Сделки купли/продажи квартир под влиянием третьих лиц. ЧАСТЬ 1 Обманули продавца. Права и ответственность сторон с точки зрения Конституции РФ.
Часть 1 Под влияние мошенников был продавец. Т.е. обманули продавца. Квартира
Квартира под угрозой: скрытые ошибки в расписках и доверенностях, из-за которых люди лишаются жилья
Если честно, люди теряют квартиры не потому, что «их обманули гениальные мошенники». Чаще всего — потому что они сами уверенно подписывают бумаги, не понимая, что именно. А потом сидят у юриста,...
Строго под присмотром? Закон, запрещающий сделки с жильем за наличные, если оно дороже 1 млн рублей, могут принять в России
В России до конца 2025 года могут принять закон, запрещающий покупку недвижимости на наличный расчет. Такую информацию сообщила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Засекречивание данных собственников недвижимости
С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения, касающиеся порядка ...
А ведь она была близка к провалу
Обратилась девушка на консультацию...Вопрос у нее такой был - установление ...
Риелторами заинтересовалось государство - пора выводить их из тени: взгляд юристов на законопроект о контроле за деятельностью риелторов
В России деятельность риелторов плохо контролируется законодательством. Их объем ...
Главные признаки мошенничества при купле-продаже квартиры: будьте начеку!
Опишу несколько схем мошенничества, которые чаще всего встречаются при сделках купли-продажи квартиры. По некоторым признакам вы сможете заподозрить неладное и отказаться от сделки, сохранив деньги.
Родственная сделка с участием несовершеннолетнего.
Покупка квартиры у родственника с использованием материнского капитала. Возможно?Давайте разбираться.❗Если кратко, то можно. Закон не содержит прямого запрета на такие сделки.❗Но есть нюансы.
Как не попасть на уловки риелторов-мошенников?
Как не попасть на уловки риелторов мошенников?Существует несколько способов, которые помогут вам не попасть на уловки риелторов мошенников:1. Исследуйте риелтора и компанию, которой он работает.
Обеспечение безопасности расчетов по сделкам с недвижимостью: Руководство
Расчеты по сделкам с недвижимостью могут быть сложным и запутанным процессом, особенно для тех, кто впервые покупает жилье. Однако при наличии правильной информации и подготовки можно пройти
Альтернативные схемы купли-продажи недвижимости
В постройку жилого сооружения потребители инвестируют деньги. При покупке недвижимости ...
Подводные камни общения с риэлторами
Последние 5 лет в моей жизни произошли существенные перемены, следствием которых стали несколько сделок купли-продажи недвижимости.У меня есть чёткое понимание, что с риэлторами нет смысла связываться,...
Преимущества сделок с участием юриста: зачем нужен юрист на сделках с недвижимостью
Несмотря на совершенствование законодательства, распространение сети многофункциональных центров, сделки с недвижимостью все ещё являются весьма волнительными. Существует немало опытных
Ретроградная Венера декабрь 2021 – январь 2022. На что обратить внимание знакам зодиака?
Венера войдет в состояние статичности примерно 15-16 декабря и уже 19 декабря 2021 начнет движение назад. В этом состоянии она будет находиться до 27 января 2022, потом снова будет статичной на несколько дней,...
Расскажу как работают агенства недвижимости по покупке/продажи/аренде жилья в Англии. Допустим ты обращаешься в агенство с просьбой подобрать вам с семьей квартиру в аренду. Обязательно заключаешь юридический договор на работу с агентством с прописанными условиями оплаты. Агент тебя водит и показывает квартиры. Ты выбрала. А потом начинается самое интересное. Договор аренды ты заключаешь с агентством, оплачиваешь аренду агентству, а они уже переводят хозяевам При неуплате или задержке оплаты аренды они же и разбираются с тобой выселяют, подают в суд и т д, все квартирные вопросы решаешь с агентом, сдаешь квартиру агенту, ключи от квартиры тоже у агенства. Хозяева, конечно, могут приехать полюбопытствовать посмотреть, познакомиться но это бывает редко. Все интересы хозяев и юридическую сторону вопроса представляет агенство. При прекращении аренды с залогом тоже разбирается агенство, так как сумма залога за квартиру находится на счетах у агенства. По мне так это очень удобно и правильно. В итоге агенства за все сделки несет полную юридическую и уголовную ответственность. Вопрос наши агенства недвижимости готовы так работать с клиентами с полной юридической ответственностью за сделку?
Вы поинтересуйтесь вознаграждением агентства недвижимости у них и у нас. У нас в России очень много грамотных и образованных риэлторов. Работают порой лучше Запада... но условия разные... а труд титанический...
.. риэлтор это ПРОДАВЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ. А юрист в агентстве недвижимости это непозволительная роскошь)) Ему ж зп надо платить или % от комиссии.
Мне вот повезло я как риэлтор могу воспользоваться СВОЕЙ СОБСТВЕННОЙ БЕСПЛАТНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩЬЮ.
Андрей Юрьевич, может быть для маленьких агентств это и роскошь...
Крупное агентство недвижимости вполне может себе позволить штатного юриста и даже не одного...
Вот когда наши агентства начнут работать как в Англии. Вопросов к ним не будет. Потому что именно при такой работе, понятно, за что платят. Не только за подбор варианта, а за гарантии соблюдения своих прав и защиты, если что-то пойдет не так.
А как работают наши агентства, плюс ещё те кто якобы считают себя агентством?! Ко мне регулярно два, три раза в месяц обращаются обманутые граждане, которые хотели снять квартиру. С ними заключили договор на информационные услуги, взяли деньги, и дали листочек с адресами и телефонами арендодателей, при этом с заниженными ценами на аренду. Естественно, что эти варианты уже отсутствуют или есть, но по стоимости гораздо выше.
И вот эти обманутые горе наниматели отдав около 6000 руб. «агенству», остаются без денег и жилья.
И помогает вернуть деньги, в большинстве своём только обращение в полицию.
Наталья Владимировна, если честно, я не знаю где еще подобным образом продолжают работать, эта схема действительно имела место быть, но уже порядка 10 лет так не работают, люди уже давно научены не попадаться на такие уловки... Насколько я знаю, в Новосибирске много порядочных, достойных АН...И, повторюсь, сами профессиональные риэлторы страдают, в прямом смысле, от действий подобных кадров и ждут, когда же наконец-то примут закон о риэлторской деятельности... Но и людям необходимо научиться понимать, что погнавшись за дешевизной, велик шанс нарваться на мошенников.
Эллада, к сожалению, не смотря на возбуждаемые уголовные дела, в отношении таких "агентств", они продолжают работать, безусловно это мелкие однодневки, на удочки которых продолжают попадаться граждане, преимущественно приезжие или молодёжь. Безусловно крупные агентства недвижимости такие схемы не применяют.
Ну, слава Богу, срослось! Вот и я о том же, что не стоит всех под одну гребенку чесать... Ну, а пока есть люди, которые ничего не понимают в той или иной сфере услуг, не суть, всегда найдутся те, кто захочет поживиться за их счет... Странно другое, почему государство (законоприниматели))) так долго тянут с законом о деятельности в данной сфере?
Вообще странно, что данная сфера на протяжении стольких лет, не получила своё отражение в нормативном акте. Видимо не столь интересна она законодателям нашим, наверное не тот финасовый охват.
Хосспади, зачем кошмарить народ)! Сейчас обременения обьекта можно в интернете проверить, домовую книгу/ паспорт самому полистать на предмет определения правомочного собственника (дееспособность заодно по запросу в псих-и нарко-...проверить), и обнаружения несовершеннол. И т.п, и с доверенностями не связываться либо проверять в нотариальной. Эти формальности любой человек сделает. Я вот когда хотела квартиру купить с основанием права собственности-наследование, будучи сама юристом, пыталась найти специалиста по офоомлению сделок с недв., который гарантирует, что не всплывет какой-ниб наследничек неизвестный и не отыграется все назад, никто не взялся-нет, говорят, мы только оформим. Ответ это? Человек 10,наверное, обзвонила... Так что делать-делают положенные действия, а лично за результат не поручатся.
Полно таких горе-специалистов... Увы...Но такие есть в любой области, равно как и опытные профессионалы..
Эллада, работники Агентств недвижимости такие все. Пора заставить их писать большими буквами: не гарантируем чистоту сделки, только подбираем варианты.
Ольга Анатольевна, заверяю Вас, не все... Выше я уже ответила о законе о риэлторской деятельности...
На мой взгляд, давно назрела необходимость законодательно обязать риэлторов брать на себя ответственность за чистоту сделки. Т.е. они должны отвечать за последствия.
Суды завалены делами по признанию сделок с недвижимостью недействительными. Риэлторы помогали покупать квартиры, а теперь их след простыл. Люди остаются без денег, и без крыши над головой. Да какое они право имеют называться риэлторами? Они подборщики вариантов, не более того!
Закон, нужен закон, определяющий их деятельность. Пусть на суде держат ответ и считаются виновными!
Крупным АН этого тоже очень хочется. И если будет закон определяющий деятельность агенств и с каким-нибудь обязательным получением лицензии а работу в данном направлении, с обязательным обучением в этой сфере, то с рынка уйдут, одноразовые " специалисты", которые не за что не отвечают...
Ольга Анатольевна, проект данного закона уже с 2011 года пылится... Обещают, что в этом году его наконец-то примут... Надеюсь, что недобросовестные представители этой профессии канут в лету, как только начнут нести не только гражданскую, но и уголовную ответственность... А пока, повторюсь, из-за таких деятелей страдают не только люди, но и действительно профессионалы своего дела..
Тот закон, о котором вы говорите, это ещё не всё, что жду лично я и другие потенциальные покупатели квартир. Это закон о компенсации добросовестностному приобретателю при признанию сделки недействительной, должен вступить в силу в 2020 году. Ещё неизвестен размер этой компенсацмии, будет ли он равен потраченных денег.
Я сама вела речь об ответственности риэлторов.
Проект закона Вы можете найти в интернете, там все волнующие Вас пункты указаны.
Полностью поддерживаю, деятельность должна быть регламентирована и в обязательном порядке ответственность за сделку должна быть как в отношении агентства недвижимости, так и в отношении риэлтора, осуществляющего сделку. Тогда будет мотивация, развиваться специалистам данной отрасли и тщательно сопровождать сделку, собирая все необходимые документы, исключая возможность негативных последствий в будущем у собственника квартиры.
Покупая квартиру у собственника (без посредников), я посмотрела право устанавливающие документы. В документах был отражен только один собственник. Сама оформила все документы и рассчиталась в офисе МФЦ.
Спустя несколько лет, продавала эту квартиру. Во всех документах я числилась единственным собственником. Точно так же:сама сделала все документы, без помощи риэлтора, с покупателем посетили МФЦ, там же получила деньги (перечислили на счет).
Подруга же, покупая квартиру, обратилась в агенство недвижимости. Всё сделали быстро. Однако потом начались неприятности. В итоге оказалось, что купленная квартира имеет статус не жилой... До сих пор судятся.
В этом вина не агентства.. а отдельно взятого человека... надо знать к кому обращаться... плохих работников хватает на любом поприще..
Ольга, это как раз вина агентства. Они отвечают, за качественный подбор своих сотрудников. Если агентство дорожит своей репутацией, то они не берут кого попало с улицы, лишь бы набрать. Любой работодатель должен проверять уровень знаний своих сотрудников, и при необходимости обучать их.
Для агентств недвижимости было не лишним постоянно повышать уровень грамотности своих работников, как в правовых вопросах, касающихся недвижимости, так же и в системе продаж, а главное клиентоориентированному подходу в работе с людьми и элементарной вежливости.
За действия своих сотрудников, агентство должно нести ответственность, так же как и любая другая организация.
В данном случае полностью с Вами солидарна... АН, в лице директора, в обязательном порядке должно нести ответственность за деятельность своих сотрудников!
Такой профессии как риелтор в нашей стране официально нет. Ей не обучают централизованно и не выдают свидетельство или диплом о получения какой либо квалификации. Риелтором может назвать себя любой человек, что занимается этим делом, даже не имея ни знаний и ни опыта в этих делах.
Абсолютно верно, возможно именно поэтому много дилетантов, которые нацелены только на извлечение прибыли, без особых обязательств.
Ещё лично моё мнение, что некоторые соискатели, которым отказали везде идут именно в риеэлторы, в ожидании лёгкой наживы. Именно от таких и страдает эта сфера недвижимости. Многие думаю, что им ничему учиться не надо и так всё знают, это самая опасная категория людей в принципе...
Но безусловно есть как и везде, ответственные специалисты по недвижимости, которые развиваются и изучают тонкости этой новой профессии.
Обязательства Агенство недвижимости сами не желают на себя брать. Зачем им это делать? Законодательно от них брать никто не требут, поэтому работают как умеют. В своих шаблонах договоров с клиентами в предмете договора пишут все что угодно, но не услуги по осуществлению перехода права собственности обьекта жилой недвижимости, находящегося по адресу... от одного физ лица к другому...
Вот с этим я соглашусь... но опять же...я за правовую деятельность агентства... это никто не отслеживает... на западе нужно получить лицензию чтоб работать риэлтором... а у нас как всегда.
У нас эта деятельность тоже была лицензирована до 2002 года... Что потом перемкнула в головах наших законотворцев, не знаю, но лицензирование было отменено, что позволило расплодиться нечистоплотным, непрофессиональным маклером..."Черные риэлторы" просто махровым цветом расцвели..
Каждый риэлтор был бы рад такой простой сделке, как у Вас... Увы, это редкость и Вам действительно повезло... А что касается риэлторов, работающих сквозь рукава, это есть, но надеюсь, что после вступления в силу закона об этой деятельности (с 2011 года проект готов, вот-вот должны принять), подобные недобросовестные "специалисты" исчезнут... Поверьте, сами профессиональные риэлторы страдают от таких деятелей, т.к из-за них складывается негативное отношение ко всем в целом..
Что могло бы быть в Вашей ситуации... Отражен только один собственник, если документ-основание ДКП, то тут все хорошо, если лист приватизации, то могут (не факт, но лучше проверить) быть непрятные последствия... Например: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации - недействительным.
Т.е. если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Поэтому профессионал, который дорожит своей репутацией, обязательно проверит, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации - быть судом признана недействительной.
Это всего лишь одна ситуация, а их в данной деятельности множество... Поэтому, деятельность риэлтора, подчеркну, профессионала, не ограничивается всего лишь показами, как здесь написали... Это не такой уж легкий труд, как кажется на первый взгляд... Поэтому нужно всегда обращаться к специалистам не только в данной области, но и в любой другой...
И как найти этих специалистов?
Также, как ищут юристов, врачей, портных и тд...По рекомендации тех, кто уже работал с этим специалистом, по интернету (у всех крупных агентств есть свои сайты), через Гильдию риэлторов, которая несет ответственность за деятельность своих членов... Если мне, к примеру, нужен юрист, то, однозначно, я не обращусь к тому, кто "решает любые юридические вопросы", а буду искать через знакомых, по отзывам того, кто специализируется в интересующей меня области...
В выписке написан статус жилья, а это - первый документ, который смотрит покупатель. Если не смотрит - ну кто ему виноват?
Екатерина, как бы мне у Вас консультацию получить по составу документов по продаже квартиры.
Ольга Алексеевна, я конечно не Екатерина, но может быть смогу Вам помочь? Прямо здесь, в комментариях, чтобы все было максимально открыто...
Это было бы очень хорошо. Может, ещё кому-нибудь пригодится.
Основной пакет документов:
Документы, удостоверяющие личность продавца, если собственник не один, соответственно нужны документы всех владельцев, до 14 лет - св-во о рождении;
Свидетельство о регистрации права собственности (ранее выдавали именно их), выписка из ЕГРН (в ней будет информация об отсутствии или наличии арестов, обременений, ее в обязательном порядке попросит покупатель), также в выписке есть кадастровый номер объекта, поэтому кадастровый паспорт не нужен;
Документ-основание, т.е документ, на основании которого Вы владеете данной недвижимостью: это могут быть - лист приватизации, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, документ о получении квартиры в наследство;
Св-во о браке либо о его расторжении, при необходимости заверенное нотариально согласие супруга (-и) на продажу;
Если есть несовершеннолетние собственники, то обязательно разрешение на продажу органов опеки и попечительства.
Выписка из ф/л счета, справка об отсутствии задолженности по к/у, выписка из домовой книги.
Есть еще ряд документов, которые могут потребоваться, если, например, квартира будет приобретаться по ипотеке.
Хотела бы добавить... выписку егрн надо заказывать в моменте, той выписки которую предоставляет собственник недостаточно. Я бы посоветовала перед регистрацией заказать онлайн на сайте росриестра... Аресты могут наложить в любой момент.
И не устаю повторят про безопасные расчеты. Не передавайте деньги сразу, после того как сдали документы. Меня очень пугает когда говорят " Ну мы же документы сдали"
Никто не задумывается, что может быть какая то приостановка в регистрации.. всякое может быть.
Выписку из ЕГРН заказывать надо сразу, т.к. если окажется, что есть обременения или запрет на регистрационные действия, была возможность предпринять шаги к исправлению этой ситуации, а не перед сделкой непосредственно... А вот когда вы точно знаете, что все аресты, обременения сняты, то, разумеется, необходимо заказать выписку еще раз, дабы убедиться, что все в порядке и только тогда можно назначать день сделки... Если же заказать ее только непосредственно перед регистрацией и в последний момент узнать о неприятном сюрпризе, тогда, придется краснеть перед покупателем, что не предприняли шагов для выяснения ситуации заранее... Да и сделка может и не состояться, в некомпетентности обвинят обе стороны и будут правы... Полагаться на слова продавца, что он никому не должен, не стоит... Можно всегда объяснить для чего делается тот или иной шаг.
А в остальном полностью согласна...
Спасибо. У меня все просто. В браке не была. Я - единственный владелец. Ребенок прописан, он взрослый. Живет по временной регистрации в др. городе. И ко мне возвращаться не будет. Долгов по ЖКУ не имею. Свидетельство о собственности это и есть документ - основание на владение недвижимостью? В св-ве есть кадастровый н-р. Еще. Есть ли срок действия у выписки ЕГРН?
А как, по-Вашему, правильно проводить расчеты? Посоветуйте.
Банковский аккредитив.
Как и написали тут недавно, банковский аккредитив. Но и не только. Банковская ячейка, аккредитив, номинальный счет Сбербанка (его больше используют при ипотеке, но с наличным расчетом тоже отличный инструмент), ну и всем известное " обременение". Ни когда не передавайте деньги до регистрации, только после того как стали собственником. Тот факт что вы сдали документы в мфц или подписали их у нотариуса, еще не о чем не говорит. В мфц может быть банальная приостановка, и где потом искать вашего продавца? Или бывают ситуации хуже... были случаи когда собственник скончался после сдачи документов... Не устаю повторять, это ваши деньги, ваша безопасность... нельзя в этом деле надеяться на авось..
Агентства недвижимости нужны, только стоимость оценки и соответственно оформления недвижимости можно снизить, оптимизировать.
Полностью с Вами согласна.
Оценку недвижимости проводят не АН, а специализированные бюро, имеющие аккредитацию в различных банках и при сделках она нужна только в случае оформления ипотечного займа... Так что по поводу стоимости услуг оценочных компаний претензии к ним))