Как правильно выбрать платеж по ипотеке?

Типы платежей

Аннуитетный платеж – это такой платеж, который является одинаковым и фиксированным на всем протяжении кредита

Дифференцированный платеж меняется на протяжении кредита от большего к меньшему, но зато неизменной в нем является сумма основного долга, а сумма процентов меняется из месяца к месяцу.

Банкам выгоднее аннуитет

Переплата по аннуитету всегда больше, чем при дифференцированном, можно посчитать на кредитном калькуляторе.

При аннуитете заёмщик первые годы платит преимущественно процент, а тело кредита уменьшается незначительно. Сейчас покажу на примере.

Посчитаем, сколько процентов и основного долга будет выплачено за первые 3 года при аннуитете.

Допустим, взяли кредит 3 млн сроком на 15 лет и со ставкой 10,5 %. Ежемесячный платеж составит 33 161,97 руб., то есть в год заемщик будет отдавать банку 398 000.

Из них: за первый год заемщик выплатит процентов на 311 000, а основного долга всего-то на 87 000, за второй год проценты составят 301 000, основной долг уже 97 000, за третий год проценты – 293 000, основной долг – 105 000.

То есть за первые 3 года из почти 1,2 млн руб. больше 900 000 – это только проценты.

Постепенно доля основного долга в структуре аннуитетного платежа будет расти, а доля процентов снижаться, но это очень долгий процесс. Все равно большинство процентов будет выплачено в начале, а тело – в конце, в этом суть аннуитета.

Вот почему при аннуитете делать досрочные погашения выгоднее всего в первые годы

Если банк предлагает только аннуитет – ничего страшного, выбирайте его. Плюс аннуитета в том, что не загоняете себя в строгие рамки. Просто если есть возможность, старайтесь каждый месяц добавлять какую-то сумму сверх, в порядке досрочного погашения, и получите эффект, как от дифференцированного – переплата уменьшится. Еще рекомендую быстрее получить налоговые вычеты и направить их на досрочное погашение, в тело кредита. Те же супруги могут получить до 520 000 на двоих плюс вычет с процентов. Зачем оставлять деньги государству просто так, пусть работают на вас.

P. S.: дифференцированные платежи есть в РСХБ, Газпромбанке.