Как купленный участок исчез из ЕГРН, а на его месте построили МКД

Сегодня расскажу вам очень странную историю о том, как ваш земельный участок может перестать быть вашим — без продажи, изъятия или даже какого-либо участия мошенников. История эта покажется вам в чем-то фантастической и даже вымышленной, но все произошедшее, увы, реально.

Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

Что случилось?

Много лет назад гражданин Б. купил два смежных земельных участка по 12 соток в границах Москвы. Участки он планировал использовать под строительство частного дома, но финансы не позволили начать стройку сразу.

Спустя несколько лет Б. решил приступить к строительству, уже собирался завозить на участок материалы — но не тут-то было. При очередном посещении он обнаружил, что один из его участков занят застройщиком — на нем и на земле по соседству началось строительство многоквартирного дома.

Связавшись с застройщиком, Б. выяснил: в 2020 году Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы выделил застройщику земельный участок под застройку — и в состав этого участка почему-то вошел и его участок.

Б. обратился в Росреестр — и тут начались еще более странные вещи. Оказалось, что его земельного участка больше нет: ни в кадастровом учете, ни на публичной кадастровой карте участок с таким номером не значится. Хотя на руках у Б. были все документы, в том числе выписка из ЕГРН, полученная при покупке.

Как так вышло — в Росреестре пояснить не смогли. Выяснилось только, что в какой-то момент один из участков по неизвестной причине «открепился» от границ второго — и потом просто исчез. ДГИ, увидев на карте пустое место, сформировал там новый участок, зарегистрировал его в Росреестре и передал застройщику в аренду.

Тогда Б. подал иск к Росреестру с требованием восстановить в ЕГРН описание границ его участка.

Что решили суды?

Суд первой инстанции и апелляция ему отказали. Суд указал, что невозможно восстановить границы участка на том месте, где уже существует новый участок. Сначала нужно добиться исключения из ЕГРН нового участка, который наложился на старый.

Тогда Б. снова пошел в суд — теперь с требованием исправить реестровую ошибку. Но и тут две инстанции отказали. Суд решил, что никакой ошибки нет. Почему? Потому что границы участка Б. якобы не определены — а значит, невозможно установить, в чем именно реестровая ошибка. Истцу, по мнению суда, нужно сначала определить границы, а уже потом обращаться в суд.

Помогла кассационная жалоба — кассация отправила дело на пересмотр. В ходе пересмотра Б. уточнил исковые требования: теперь он требовал определить границы его участка, исключить из ЕГРН координаты участка застройщика, признать многоквартирный дом самовольной постройкой и снести его.

Можно догадаться, что было дальше: суд все равно отказал. На этот раз суд первой инстанции указал, что — внимание — был пропущен срок исковой давности.

По мнению суда, истцу следовало сразу подавать иск об исключении участка застройщика из ЕГРН и восстановлении сведений о своем участке. Но пока он много лет подавал другие иски и обжаловал предыдущие решения, срок давности истек.

Суд не счел уважительной причиной тот факт, что истец не смог сразу определить верный способ защиты своих прав. В иске отказали, не помогла и апелляционная жалоба (Определения Московского городского суда по делам N 33-47713/2024, N 33-32969/2024).

**********

P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

**********

Изображение сгенерировано ChatGPT