органу на собраниях кредиторов.

Уплата начисленных в соответствии с настоящей статьей процентов осуществляется одновременно с погашением требований кредиторов по денежным обязательствам и требований к должнику об уплате обязательных платежей в порядке очередности, установленной статьей 134 настоящего Федерального закона.

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

3. Представители собственника имущества должника - унитарного предприятия, а также учредителей (участников) должника в ходе конкурсного производства обладают правами лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Здравствуйте, Наталья, в соответствии со ст.22 ЗК РФ при аренде земельных участков преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность имеет арендатор. Ст.36 ЗК говорит о том, что собственники зданий, помещений, сооружений, расположенных на земельном участке, приобретают права на землю. При продаже земельного участка стоимость такого участка не может превышать их кадастровую стоимость. Полагаю, что дом надо построить на участке.

Уважаемая Наталья! Мне представляется, что Ваш вопрос не совсем юридического свойства. Заключать ли договор аренды с последующим выкупом или сразу договор купли-продажи зависит исключительно от двух факторов: а) Ваших финансовых возможностей и б) того, как и на каких условиях Вы сможете договориться с собственником земельного участка. Если у Вас есть возможность сразу купить участок, то это, бесспорно, лучше.

Вопрос о том, на каких условиях и за какую цену будет выкупаться земельный участок в последующем в случае аренды и как будут учитываться арендные платежи целиком зависит от положений того Договора, который Вы заключите с собственником и какие взаимные обязательства каждый из Вас на себя примет. Если Вы согласитесь на то, что арендные платежи за пять лет будут авансом в счёт платежей по договору купли-продажи, то так тому и быть. Если Ваш договор аренды будет содержать положения предварительного договора об обязательстве заключить в будущем в какой-то момент договор купли-продажи, то в случае уклонения продавца от исполнения этого обязательства, Вы сможете принудить его через суд к заключению договора. Иными словами, все Ваши вопросы – это вопросы договора с собственником и включения в него соответствующих положений.

Здравствуйте, Сергей!

Обратитесь с жалобой в прокуратуру

Определение износа объекта недвижимости

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

• метод срока жизни;

• метод разбиения на виды износа.

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.

6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• экспертный;

• нормативный (или бухгалтерский);

• стоимостной;

• метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.

Пример.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа:

• • недостатки, требующие добавления элементов;

• • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• • сверхулучшения .

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;

• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

• метод парных продаж;

• метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Здравствуйте, Сергей!

Это имеется ввиду стоимость техобслуживания. Рассмотрим ситуацию на примере Москвы.

В городе для жилых домов действуют утвержденные правительством Москвы четкие ставки на жилищные и коммунальные услуги. Товарищество может устанавливать свои ставки на техобслуживание, отражающие фактические затраты. Эта ставка утверждается общим собранием членов ТСЖ и обязательна для всех собственников квартир. А вы, как наниматель жилья, оплачиваете ставку техобслуживания по расценкам, утвержденным городским правительством. Сегодня это 3 рубля 50 копеек за квадратный метр.

Это не имеет никакого отношения к льготам. На самом деле это снижение некоторых видов оплаты для тех, кто живет в чуть более худших условиях, чем остальные. Например, за техобслуживание платят меньше жильцы домов аварийных или с большим процентом износа, а также квартир на первом этаже в нормальных домах. А совмещенный санузел не влияет на снижение квартплаты.

Плата за наем не взимается с жильцов домов с износом 60 процентов и более, домов, где нет электричества, водопровода или канализации, домов серии К-7, II-32, 1-335, II-35, а также домов, квартир или комнат, признанных аварийными или непригодными для проживания. А также с граждан, признанных малоимущими.

Для жильцов с низкой степенью благоустройства, а также для тех, кто проживает в помещениях барачного, подвального, чердачного типа, предусмотрена денежная компенсация. Ее можно будет получить, обратившись с заявлением в органы социальной защиты.

— Дом признан ветхим и аварийным фондом, дано заключение межведомственной комиссии о нецелесообразности проведения в нем какого-либо ремонта, тем более капитального, но с нас взимают плату за содержание общего имущества, в том числе на капремонт. Правомерно ли это?

— К сожалению, действующее законодательство не предусматривает освобождение от расходов за содержание и ремонт общего имущества жильцов аварийных или ветхих домов. Собственникам жилых помещений платить придется в любом случае, ведь в данный платеж включена еще и стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом. При этом суммы за содержание и ремонт в аварийном доме, конечно, существенно ниже, чем в обычном. В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 06.11.2007 г. № 963-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2008 г.» цена за содержание и ремонт жилого помещения в жилом доме, который признан в установленном порядке аварийным, составляет 3 руб. 40 коп. за 1 кв. м общей площади в месяц, включая НДС. Для сравнения: в неаварийном доме со всеми удобствами плата за содержание и ремонт составляет 7 руб. за 1 кв. м.

Жители коммуналок в ветхих деревянных домах будут платить почти в 4 раза меньше за метры общей площади. Решение об этом приняли на сессии депутаты Вологодской городской Думы.

По словам председателя постоянного комитета городской думы по ЖКХ Валерия Злобина, несправедливо взимать с жителей ветхого жилья за общую площадь ту же сумму, что за площадь в обычной благоустроенной квартире. "Наравне с предоставлением субсидий мы увеличиваем социальную защиту тех слоев, которые проживают в ветхом жилье", - подчеркнул Валерий Злобин. Добавим, что уменьшение платы коснется тех деревянных домов, аварийность которых составляет свыше 65%.

Неблагополучный сектор будет образован ветхими домами и домами с изношенной инженерной инфраструктурой, в которых проживает неблагополучное в экономическом отношении население. Высокие (хотя зачастую единовременные) затраты на ремонт дома в сочетании с низкой платежеспособностью жильцов создают серьезную проблемную ситуацию, способную вызвать значительное социальное напряжение.

Опыт работы управляющих компаний, реализующих адресный тип менеджмента, свидетельствует о том, что в благополучном секторе жилого фонда данная схема работает очень хорошо, взаимно удовлетворяя жильцов и поставщиков услуг. Это не означает, что при данной схеме работы не возникает проблем, но они носят частный характер и связаны в основном с определенными недоработками в законодательстве, которые при наличии политической воли могут быть быстро устранены.

Сергей! Вопросами содержания жилищного фонда и контроля за его содержанием занимается Гос.жилищная инспекиця (см. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 06.02.2006)"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ". Кроме того вы сам или совместно с другими жильцами вашего дома можете заказать оценку вашего дома (его состояние, стоимость и пр.), оценкой занимаются органы БТИ и негосударственные организации (но у них должна быть лицензия на право заниматься такой деятельностью), после проведения оценки вы можете требовать снижения размера выплат у органов ЖКХ, но требовать нужно в письменном виде, в случае отказа смело обращаться в суд. В вашей ситуации целесообразно нанять адвоката. Удачи.

Здравствуйте, Мария! Да, вы можете обратиться за признанием этих 4-х соток Вашей собственностью.

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ОДИН ИЗ СПОСОБОВ

ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Актуальность анализа института приобретательной давности связана, прежде всего, с тем, что с 2006 г. появляется возможность признания права собственности на земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 234 Гражданского кодекса РФ: «Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Приобретение права собственности по давности владения является одним из первоначальных способов приобретения права собственности (ст. 234 ГК РФ). Право собственности на стороне давностного владельца возникает впервые или помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. В связи с тем, что ст. 25 Земельного кодекса РФ в качестве оснований возникновения прав на земельные участки предусматривает гражданско-правовые, а ст. 8 ГК РФ среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей перечисляет судебные решения, представляется верным рассматривать приобретательную давность как основание возникновения права собственности на землю.

Процитированный выше пункт ст. 234 ГК РФ определяет субъекта отношений как «лицо». Однако понятие «лицо» имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименное понятие, употребленное в названии подразд. 2 разд. I ГК РФ. Там оно охватывает РФ, субъектов РФ и муниципальные образования. Статья 234 специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым РФ, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. Это соответствует правилу п. 2 ст. 124 ГК РФ, который предусматривает возможность издания законов, устанавливающих для перечисленных субъектов права изъятия из принципа применения к ним норм о юридических лицах.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности, но не государственная (или муниципальная) собственность.

Кроме того, права собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникают при разграничении государственной собственности на землю в порядке, определенном Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в соответствии с Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ с 1 июля 2006 г. признан утратившим силу).

В Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также вносятся изменения и дополнения, в частности, Кодекс дополняется ст. 3.1, в которой перечисляются земли, которые относятся соответственно к государственной, муниципальной собственности и собственности субъектов РФ.

Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия.

1. Должен истечь установленный в законе срок давности владения (15 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества), при этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем.

2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник.

3. Добросовестность владения, при которой владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Однако отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца.

4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. без утайки.

5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, т.е. должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 говорится о порядке начала течения срока исковой давности в отношении имущества в связи с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (1 июля 1990 г.). Согласно данным положениям пятнадцатилетний срок владения имуществом истечет не ранее 1 июля 2006 г. Однако указанные нормы не могут быть применены к земельным участкам.

Указанное обстоятельство связано с тем, что земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости.

Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“. Таким образом, нельзя говорить о том, что лицо не знало и не должно было знать истинного собственника земельного участка.

В этой связи существует мнение, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Однако большинство теоретиков и практиков все же считают возможным применять институт давностного владения вне зависимости от вида первоначальной собственности на земельный участок.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. В целом, это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нес бремя содержания земельного участка. Об этом может свидетельствовать уплата земельного налога на протяжении всего времени пользования участком.

Однако необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством России не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Например, не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других особо охраняемых природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Кроме того, не могут быть в соответствии с законодательством объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли.

Ввиду всего вышеизложенного, установленный п. 1 ст. 234 ГК РФ пятнадцатилетний срок владения землей истечет не ранее 31 мая 2006 г.

Однако течение срока приобретательной давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ). По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). На виндикационный иск распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ).

По данному вопросу в науке гражданского права существует мнение, что для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.

Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

Таким образом, если в судебном порядке будет установлено, что земельный участок мог быть истребован из владения заявителя в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (т.к. требования собственника приоритетны перед правами владельца), течение срока приобретательной давности начинается не ранее, чем с 31 мая 1994 г., а срок приобретательной давности отодвигается еще на 3 года и истечет не ранее 31 мая 2009 г.

Напомним, что виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения. Истец должен доказать, что имущество (в рассматриваемом случае — земельный участок) принадлежит ему на праве собственности.

Так, при рассмотрении одного из дел арбитражный суд указал на то, что, поскольку истец не приобрел право собственности на спорное имущество, у него не имелось достаточных правовых оснований для истребования имущества у ответчика (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13) .

Напротив, если лицо докажет, что действительно является собственником имущества, оно вправе истребовать имущество и тогда, когда основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь (землепользователь). Незаконное владение — это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

По какому пути пойдет судебная практика, еще не известно. Однако необходимо учитывать следующее: если земельный участок не является самовольно занятым, а на нем расположен дом или иное строение, сооружение, на которое у гражданина или юридического лица есть правоустанавливающие документы, и подтвержден факт владения указанным земельным участком с домом как минимум 15 лет, суд может признать право собственности на участок в порядке приобретательной давности, т.к., пользуясь на законных основаниях домом или иным строением, сооружением, владелец пользовался и земельным участком, занимаемым домом и необходимым для его использования (ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 35 ЗК РФ), уплачивал налоги, а, следовательно, законный собственник земельного участка не имел достаточных оснований для истребования участка у землепользователя и в рассматриваемой ситуации не применяется трехлетний срок исковой давности.

Однако в случае признания права собственности на земельный участок необходимо учитывать максимальные и минимальные допустимые размеры участков, предоставляемых в собственность, а также интересы смежных землепользователей.

Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения и сооружения являются самовольно построенными, говорить о возможности применения норм ст. 234 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не представляется возможным, в связи с тем, что отсутствует один из обязательных критериев — добросовестность владения. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ

Вопрос принципиальной возможности применения норм о приобретательной давности к земельным участкам остается дискуссионным.

Одни считают, что применение института приобретательной давности к земельной недвижимости возможно лишь в ограниченных, особо указанных в законе, случаях, например к землям, собственник которых неизвестен. Но означенный институт неприменим к случаям неразрешенного использования государственных и муниципальных земель.

Своеобразно толкует приобретательную давность в отношении земельных участков Б.В. Ерофеев: "Пользование непрерывно более 15 лет земельным участком без оформления своих юридических прав дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение земельного участка, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения".

Другие же полагают, что приобретение земли в силу приобретательной давности невозможно, поскольку в Российской Федерации не существует бесхозяйной земли.

По мнению О.И. Крассова, приобретательная давность является первоначальным основанием возникновения прав на земельные участки, но ее применение имеет свои особенности - она может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности.

Среди причин, повлекших столь разительные суждения авторитетных ученых по рассматриваемому вопросу, в первую очередь следует назвать отсутствие в действующем земельном законодательстве системного регулирования отношений, связанных с возникновением прав на земельные участки.

Земельный кодекс РФ закрепил в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, тем самым подытожив многочисленные споры относительно того, какой отрасли права должен принадлежать приоритет в вопросах регулирования земельных отношений. Установление подобного принципа можно расценивать как легальное признание факта необходимости использования при регулировании земельных отношений норм как земельного, так и гражданского законодательства. Однако столь существенный подход, к сожалению, практически не был реализован при регламентации конкретных земельных отношений. Так, в соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Но при этом ни в данной норме, ни далее в Земельном кодексе не конкретизируется, какие основания, предусмотренные гражданским законодательством, и в какой мере применимы к возникновению прав на земельные участки. Подобный законодательный подход позволяет применять сегодня в качестве основания возникновения права на земельные участки любой юридический факт, предусмотренный гражданским законодательством как основание возникновения права на недвижимое имущество, причем без необходимости учета каких-либо специальных правил применения, поскольку таковые не установлены земельным законодательством.

Резюмируя сказанное, можно сделать следующий вывод. Приобретательная давность может рассматриваться как основание возникновения прав на земельные участки независимо от того, в чьей собственности они находятся - частной, муниципальной или государственной. В действующем законодательстве отсутствуют нормы, дифференцирующие применение данного основания возникновения в зависимости от формы собственности на земельный участок либо ограничивающие такое применение к государственным или муниципальным землям.

Приобретательная давность, будучи новым правовым явлением действующего законодательства, пока не подверглась должному детальному анализу. Но в достаточной степени она была освещена в дореволюционных работах, многие положения которых способствуют уяснению сути современного правового регулирования рассматриваемых отношений.

Наиболее точное и полное определение приобретательной давности дал Л.А. Кассо: "Истечение времени не может не отразиться на правовых отношениях: некоторые фактические явления, долго продержавшиеся, защищаются законом при известных условиях. Эта защита, известная под именем давности, означает, что государство предпочитает в интересах общественного спокойствия и прочности оборота охранять положение, освященное временем, чем содействовать проявлению права, долго не осуществившегося и вследствие этого нередко сомнительного. Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом".

Приведенная характеристика приобретательной давности позволяет сделать следующие выводы:

- нормы приобретательной давности служат обеспечению прочности оборота, а не установлению права на бесхозяйное имущество. Следовательно, наличие формального собственника у земельного участка, переходящего в порядке давности, не может исключать ее применение. При этом прочность оборота, по всей видимости, следует понимать как фактическое использование земельного участка при отсутствии формальных прав на участок с соблюдением условий, установленных в законе. Такое использование противопоставляется наличию формального права на земельный участок при отсутствии факта его использования в течение определенного периода времени;

- смысл приобретательной давности - двоякий. В современной литературе приобретательная давность обычно рассматривается в одном аспекте: как правопорождающая давность, т.е. как основание возникновения права собственности. Однако такой подход не раскрывает в полной мере сущность данного института. Истечение срока давности, установленного в законе, влечет два следствия: 1) признание права собственности на земельный участок за лицом, не имеющим никаких юридических оснований своего владения, и 2) прекращение права собственности законного владельца участка. Во втором значении срок, лежащий в основе приобретательной давности, можно рассматривать как погасительную давность. В этом смысле приобретательная давность достаточно органично входит в систему оснований возникновения прав на землю, поскольку отражает один из принципов земельного законодательства - обязательное использование земельного участка. Этот принцип реализуется, в частности, возможностью принудительного прекращения права собственности на земельный участок в случае его неиспользования в течение определенного законом времени (ст. 284 ГК РФ).

Оправданно полагать, что двойственная природа приобретательной давности не учтена в действующем законодательстве должным образом. Так, в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, который в данном случае составляет три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом законодательство не содержит норм, обязывающих собственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права, а следовательно, и законно предъявить виндикационный иск к давностному владельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования участка давностным владельцем. В таком случае давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление весьма проблематичным.

Кроме того, конструкция приобретательной давности, закрепленная в Гражданском кодексе, может привести к сложностям при взимании земельного налога и понуждении к исполнению иных обязанностей собственника земельного участка. Кто должен уплачивать земельный налог в то время, когда срок исковой давности уже истек, а срок приобретательной давности еще не составил 15 лет? Формально в силу Закона "О плате за землю" основанием для исчисления и уплаты земельного налога является документ, удостоверяющий право на землю. Поэтому при истечении срока исковой давности, но до признания права собственности за давностным владельцем формально земельный налог должен уплачивать законный собственник земельного участка. Однако насколько справедливо взимать платежи за землю и одновременно отказывать в защите нарушенного права, легально допуская при этом в перспективе возможность признания собственником участка другое лицо - давностного владельца? Проблемы аналогичного характера могут возникнуть в случае необходимости проведения работ, в частности по благоустройству соответствующей территории, и выполнения иных обязанностей, лежащих на собственнике участка.

По всей видимости, во избежание подобных проблем и для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.

Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

Для подобного правового регулирования приобретательной давности необходимо, во-первых, увеличить срок исковой давности по виндикационным искам в отношении недвижимого имущества с трех до пятнадцати лет, а во-вторых, исключить из текста ст. 234 ГК РФ п. 4 и установить, что течение приобретательной давности и течение срока исковой давности начинается одновременно.

Статья 234 устанавливает, что для приобретения права собственности владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Гражданин или юридическое лицо должны владеть имуществом как своим собственным. Перечисленные категории - добросовестное, открытое, непрерывное - оценочные, т.е. Закон не дает прямого и точного толкования этих понятий.

В специальной литературе дана следующая трактовка реквизитов (обязательных условий) приобретательной давности: "Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у него есть собственник".

Однако более точным следовало бы признать понимание владения имуществом "как своим собственным" в смысле невозможности применения ст. 234 к случаям, когда лицо владеет и пользуется имуществом на основании заключенного договора хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

Применение ст. 234 должно быть исключено и в том случае, если основанием владения имуществом является административный акт (например, о предоставлении земельного участка), а равно и иные юридические факты. Таким образом, владение имуществом "как своим собственным" в рамках приобретательной давности исключает любое предусмотренное законом основание. До истечения 15-летнего срока и признания права собственности в порядке ст. 234 подобное владение есть по сути самовольное занятие и использование участка, поэтому в любой момент оно может быть прекращено, а владелец привлечен к административной и (или) гражданско-правовой ответственности.

Владение имуществом "как своим собственным", разумеется, по своему юридическому содержанию не может равняться законному владению таким имуществом на праве собственности. Так, незаконный владелец земельного участка не может (даже если пожелает того) нести обязанность по уплате земельного налога. Ведь согласно ст. 15 Закона "О плате за землю" основанием для установления земельного налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Не имея документа, удостоверяющего право на участок, незаконный владелец не вправе распоряжаться земельным участком (например, сдавать его в аренду). Квалифицировать же владение давностного владельца как владение "своим собственным имуществом" на основании тех действий, которые укладываются в рамки правомочий "владение" и "пользование" имуществом, практически невозможно.

Дело в том, что вслед за ЗК РСФСР 1991 г. ныне действующий Кодекс устанавливает единый перечень прав и обязанностей для субъектов земельных прав, не дифференцируя их в зависимости от титула. Иными словами, какие бы действия ни совершал давностный владелец в отношении своего участка, они в равной мере могут свидетельствовать в пользу любого из предусмотренных законом видов прав на землю. Поэтому владение имуществом "как своим собственным" должно подразумевать, что владелец "заботился" в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. В целом же это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нес бремя содержания земельного участка.

Особый интерес представляет толкование категории "добросовестное владение". По мнению авторов учебника "Гражданское право", это означает, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, а отсутствие правоустанавливающего документа само по себе не означает недобросовестного владения. Аналогичной точки зрения придерживаются и авторы Комментария к части первой ГК РФ. Однако подобная ситуация маловероятна. Ведь само по себе отсутствие законного основания владения землей, несанкционнированность такого владения со стороны уполномоченных органов уже должны влечь сомнения относительно добросовестности владения. Кроме того, непонятно, какие обстоятельства могут служить основой для столь серьезных заблуждений незаконного владельца относительно своих прав. Следует учитывать и то, что для легализации права на земельный участок незаконный владелец обязан обратиться в суд с иском о признании права собственности, а для этого он должен осознавать цель своего обращения - желание стать собственником имущества, которым пользовался на протяжении 15 или более лет. Очевидно, добросовестное владение базируется не на том, что владелец имущества не знает об отсутствии у него права собственности, а на том, что он добросовестно полагает: собственник имущества утратил интерес к своей собственности, фактически отказался от нее. Прежде всего это должно выражаться в отсутствии притязаний со стороны собственника к давностному владельцу на протяжении 15 лет. Другими словами, безмолвие и бездеятельность собственника должны лежать в основе добросовестности давностного владения.

В этом смысле дореволюционное законодательство использовало более точную характеристику давностного владения: владение должно быть в течение всего давностного срока бесспорным (non interrompue), т.е. на него не предъявлялись притязания посторонних лиц, в данном случае собственника.

Бесспорность владения должна быть обязательным атрибутом приобретательной давности. К сожалению, судебная практика зачастую не рассматривает добросовестное владение как бесспорное. Например, решением Ленинского районного суда г. Перми от 27 октября 1994 г. по делу N 2-585 за 17 гражданами было признано в силу ст. 234 ГК РФ право собственности. Суд мотивировал это тем, что все эти годы (в течение которых осуществлялось давностное владение земельными участками) вместо надлежащего оформления прав землепользователей городская администрация лишь констатировала факт самовольного использования садоводами земельного участка. Акты проверок соблюдения земельного законодательства с констатацией самовольного характера использования земельных участков гражданами истолковывались судом не как отсутствие добросовестности со стороны граждан, а как неправомерные действия администрации.

Наряду с перечисленными реквизитами приобретательной давности необходимо также, чтобы владение имуществом было открытым и непрерывным. Открытое, т.е. без утайки, но вряд ли иное возможно применительно к использованию земельных участков, поэтому данный признак приобретательной давности не имеет особого практического смысла применительно к земельным отношениям. Непрерывность владения, исходя из самого названия, означает, что пользование имуществом не должно иметь пробелов в течение всего срока. Владение может быть прервано либо тем, что отпало намерение присвоить себе имущество, либо тем, что утрачена возможность господства над вещью (например, земельный участок истребован законным собственником из чужого незаконного владения).

Признавая право собственности на земельный участок в порядке ст. 234 ГК РФ, необходимо исключить возможность привлечения давностного владельца к юридической ответственности. Например, ст. 330 УК РФ предусматривает ответственность за самоуправство, т.е. за самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред.

В случае если прежний законный собственник пожелает оспорить действия давностного владельца, судебное решение о признании права собственности за давностным владельцем может рассматриваться в качестве преюдициального факта, как бесспорное доказательство того, что давностный владелец самовольно использовал чужой земельный участок на протяжении 15 и более лет. В целях недопущения привлечения давностного владельца, признанного судом собственником в порядке ст. 234 ГК РФ, к ответственности (которая может быть не только уголовно-правовой, но и административно-, и гражданско-правовой) следует установить, что признание права собственности в порядке приобретательной давности является безусловным обстоятельством, освобождающим давностное лицо от ответственности за незаконное использование участка.

Помимо перечисленных условий, установленных для приобретения имущества на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение еще двух общих требований, предъявляемых для возникновения субъективного права независимо от его основания. Одно из них - требование к субъекту: лицо, претендующее на признание за ним права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, должно входить в перечень субъектов права собственности по российскому законодательству. Действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности.

Кроме того, для применения норм о приобретательной давности требуется, чтобы земельный участок не был изъят или ограничен в обороте. Поэтому сколь долго ни длилось бы владение такими землями, как, например лесного и водного фонда, они не могут быть переданы в собственность на основании ст. 234. Более того, давностное владение землей не должно противоречить одному из основных принципов земельного законодательства - целевому использованию земельных участков. В частности, это должно выражаться в соответствии характера использования участка актам планирования и зонирования соответствующей территории. Допустим, генеральным планом поселения определенный земельный участок отнесен к производственной зоне, тогда как давностный владелец использует его для сельскохозяйственных нужд.

В подобных случаях суд должен отказывать в признании права собственности на землю, иначе будет иметь место нарушение ст. 83 ЗК РФ, устанавливающей без каких-либо изъятий правило о соответствии использования земель поселений зонированию их территорий. Правда, на практике довольно часто сложно решить вопрос, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, поскольку в ряде регионов отсутствует необходимая нормативная правовая база. Кроме того, суд, признав право собственности на земельные участки с отступлением от генерального плана, иной градостроительной документации, тем самым превысит свою компетенцию, ибо такое решение будет противоречить Градостроительному кодексу РФ. В соответствии с п. 9 ст. 28 названного Кодекса "внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений".

Судебная практика свидетельствует, что при решении вопроса о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ не всегда учитывается особенность земельного законодательства, состоящая в рациональном использовании земельного фонда определенной территории, что выражается в планировании и зонировании использования земли. Так, при вынесении упомянутого ранее решения по делу N 2-585 Ленинский районный суд г. Перми исходил из установленного факта: группа граждан владела земельными участками более 15 лет в районе Городские горки, используемыми ими под мичуринские сады. Между тем еще в письме Пермского городского совета союза спортивных обществ и организаций от 16 мая и решении Пермского горисполкома от 4 августа 1960 г. было подчеркнуто, что эти сады организованы без согласия горисполкома на землях, предназначенных для занятий горнолыжным спортом. Однако это обстоятельство суд не принял во внимание. Не стало препятствием для легализации права собственности на землю за "мичуринцами" и ссылка ответчика (городской администрации) на проект детальной планировки указанного жилого района, который был утвержден решением Пермского горисполкома 7 июня 1977 г. N 383. По этому плану коллективные сады на Городских горках практически оказались в центре города, и их существование вошло в известной степени в конфликт с бурно развивающимся городским строительством. Часть оврагов, а следовательно, и коллективных садов подлежала ликвидации в соответствии с генеральным планом.

Нельзя не вспомнить слова видного дореволюционного цивилиста В.И. Синайского, который отмечал, что "большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности".

Остается лишь надеяться: современное законодательство и правоприменительная практика сумеют сформулировать ясные, точные положения для разрешения подобных споров.