Некоторые вопросы взыскания неустойки с застройщика

Когда дольщики сталкиваются с просрочкой передачи квартиры, для многих из них становится актуальным вопрос взыскания неустойки с застройщика.

Интернет содержит множество информации по этому вопросу. И очень часто эта информация оказывается противоречивой.

Сегодня разберемся с некоторыми вопросами процедуры взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

В какой момент можно обращаться в суд – до передачи квартиры или после?

Право на взыскание с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры предусмотрено частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ

– «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Как видите, право на неустойку возникает именно в связи с просрочкой застройщика. А значит и воспользоваться этим правом можно в любой момент с начала периода просрочки. Важный момент заключается в том, что требовать с застройщика неустойку можно только за уже набежавший период просрочки.

Когда обращаться в суд – до передачи квартиры или после?

Обратиться в суд можно в любой момент.

Так, если просрочка составляет 1-2 месяца, а дом уже ввели в эксплуатацию и квартиру вот-вот вам передадут, то возможно имеет смысл дождаться подписания акта приема-передачи квартиры и уже потом обращаться с иском в суд.

Если же период просрочки больше или дом еще не введен в эксплуатацию и не будет введен в ближайшие 1-2 месяца, то возможно имеет смысл подавать иск в суд. Тем более, что к моменту вынесения судом решения по делу период неустойки увеличится еще на 2-3 месяца (если квартира не будет передана). А значит увеличится и сумма неустойки.

Поэтому, каждый должен решить для себя, достаточен ли уже период просрочки и целесообразно ли уже подавать исковое заявление в суд или подождать еще?

От какой суммы рассчитывать неустойку?

Согласно закону неустойка рассчитывается от цены договора, то есть от суммы, которую вы заплатили застройщику за квартиру. Она указана в вашем договоре долевого участия.

Если по завершении строительства площадь квартиры увеличилась или уменьшилась, и вам пришлось доплачивать, либо застройщик возвратил вам часть денег, то изменилась и цена договора.

Цена договора также может измениться и в связи с доплатой по другим основаниям, если они предусмотрены в вашем договоре долевого участия и указано, что эти доплаты являются частью цены договора.

В таком случае, при расчете суммы неустойки необходимо использовать новую (конечную) цену договора. Если квартира уже передана по акту приема-передачи, то в нем обязательно будет указана конечная цена договора.

В каком случае суд помимо неустойки взыщет в пользу дольщика штраф 50% по Закону «О защите прав потребителей».

Согласно действующему законодательству РФ в сфере защиты прав потребителей этот штраф присуждается судом за то, что застройщик не удовлетворил в добровольном порядке требование дольщика об уплате неустойки (п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей»).

Это означает, что для того, чтобы у дольщика возникло право на получение суммы штрафа, он должен, до подачи иска в суд, обратиться к застройщику с письменной претензий-требованием об уплате неустойки.

Я рекомендую указывать конкретный срок для удовлетворения вашего требования, например, 10 календарных дней, а также прилагать к письменному требованию реквизиты вашего счета для того, чтобы у застройщика не было формальных оснований утверждать, что он не знал куда перечислить сумму неустойки.

Если застройщик свяжется с вами и предложит провести переговоры или обозначит сумму, которую он готов вам заплатить добровольно, но которая вас не устраивает, то вы вправе не принимать эти предложения. В конечном счете, ничего не мешает застройщику добровольно перечислить вам ту сумму, которую он считает справедливой без каких-либо переговоров.

Но единственным надлежащим исполнением вашего требования будет являться выплата всей суммы неустойки, которая полагается вам по закону и которую вы указали в вашей претензии – требовании.

Только это обстоятельство освобождает застройщика от уплаты штрафа.

Может ли застройщик в одностороннем порядке перенести срок передачи квартиры и тем самым снять с себя ответственность за просрочку?

В некоторых договорах долевого участия мне приходится сталкиваться с условиями, которые предусматривают право застройщика на перенос срока передачи квартиры.

Например, это может быть такая формулировка –

Запомните, подобные условия ничтожны!

Срок передачи квартиры может быть изменен только по взаимному согласию сторон договора и только на основании дополнительного соглашения, подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре в установленном законом порядке.

В какой суд подавать исковое заявление?

Дольщик, является потребителем и на него распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

А значит, дольщик вправе подать исковое заявление в один из следующих судов:

• по месту нахождения застройщика.

Другими словами по юридическому адресу. Юридический адрес застройщика вы всегда можете найти в вашем договоре долевого участия в разделе реквизиты, либо же в выписке из ЕГРЮЛ, которую можно легко скачать с официального сайта налоговой - https://egrul.nalog.ru

• по адресу постоянной или временной регистрации дольщика.

Здесь все понятно. Постоянная регистрация подтверждается отметкой в паспорте, а временная справкой по форме 3.

• по месту заключения или исполнения договора.

Местом исполнения договора считается место нахождения строящегося (построенного) многоквартирного дома, в котором расположена квартира дольщика.

• по договорной подсудности.

Такой вариант возможен, если в вашем договоре долевого участия есть условие о том, что все споры подлежат рассмотрению в конкретном суде. И вас этот суд устраивает.

Запомните! Наличие договорной подсудности не лишает дольщика права на подачу иска в любой другой из вышеуказанных судов.

Я рекомендую при выборе суда в первую очередь опираться на собранную информацию – о сроках рассмотрения дела, о средних суммах взыскания и т.д.

Исковое заявление – основной инструмент для взыскания неустойки.

Обязательным условием для рассмотрения судом требования о взыскании неустойки с застройщика является подача искового заявления.

Его можно составить самостоятельно, опираясь на нормы Закона № 214-ФЗ и доступные образцы, можно обратиться за составлением к юристу, а также можно воспользоваться Конструктором исков «Искандер».

Мы разработали Конструктор «Искандер» для того, чтобы дольщики имели возможность совершенно бесплатно, быстро и без специальных юридических познаний подготовить исковое заявление.

Вам нужно лишь заполнить необходимые поля данными из вашего договора долевого участия и других документов с застройщика. А конструктор сам рассчитает сумму неустойки, определит цену иска и сформирует список необходимых документов для подачи иска в суд.

По сути, останется распечатать готовое исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и можно подавать в суд.

Конструктор исковых заявлений доступен по ссылке - Подробнее ➤