Что понимается под «предварительным договором»?

Между Покупателем и Продавцом был заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры. При этом, в данном договоре была предусмотрена обязанность Продавца передать Покупателю в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г., а также обязанность Покупателя в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры. Квартира не была передана в установленный срок, и Покупатель обратился в суд с требованием о взыскании неустойки. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, поскольку квалифицировали данный договор как предварительный и сочли, что у Продавца не возникло обязанности по передаче квартиры и, следовательно, у Покупателя не возникло право на неустойку. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Так, в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Судебная коллегия указала, что независимо от наименования договора судам следует устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. А вышеуказанный договор между Покупателем и Продавцом не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2019 г. N 11-КГ 19-3