Ипотечный кредит можно оформить не только в банке, но и, непосредственно, у самого застройщика. Однако, необходимо проанализировать деятельность строительной компании, ознакомиться с документами компании, а также с проектной документацией, сверить строительный адрес, этажность, обратить внимание на № этажа, квартиры, площадь, планировку, лицензии, аккредитацию. Существуют сайты, на которых можно проверить дату регистрации компании, была ли ликвидирована, переименована, статистику смены руководства. Необходимо ознакомиться со сводками новостей о компании, полистать отзывы клиентов, проверить наличие судебных тяжбы, их причины.
Также обратить внимание, на то, что довольный покупатель редко найдет время на написание положительного отзыва, и, напротив, негативный опыт от покупки – огромная мотивация найти время на плохой, но правдивый отзыв. Обратите внимание не только на отзыв покупателя, но и отзыв сотрудников о компании.
Ознакомьтесь с договором, в котором указаны сроки введения в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет, регистрация на собственников, стоимость и порядок оплаты, условия, права и обязанности сторон, а также ответственность Сторон при нарушении обязательств по договору.
Самая распространенная схема ипотечного кредитования от застройщика – жилье на стадии строительства (долевое участие). Стоимость будет гораздо дешевле, но риски возрастут в разы.
Есть и некоторые отличительные особенности ипотеки от застройщика в отличии от ипотечного кредитования от банка:
1. Первоначальный взнос больше, чем в банке;
2. Срок кредитования меньше, чем в банке;
3. Соответственно ежемесячный платеж больше, чем в банке;
4. Но переплата меньше, чем в банке (т.к. срок кредитования меньше);
5. Возможен меньший процент, чем в банке (т.к. нет посредников);
6. Больше вероятности попасть на недобросовестных застройщиков, чем в банке (т.к. в банке полная проверка документов застройщика);
7. Больше вероятности попасть на мошенников, в отличии от банковской ипотеки;
8. Отношение к заемщику, более лояльное, чем в банке (кредитная история не представляет особой важности);
9. Ипотека только в крупных городах, в отличии от банков;
10. Огромные риски быть обманутыми при банкротстве застройщика;
11. Страхование имущества или жизни заемщика не обязательно, как в банке (чаще всего «навязывают» страховые компании, с которыми заключен договор на продажу страховых услуг.
Банк не имеет право отказываться принимать полис страхования из другой страховой компании согласно постановлению правительства РФ № 386 и ФЗ № 135 «О защите конкуренции».
Но не стоит спешить отказываться от услуг страховой компании, т.к. страховой полис это гарантия спокойствия, равновесия при наступлении страхового случая, защита имущественных интересов за счет денежных фондов, формируемых из уплаченных страховых взносов.
Но наиболее распространенная схема ипотеки от застройщика – приобретение жилья на стадии строительства. Именно в этот период цены будут минимальны, а риски, напротив, высоки.
ФЗ от 30.12.2004 № 214 –ФЗ (ред. От 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
При банкротстве застройщика, заемщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Без отлагательств подать заявление на включение в реестр кредиторов, через Арбитражный суд.
При заключении договора после 1 января 2014 года, процедура банкротства, согласно законодательству РФ, должна сопровождаться страхованием ответственности девелопера. Вопрос возможно решить при получении компенсации за выплаченные компании деньги по договору, или попытаться отсудить купленную недвижимость. В основном более действующий вариант решения проблемы это 2-ой вариант.
Выплаты по обязательствам перед участниками строительства в случае ДДУ производятся рамках 3-ей очереди. Действовать нужно сразу после того, как в отношении компании будет открыто конкурсное производство, так как Порядок очереди существенно влияет на размер и сроки получения выплат, в связи с этим возникает необходимость действовать сразу, как только в отношении застройщика будет открыто конкурсное производство.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. От 03.03.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости» (с изм. и доп., вступает в силу с 18.06.2019 г.).
При нарушении сроков сдачи многоквартирного жилого дома, воспользуйтесь взысканием неустойки, как средством защиты дольщика. В двойном размере ФЗ № 214 ч.2 ст.6
Однако при рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, могут снизить неустойку, сославшись на ст. 333 ГК РФ, т.к. её размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд должен учесть соотношение сумм основного долга и неустойки, сроки неисполнения обязательства, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 января 2016 г. № 80-КГ 15-29).
Счастливый обладатель квартиры, оформивший ипотеку, также может стать должником, в случае возникновения просроченных платежей. И в таком случае недобросовестный заемщик может лишиться части имущества, соответственно и квартиры, даже, если она является единственным жильем (ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке»).
В случае, когда ситуация меняется и должником становится заемщик, он также может заявить о своем праве воспользоваться ст. 333 ГК РФ и списать часть штрафов и неустойки. Данная статья не будет применена при вынесении решения судом, если о ней не будет заявлено должником.
В подобном положении можно будет получить поддержку от государства, но это будет не просто и не все попадают под критерии. Помощь доступна гражданам РФ с детьми, не достигшими 18-ти летнего возраста, также гражданам у которых на обеспечении студенты, аспиранты, стажеры, интерны, в возрасте до 24-ёх лет. Среди имеющих право заявить о потребности в помощи могут также инвалиды, ветераны боевых действий. Кредитный договор должен быть заключен не позднее 01 января 2015 года. Данная государственная программа предусматривает списание ипотеки до 10 % от основного долга, но не более 600 000 рублей, за счет сокращения платежей по график до половины, путем перевода валюты в рубли, по курсу Центробанка, при чем процент не должен превышать 12%, а также соответствующей части основного долга.
При соответствии с данными критериями далее будут рассматриваться финансовые возможности должника, соответственно доход за последние несколько месяцев. Вычисления будут просты: из среднемесячного дохода будет вычтен ежемесячный платеж по ипотеке и остаток суммы разделен на каждого члена семьи. Для получения государственной поддержки прожиточный минимум не должен превышать двукратный прожиточный минимум по региону. Необходимо учесть, что для участия в данной программе, ипотечное жилье должно являться единственным. 1-комнатная квартира не должна превышать 45 кв.м., 2-ух комнатная 65 кв. м., 3-комнатная 85 кв. м. Обращаться в таком случае необходимо в банк, в котором оформлялась ипотека.
Список банков можно уточнить в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, т.к. не каждый банк участвует в данной программе.
Также, если это единственное жилье, не дожидаясь начала просроченных платежей, можно обратиться в банк, за получением «ипотечных каникул», которые позволят уменьшить платеж или приостановить оплату на срок не более 6-ти месяцев, не выселяя жильцов. Согласно законопроекту, ограничения по стоимости 15 млн. руб. При получении такого заявления, банк не вправе отказать в запросе заемщика. Причинами получения кредитных каникул может быть всего 5: временная нетрудоспособность, более 2-ух месяцев подряд, смерть близкого человека, у которого были нетрудоспособные члены семьи, получение инвалидности, снижение зарплаты заемщика или его супруги/а, более чем на 20% за предыдущий месяц, а выплаты превысили 40%. В течении 5-ти дней банк обязан проверить обоснование запроса, и обязан предоставить «кредитные каникулы» (льготный период).
Для семей в статусе «многодетная» банки предоставляют льготный кредит под 6% на весь срок кредитования, при учете, что 2-ой или последующий ребенок родился после 1 января 2018 года, согласно Постановлению от 28 марта 2019 года № 339. Также внесены изменения, в связи с которыми заемщики, имеющие рефинансированные кредиты могут рефинансировать их повторно.
19 июня 2019 года Государственной Думой был принят закон «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным кредитам (займам) о внесении изменений в статью 132 ФЗ «Об актах гражданского состояния» о выделении многодетным семьям на погашение ипотечного кредита сумму в размере 450 тысяч руб. Воспользоваться данной программой могут семьи, у которых с 01 января по 31 декабря 2022 года был рожден 3-ий или последующий ребенок, которая имеет ипотечный жилищный кредит. Средства можно потратить однократно на 1 или часть кредита путем погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту, в размере не превышающем выделенной суммы 450 тысяч руб. Эта сумма идет на погашение основного долга, В случае если сумма основного долга меньше, в таком случае оставшаяся сумма идет на погашение процентов, начисленных за пользование этим кредитом.
При оформлении ипотечного кредита следует помнить, что есть риски, есть помощь, есть возможности. Ипотека от застройщика или от банка, что еще может быть лучше?
