Как правильно сдать жилье в аренду?

Миллионы россиян живут на съемном жилье — в арендованных домах, квартирах и комнатах. Несмотря на падение спроса, вызванного негативными тенденциями в российской экономике, этот рынок продолжает активно функционировать, удовлетворяя спрос той категории граждан, у которой для покупки собственного жилья либо нет средств, либо в нем нет острой необходимости.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как защитить права арендодателя или наймодателя в сделках с арендой или наймом жилой недвижимости.

Жилищное право: аренда и наем жилого помещения

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом на свое усмотрение — он может продать его, подарить, передать во временное пользование и т.д. Такое право у него есть в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ. Если гражданин решает передать жилое помещение во временное пользование за плату, то в таком случае необходимо заключить договор аренды (ст. 606 ГК РФ) или найма (п. 1 ст. 671 ГК РФ) — в зависимости от того, кто выступает второй стороной договора. Договор найма заключается с гражданами, а аренды – с юридическими лицами.

На какой срок заключается договор?

Срок аренды жилого помещения может быть любой — он оговаривается в договоре. Если такого пункта в нем нет, то договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон может расторгнуть его, предупредив за три месяца.

В случае найма квартиры или дома срок взаимных обязательств также устанавливается сторонами и закрепляется в договоре, но он не может превышать пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не установлен, то договор считается заключенным на пять лет.

Нужно ли регистрировать договор?

Договор аренды и договор найма составляются в письменной форме в двух экземплярах (оба оригиналы) – по одному для каждой стороны. Договор скрепляется подписями сторон.

При этом договор аренды жилья, заключенный до 1 марта и после 4 марта 2013 года на срок один год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ; ст. 3 Закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ), иначе он будет считаться незаключенным.

До июля 2014 года для договора найма требование о регистрации не было установлено. С 22 июля 2014 года на основании ст. 674 ГК РФ «ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Что должен содержать договор?

Во-первых, договор должен четко определять местонахождение жилого помещения, включая адрес, номер подъезда и этаж, если речь идет о квартире. Само помещение должно быть подробно описана: общая и жилая площадь, количество комнат и т. д. Если квартира передается в пользование с находящимся в нем имуществом (мебелью и техникой), то в договоре должен быть его перечень и описание, включая рабочее состояние и внешний вид. Это позволит избежать спорных ситуаций между сторонами.

Во-вторых, в договоре должна четко определяться плата за пользование жилым помещением — ее размер, периодичность и порядок расчетов между сторонами. Если размер платы не определен, договор может быть признан незаключенным. Плата может включать в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей.

В договоре следует прописать и другие важные условия. Например, арендодателю следует позаботиться о возможности повышать плату по истечению одного года аренды, если договор заключен на длительный срок, а также предусмотреть штрафные санкции за просрочку платежей. Кроме того, следует указать, что плата за пользование жилым помещением уплачивается независимо от его использования.

В интересах собственника жилого помещения предусмотреть в договоре обязанность арендатора/нанимателя внести страховую сумму (залог) для возмещения возможных убытков, в том числе вреда третьим лицам. Размер залога обычно составляет месячную сумму платы за пользование помещением и возвращается квартиросъемщику после окончания договора, если страховой случай не наступил.

Также в договоре следует указать, кто, кроме лица, заключившего договор, имеет право проживать в переданном в пользование помещении. Если у арендодателя/наймодателя есть определенные требования (например, запрет курения в квартире, содержания животных и т. п.), то это также следует прописать в договоре.

Как происходит передача помещения?

Жилое помещение должно передаваться по акту приема-передачи, в котором отражается состояние помещения, количество переданных комплектов ключей, показания приборов учета. Если передается жилое помещение с мебелью и с бытовой техникой, в акте следует отразить перечень и состояние этого имущества. Акт составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами, после этого он и является неотъемлемым приложением к договору.

Как расторгнуть договор аренды или найма?

По соглашению сторон договор аренды можно расторгнуть в любое время. Если согласия между сторонами нет, то договор расторгается через суд. Но для этого в соответствии со ст. 619 и 620 ГК РФ должны вознинкуть определенные условия. Так, по инициативе арендодателя договор расторгается в случае, если:

• арендатор нарушает условия договора, определяющие порядок пользования имуществом, например, сдает жилое помещение в субаренду, когда это право не предусмотрено договором;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• вопреки требования договора не осуществляет капитальный ремонт в установленные договором сроки

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если речь идет о найме жилого помещения, то здесь закон на стороне нанимателя, который может расторгнуть договор с хозяином квартиры в одностороннем порядке, предупредив его за три месяца. По инициативе наймодателя договор расторгается только через суд. Для этого должно быть одно из нескольких оснований:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Важно знать, что в договоре можно предусмотреть право арендодателя/наймодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и перечислить основания (нарушения условий договора), которые дают право одностороннего отказа.

Если стороны желают продлить действие договора, то они вправе заключить дополнительное соглашение к договору о его пролонгации на тех же или иных условиях. Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

В следующих правовых инструкциях вы узнаете о том, что нужно знать арендатору, и как заплатить налог с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду или наем.