Расчеты за недвижимость – как провести безопасно?

При покупке недвижимость едва ли не самый важный вопрос, который встает перед продавцом и перед покупателем: как провести расчеты так, чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости? Расчеты наличными денежными средствами на сделке в МФЦ уходят все дальше в прошлое, потому как такой способ расчетов не гарантирует защиту интересов сторон сделки. При совершении сделки купли-продажи все чаще используются безопасные способы расчетов.

Все безопасные способы расчетов сводятся к тому, что третье лицо, как правило, банк либо нотариус, выступает гарантом расчетов между продавцом и покупателем. Банк либо нотариус принимает от покупателя денежные средства, предназначенные для расчетов за приобретаемый объект недвижимости, обеспечивает их сохранность в течение определенного времени и, в случае регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, перечисляет деньги продавцу либо возвращает деньги покупателю, если регистрация права собственности не состоится.

Самыми распространенными способами расчетов являются счет эскроу, аккредитив, депозит нотариуса, номинальный счет "ДомКлик" от Сбербанк и банковская ячейка.

Эскроу-счет

Эскроу-счет – один из самых понятных и доступных способов расчетов. Стоить отметить, что особо активно эти счета используют банки на территории Республики Крым.

При расчетах через счет эскроу банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение. По этому соглашению банк открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, поступающих от покупателя в целях их передачи продавцу в качестве оплаты недвижимости. Покупатель, являющийся депонентом, вносит денежные средства в пользу продавца (бенифициара). Покупатель может внести деньги на эскроу счет либо наличными денежными средствами, либо перечислить их в безналичном порядке со своего личного счета.

В договоре на открытие счета эскроу обязательно указываются данные объекта, приобретаемого покупателем: наименование, адрес, кадастровый номер.

Банк перечисляет денежные средств продавцу только при условии государственной регистрации права собственности покупателя на указанный в соглашении объект недвижимости и при предоставлении в банк выписки из ЕГРН, в которой собственником объекта указан покупатель. Если в течение срока действия счета эскроу регистрация права собственности не состоится и в банк не предоставлена выписка из ЕГРН, в которой собственником указан покупатель, то банк вернет денежные средства покупателю.

В чем преимущества счета эскроу:

• денежные средства, размещенные на счете эскроу, являются целевыми и предназначены только для одной конкретной цели – расчет по договору купли-продажи конкретного объекта недвижимости;
• банк не вправе направить эти деньги ни на какие иные цели, кроме как расчет по договору купли-продажи недвижимости;
• ни продавец, ни покупатель не вправе использовать деньги на счете эскроу на другие цель;
• на счет эскроу нельзя зачислить никакие другие денежные средства;
• на денежные средства, размещенные на счете эскроу, не может быть наложен арест судом или приставом;
• денежные средства на счет эскроу застрахованы до 10 млн руб. и при банкротстве банка будет выплачена компенсация той или иной стороне, в зависимости от того, произошла или нет регистрация права собственности покупателя.

Аккредитив

Расчет с использованием аккредитива похож на расчет с использованием счета эскроу.

Как и при расчетах через счет эскроу, при расчетах с использованием аккредитива, покупатель вносит денежные средства на специальный аккредитивный счет в пользу продавца, которые после регистрации права собственности банк перечисляет продавцу.

Однако, есть и ряд отличий. Так, при оформлении счета-эскроу требуется одновременное присутствие в банке продавца и покупателя для заключения трехстороннего соглашения. Для оформления аккредитива заключение договора с банком не требуется, достаточно заявления покупателя на открытие аккредитива. Аккредитив может быть открыт покупателем и в отсутствии продавца. При этом продавец не имеет возможности проверить правильность реквизитов своего счета, на который подлежат перечислению денежные средства.

При аккредитиве банк, в отличие от эскроу-счета, не является стороной сделки, не контролирует ее исполнение и не несет ответственность за исполнение сделки, т.е. выполняет техническую функцию посредника по передаче денег от покупателя продавцу.

Важно: денежные средства на аккредитиве не застрахованы и не защищены от ареста приставами! С этой точки зрения эскроу счет более безопасен.

Безопасные расчеты от Сбера

Часто используется в практике расчет через номинальный счет "ДомКлик" от Сбера. В этом случае денежные средства покупатель помещает на номинальном счете, открытом в "ДомКлик", где они хранятся до момента регистрации.

Процедура расчетов данным способом максимально автоматизирована. Сбер в автоматическом режиме получает от Росреестра информацию о регистрации права собственности покупателя и также автоматически без каких-либо дополнительных действий от продавца или покупателя перечисляет денежные средства продавцу.

Плюс этого способа – минимизация временных затрат, в банк сторонам нужно явиться только один раз для оформления номинального счета. Минус заключается в том, что номинальный счет, на котором размещаются деньги, открывается не в самом Сбере, а в его дочернем предприятии "ДомКлик", которое банком не является. Соответственно, гарантии и обязательства для сторон, которые дают банки, в этом случае не действуют, а средства на счете не застрахованы.

Депозит нотариуса

При нотариальных сделках с недвижимостью часто используется депозит нотариуса. Процедура расчетов происходит следующим образом. Продавец и покупатель подписывают у нотариуса договор купли-продажи, в котором указаны реквизиты депозитного счета нотариуса. После чего покупатель вносит денежные средства на депозитный счет либо наличными денежными средствами, либо переводом со своего счета. Выдача денежных средств продавцу с депозита осуществляется на основании распоряжения нотариуса банку после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемый покупателем объект недвижимости.

Безопасность расчетов и для продавца, и для покупателя при таком способе гарантирует нотариус. Нотариус не направит документы на государственную регистрацию права собственности в Росреестр, пока не убедится в том, что на его депозит внесены покупателем денежные средства в размере стоимости недвижимости, что гарантирует защиту интересов продавца. Защите интересов покупателя заключается в том, что нотариус не даст распоряжение банку о выдаче денежных средств продавцу, пока не убедится в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, т.е. пока не получит от Росреестра выписку из ЕГРН, в котором собственником указан покупатель.

В целом, этот способ более безопасен, т.к. нотариус несет полную имущественную ответственность за свои действия, а денежные средств защищены от банкротства банка. Расчет через депозит легок и дает больше свободы действий для продавца и покупателя. Так, им не нужно совместно являться в банк, оформлять документы, проходить банковские процедуры и формальности.

После подписания договора купли-продажи покупатель свободен в удобное ему время и удобным способом внести деньги на депозит, так же как и продавец свободен в любое время после регистрации получить причитающиеся ему денежные средства без присутствия покупателя.

Банковская ячейка

Единственный безопасный способ расчетов при использовании наличных денежных средств – это индивидуальный банковский сейф, или ячейка. Суть заключается в том, что продавец и покупатель заключают с банком трехсторонний договор аренды ячейки, по которому банк предоставляет в аренду ячейку и обязуется контролировать доступ сторон в хранилище для помещения или изъятия денег.

Как правило, все банки в таких договорах указывают три периода и условия для доступа в хранилище.

1) Совместный доступ продавца и покупателя в хранилище в день заключения договора аренды ячейки для помещения покупателем денег в ячейку. Как правило, в хранилище всегда присутствует счетная машина для пересчета денег и проверки их на подлинность. Для продавца важно пересчитать деньги, чтобы убедиться в их подлинности и наличии суммы, соответствующей стоимости имущества.

2) Банк предоставляет доступ только продавцу для получения денег при условии предоставления выписки из ЕГРН, в которой собственником объекта недвижимости указан покупатель. В договоре аренды сейфа обязательно указываются данные объекта (наименование, адрес, кадастровая стоимость), в отношении которого должна быть предоставлена выписка ЕГРН.

На практике продавец и покупатель часто совместно приходят в банк для получения денежных средств продавцом, т.к. необходимо оформление продавцом расписки в получении денежных средств за проданную им недвижимость, что важно для покупателя т.к. она подтверждает исполнение им обязанности по оплате недвижимости.

3) Доступ только для покупателя для изъятия денежных средств в случае, если продавец в определенный для него период времени не явился и не забрал денежные средства из ячейки, т.е. в случае, если регистрация права собственности покупателя не состоялась.

В целом, в этой публикации рассмотрены основные особенности распространенных способов безопасных расчетов. Выбор конкретного способа остается за вами с учетом индивидуальных особенностей вашей сделки.