Гаражная амнистия – 2021. А все казалось так просто...

С 1 сентября 2021 года в Российской Федерации гражданам обещана «гаражная амнистия», о которой так много говорили... в правительстве.

Что такое «гаражная амнистия»

Правда, если повнимательнее прочитать то, что было принято, становится понятным, что правильнее было бы назвать это «земельно-гаражная амнистия», ведь речь в законе идёт не о том, как узаконить самовольно построенные гаражи, а о том, как разрешить вопросы оформления в собственность земельного участка, на котором этот гараж возведён (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 79-ФЗ).

Смысл закона

Смысл принятого закона состоит в том, что до 1 сентября 2026 года незаконно использующие гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, граждане имеют право претендовать на бесплатное предоставление земельных участков, на которых эти гаражи построены, в собственность. Причем имеются в виду только те участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности.

Правила передачи в собственность этой земли определены в ст. 3.7 федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Почему отложено вступление в силу

Сам Закон № 79-ФЗ был подписан и официально опубликован ещё 5 апреля 2021 года. Но его вступление в силу было отложено до 1 сентября, по всей видимости для того, чтобы все граждане смогли ознакомиться с принятым законом, а органы власти на местах успели разработать саму процедуру работы с гражданами.

Возможно, что ряд вопросов, которые уже возникают, будет решён к моменту начала действия закона.

Сложности формулировок

Как обычно бывает, ряд формулировок в уже принятом законе, который по замыслу наших законотворцев предназначен для весьма широкого круга граждан, очень и очень громоздок и весьма сложен для понимания не обладающих соответствующими юридическими знаниями людей, которые к тому же не имеют финансовой возможности для найма профессионального юриста, который сможет разъяснить им все необходимые нюансы.

Так, не имеющие возможности пользоваться какой-либо правовой системой (например, «Консультант+») или не имеющие всех упоминаемых в законе текстов различных нормативных актов граждане вряд ли смогут чётко понять, о чём идёт речь в сформулированной таким образом норме закона:

«На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».

Мало того, как выясняется, различные правила гаражной амнистии, помимо содержащихся в Законе № 137-ФЗ, могут еще содержаться в других законах субъектов Российской Федерации, которые, кстати, еще только предстоит принять.

Например, в ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, сказано, что законом субъекта Российской Федерации

«может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Причём никакого конкретизирующего перечня нет, а следовательно, эти документы будут определяться в соответствии с нормами ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Также в соответствии с ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены

«особенности предоставления земельных участков гражданам».

При этом никаких ограничений или пределов этих особенностей на сегодняшний день в законе не предусмотрено.

Учитывая "особенности", указанных законов, предоставление и использование земельных участков гражданам будет осуществляться не только в соответствии с вышеуказанными законами, но и в соответствии с правилами, установленными в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для кого данный закон?

Как я уже говорила вначале, речь в вышеуказанном законе идёт о лицах, владельцах гаражей, »построенных до введения в действие Градостроительного кодекса РФ».

Этот кодекс официально был опубликован в "Российской газете" 30 декабря 2005 года. Т.е. ориентироваться следует именно на эту дату. Однако, остаётся непонятным, что помешало законодателю указать эту дату в тексте закона? Ведь понятно, что она не изменится.

Спорные ситуации, при прочтении закона, возникают и относительно самого понятия "возведенные". Ведь указанный закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта "возведения" гаража на указанную дату. При этом, становится понятным, что подтвердить сам факт возведения гаража гражданин может как используя прямые документальные доказательства, так и при помощи ряда косвенных (например, счета на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).

Но это лишь с одной стороны, однако, как говорил известный персонаж: "Одна... но есть и другая сторона медали". Дело в том, что принятый закон, как ни странно, не даёт ни одного пояснения, есть ли возможность воспользоваться данной амнистией у тех, чей гараж на указанную дату ещё строился, но при этом, находился в состоянии, позволяющим использовать его по назначению.

Также совершенно непонятной представляется ситуация, когда владелец взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, на том же участке после указанной даты построил новый гараж.

Ещё один нюанс заключается в том, что право на гаражную амнистию законотворцы предоставили исключительно гражданам "использующим" указанный гараж. При этом, в законе не содержится никаких разъяснений о том, что необходимо документально подтверждать факт такого использования вышеуказанного гаража, причём, ни по прямому, ни по какому другому назначению. Поэтому, остаётся непонятным, распространяется ли эта амнистия на тех, кто владея гаражом, не имеет в собственности транспортного средства.

Новые термины

Помимо всего прочего, в данном законе используются и новые юридические термины. Понятие "гаражный бокс", в данном законе было заменено на новое понятие: "гараж". При этом, исходя из смысла данного закона, "гаражи" Это - все объекты, возведённые до 1 сентября 2021 года. При этом, "гаражи" могут быть поименованы как "гаражный бокс" в надлежащим образом оформленных:

• правоустанавливающих документах;
• правоудостоверяющих документах;
• записях ЕГРН.

Правила, которые введены данным федеральным законом, будут применяться в зависимости от того, является ли данный гараж объектом капитального строительства или нет.

Однако, при прочтении ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, можно вроде бы сделать вывод о том, что гаражная амнистия может быть применена исключительно в отношении гаражей являющихся капитальными строениями. Но, обратившись к ч. 14 ст. 3.7 того же закона, можно увидеть, что там, помимо всего прочего, оговорены условия, при соблюдении которых, право на гаражную амнистию предоставляется и владельцам гаражей, не являющихся объектами капитального строительства.

Гаражная амнистия для наследников и не только

Содержание ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ говорит о том, что данной статьи распространяется также не только на наследников владельцев гаражей, но и лиц, (т.е. ) приобретших от первоначальных владельцев, после 30 декабря 2005 года, эти гаражи.

Мало того, в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ совершенно не уточнён тот факт, что правом на амнистию обладают исключительно наследники - физические лица. Так что, на настоящий момент, это позволяет предположить что этой статьёй допускается распространение гаражной амнистии и на владельцев гаражей - юридических лиц, а также на государственные и муниципальные образования, получившие эту собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 ГК РФ, в порядке наследования по завещанию от физического лица.

Когда воспользоваться гаражной амнистией не получится?

Об этом сказано в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ. Если участок земли, на котором возведён гараж, относится к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду.

Также, в соответствии с ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, не подпадают под действие гаражной амнистии земельные участки, на которых расположены гаражи:

1) являющихся объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, в том числе предназначенных и (или) используемых для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств;
2) предназначенных для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
3) находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземных гаражей;

Так же, гаражная амнистия не распространяется на гаражи:

• в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными самовольной постройкой, подлежащей сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
• создаваемые и используемые в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

А вот, в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей, вопрос о применении к ним гаражной амнистии так и остаётся непонятным. Надеюсь, законодатели уберут этот пробел в законе.

К тому же в практике возможной является ситуация, когда гаражи, принадлежащие разным лицам, конструктивно расположены один над другим. При этом остаётся непонятным, кто из владельцев сможет воспользоваться гаражной амнистией?

Так же непонятным остаётся и тот момент, когда право собственности оформлено в виде в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.

Как оформить право на землю?

Для оформления необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка. К нему нужно приложить:

• Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
• Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
• Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
• Технический план гаража.

Если у покупателя или наследника, по какой-либо причине нет документа о выделении земли, подойдет и иное подтверждение использования данными лицами гаража, например, договор с электросетями, квитанции на оплату коммунальных услуг, или документ о технической инвентаризации до 2013 года.

Вышеуказанные документы необходимо подать в орган местного самоуправления, который занимается учетом объектов, или в МФЦ. Пошлина в этом случае не уплачивается.