Как самому взыскать неустойку по ДДУ

Наконец-то дом построен и получено извещение о возможности принять квартиру по акту приёма-передачи.

Первое, на что нужно обратить внимание, это на дату, указанную в договоре ДДУ (долевого участия в строительстве) до которой Застройщик обязался передать квартиру и второе, на соответствие передаваемой квартиры условиям договора.

Если срок передачи квартиры нарушен, то участник долевого строительства вправе предъявить требования о взыскании неустойки, при нарушении требований к качеству объекта предъявить требования:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры

Согласно статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно п.2 ст.6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Указанная неустойка является законной (установлена законом) в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон в договоре.

При уступке права требования цена договора для начисления неустойки определяется не суммой, договора уступки, а указанной в договоре ДДУ.

В силу ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и полной оплаты по договору ДДУ.

Если обязательства по передаче квартиры не были исполнены застройщиком в предусмотренный договором срок и спорная квартира обоснованно не была принята участником долевого строительства ввиду наличия в ней дефектов, устраненных впоследствии ответчиком, то период до устранения дефектов также включается в период просрочки, если акт подписан после устранения недостатков.

В настоящее время суды активно уменьшают размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если установят, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и имеется заявление Застройщика –ответчика об этом, на основании статьи 333 ГК РФ.

Кстати, период начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 не включается период с 03.04.2020 до 01.01.2021. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021.

Кому и куда предъявлять исковые требования

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.

Если сумма неустойки больше, то исковое заявление следует подавать в районный суд.

На спорные правоотношения распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в связи с чем заявление может быть подано истцом в суд по месту своего жительства (постоянной регистрации) или месту нахождения ответчика.

Суд вправе рассмотреть Ваше заявление в порядке упрощенного производства, если цена иска не превышает сто тысяч рублей, причем размер указанной к взысканию компенсации морального вреда не суммируется с требованиями имущественного характера.

Если не заявить требования о компенсации морального вреда, то суд вообще может отказать в принятии искового заявления ввиду того, что по делам данной категории возможно предъявить не исковое заявление, а заявление о выдаче судебного приказа согласно ст.122 ГПК РФ.

Уплата государственной пошлины

Из пункта 3 статьи 17 Закона ФЗ «О защите прав потребителей», а также пунктов 2 и 333.36 НК РФ, потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Штраф и моральный вред с Застройщика

Для того, чтобы взыскать штраф, нужно предъявить претензию и установить Застройщику срок для добровольного исполнения требований – 10 дней со дня получения претензии. Претензию выслать с описью вложения и дату получения отследить по код-трекеру на почтовой квитанции.

После чего, уже подавать исковое заявление и в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей» с Застройщика подлежит взысканию сумма компенсации морального вреда, за нарушение прав потребителя.

Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя, сумму устанавливает сам истец, окончательно размер определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий, требований разумности, справедливости и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Нарушение качества и недостатки квартиры

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (или возмещения расходов на устранение), застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п.1 ст.23 Закона "О защите прав потребителей", в размере одного процента цены товара, а, если недостаток не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Дольщик должен помнить важное правило, что он может требовать устранить недостатки до передачи квартиры застройщиком и требовать компенсировать затраты на их устранение.

Доводы застройщика, что поскольку квартира не передана, то и гарантийный срок не начал течь и, мол, дольщик обратился рано, являются незаконными.

До передачи квартиры дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания акта приема-передачи, например, до устранения недостатков.

После того, как Вас пригласили для подписания акта приёма-передачи квартиры можете нанять специалиста для осмотра, при осмотре производить видео-фото фиксацию, составить свой акт осмотра, если представитель Застройщика не даёт указать в акте недостатки.

Если предоставляется два разных акта, то приём не осуществлять, а подписать только акт выявленных недостатков, где перечислить выявленные недостатки, требующие устранения.

По одному из дел дольщик заявил о взыскании произведенных затрат на устранение строительных недостатков объекта недвижимости, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% от взысканной суммы, расходов на оплату юридических услуг.

Первый суд пришел к выводу о том, что поскольку квартира истцу не передана по акту приема-передачи, то течение гарантийного срока в данном случае не началось и, следовательно, истцом преждевременно заявлены к застройщику требования об устранении недостатков в строительстве данного объекта долевого строительства.

Вышестоящий суд не согласился с таким решением, так как положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7.

Исковые требования были удовлетворены.

Вот всё, с вами адвокат Панфилов Анатолий Федорович, партнер юридической фирмы «Юстерс».