Доля в квартире и как ее продать? Новые законы 2019 года

В данной статье подробно рассказывается какая положена минимальная доля в квартире новый закон, и все что об этом надо знать. Каждого собственника волнует вопрос о минимальной доле в квартире, которую он может иметь. До 2017 года такого понятия не было и деление долей в квартире происходило либо в равных частях или каждому собственнику определенная часть. Все изменилось в настоящее время. Сейчас, человек может подарить часть своей доли или продать ее, с сохранением минимальной доли в квартире. Кроме того, правительство приняло закон, который запрещает продавать, покупать долю в квартире менее установленного законодательством размера.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире представляет собой часть недвижимого имущество, которым владеет собственник жилого помещения. В настоящее время законодательством определено несколько форм деления квартиры. К ним относятся:

-Равноправное, равное, представляет собой деление всей квартиры пропорционально собственникам жилого помещения в равных долях, например в квартире общей площадью 80 квадратных метров имеется четыре собственника, то на каждого должно быть определено по 20 квадратных метров.

-Согласно реальной доле, такое деление представляет собой разделение квартиры пропорционально праву собственности, то есть, например, в квартире общей площадью в 100 квадратных метров, имеется пять собственников и у них на каждого определено по-разному объему площади. На одного 20 квадратных метров, второго – 30, третьего – 15, четвертого – 25, пятого-10. Таким образом, каждый собственник имеет право распоряжаться только своей частью квартиры, которая обычно отражена в документе, подтверждающем право собственности на долю.

-Законодательное регулирование права собственности на квартиру или ее часть определяется жилищным кодексом и гражданским кодексом Российской Федерации. Расчет налога на имущество физических лиц исчисляется с применением правил налогового кодекса и определяется путем умножения ставки налога на стоимость имущества. В случае долевого владения квартирой, налог определяется исходя из стоимости части квартиры, которая принадлежит собственнику и налоговой ставки. Налоговая ставка в настоящее время составляет 13 процентов.

Минимальная доля в квартире для собственника при продаже, дарении

Бывают такие случаи, когда собственник может подарить или продать часть своей доли, с сохранением минимальной. Она необходима для сохранения права на прописку и пользования жилим помещением. Чаще всего такие случаи происходят, когда родственники желают прописать и отдать часть своей доли своим близким родственникам. Например, отец сыну желает подарить часть своей доли, но не имеет намерения в настоящий момент выписываться из квартиры и переезжать из квартиры.

Таким образом, отец может оставить для себя шесть квадратных метров, а своему сыну отдать не менее десяти квадратных метров. Данное правило определено в соответствии с федеральным законом, принятого в 2017 году.

Кроме того, собственник имеет право оставить для себя любое количество квадратных метров, которыми владеет, а подарить или продать не менее десяти квадратных метров.

Определение доли в квартире

В настоящее время некоторые люди покупают долю в квартире не для того, что бы в ней жить, а для приобретения прописки. В таком случае собственник может продать минимальную ее часть, которая составляет:

-Квартира площадью от 30 до 60 квадратных метров – одну третью часть;

-Квартира площадью от 60 до 120 квадратных метров – одну десятую часть квартиры;

-Квартира площадью больше чем сто двадцать квадратных метров – одну пятнадцатую часть.

Например, если человек желает приобрести долю в квартире общей площадью от тридцати до шестидесяти квадратных метров, то собственник имеет право продать не менее десяти и не более двадцати квадратных метров.

В том случае если покупатель приобретает долю в квартире общей площадью от шестидесяти до ста двадцати квадратных метров, то собственник имеет право продать не менее шести и не более двенадцати квадратных метров.

Если квартира общей площадью более ста двадцати квадратных метров, то собственник имеет право продать в ней не менее восьми квадратных метров.

Что рассчитать минимальный размер доли в квартире, которую можно продать необходимо, обратиться к следующей формуле:

-Минимальная доля = Оп / Ч, где ОП – общая площадь квартиры, Ч – часть установленная законодательством исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Надо заметить, что если доля в квартире у собственника меньше установленных размеров законодательством, то он не будет иметь права полноценно распоряжаться ею, но может быть прописан на территории данного жилого помещения. То есть, он не сможет ее ни продавать, ни дарить, но имеет права пользоваться ею для целей проживания и постоянной регистрации.

Таким образом, теперь нельзя включить в квартиру неограниченное количество собственников. Ее можно разделить только в процентном отношении к минимальной доле.

Отчуждение доли в квартире будет проходить согласно изменениям законодательства 2018 года

Продажа недвижимости – это нелегкий длительный процесс. Часто это дело отнимает больше времени, чем предполагалось. Еще сложнее продать собственную долю квартиры или любого другого жилья.

Согласно законодательству, владелец доли должен запросить письменное согласие от всех остальных жильцов квартиры о том, что они не против перепродажи части собственности. Это очень важный момент, так как согласие всех проживающих в квартире добавляется как решающий документ в переоформлении доли. Далее переоформлением занимается нотариус.

Что нового в законодательстве 2018

До 2018 года законодательство жилищного кодекса не менялось. В 2018 году ожидаются новые правила, касающиеся владения доли квартиры. Депутаты вынесли на рассмотрение решение о том, чтоб отчуждать микродоли квартиры. Это означает, что владельцы минимальной доли должны сами отказаться от своего имущества в пользу других владельцев квартиры. Как именно будет происходить процесс отказа – решается уже между самими владельцами. Это может быть или продажа, или просто добровольный отказ от своей доли, что имеет место в некоторых случаях.

Также стоит обратить внимание, что отчуждение в 2018 году будет проводиться исключительно для тех владельцев, которые не являются членами семьи. То есть, например, если есть квартира, в которой все части расписаны между членами семьи, а одна микро доля приписана кому-то из знакомых, друзей или любому другому человеку – она должна быть отчуждена в пользу семьи.

На данный момент это всего лишь предположение. Пока официальных изменений не ожидается, так как это только предложение от депутатов, и оно совсем недавно внесено на рассмотрение. Однако не стоит исключать вероятности того, что новые правила вступят в силу уже в 2018 году.

Зачем нужны изменения ЖК 2018

Депутаты объясняют это частыми махинациями и правонарушениями. Так, например, обладатель такой микродоли может сдавать квартиру нескольким людям, при этом семья продолжает жить в помещении и испытывает дискомфорт. Или, что чаще всего происходит, фиктивная прописка. В квартире прописывают нескольких граждан, которые там вовсе не живут. Второй вариант намного хуже для государства, но лучше, чем первый, для остальных жильцов квартиры. Так как в первом случае семье приходится терпеть присутствие посторонних людей.

Есть еще один вариант, который предлагают в правительстве. Владелец микродоли может продать свою часть государству. Государство, в свою очередь, выплатит владельцу доли сумму денег, которая на тот момент будет соответствовать стоимости этой части квартиры на рынке. Это достаточно удобно, так как в дальнейшем государство предлагает семье арендовать выкупленную правительством часть квартиры. В будущем эту часть можно будет полностью выкупить у государства. При оформлении аренды частицы жилья семья может быть уверена, что к ней никого из посторонних не подселят.

Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа квартиры, а особенно ее части – это серьезный, а в некоторых случаях и спорный вопрос. Обычно жилье приватизируют на всех членов семьи. Дети вырастают и уходят из дома, а родители разводятся, и у них возникает желание разделить жилплощадь. Как осуществить продажу доли в квартире в 2019 году мы поговорим в данной публикации.

Особенности продажи доли в квартире

Опытные риэлторы считают, что долю в квартире продать сложно, но вполне возможно. Если ваша часть квартиры приватизирована, значит в документах четко определены ее границы. Вы можете продать долю в квартире второму собственнику или любому постороннему лицу.

Если вы хотите продать невыделенную долю, необходимо сообщить об этом остальным владельцам квартиры. Этот момент оговорен в законодательстве. Другие собственники могут воспользоваться своим правом и выкупить вашу долю. Если они отказываются, предложите ее другим лицам.

С чего начать?

Долю, выделенную в натуре, можно продать без особых проблем. Она является отдельным объектом недвижимости, поэтому обычно с ее продажей не возникает никаких сложностей.

Консультация адвоката

Перед тем как продать долю в квартире в 2019 году, желательно проконсультироваться с опытным адвокатом. Некоторые считают, что услуги таких специалистов стоят дорого, поэтому занимаются продажей самостоятельно. Но если у вас возник конфликт с мужем, и он не дает согласие на продажу доли в квартире, лучше все же нанять адвоката. Благодаря этому вы сможете существенно ускорить процесс и сохраните свои нервы. Квалифицированный специалист добьется того, чтобы вопрос решился в вашу пользу. Он составит договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

Покупатели

Вторая группа – это рейдеры. Они используют специальные технологии, которые позволяют навязать упорствующему собственнику свои условия и склонить его к адекватному решению. Таких покупателей интересуют любые доли, если их продают по приемлемым ценам. Как лучше продать квартиру, решать вам, исходя из сложившейся ситуации.

Определяем стоимость

Многие собственники, принимая решение о стоимости доли, рисуют далекую от реальности картину. Они приглашают оценщика недвижимости и вычисляют стоимость своей доли. Этот метод работает, если вы хотите продать квартиру целиком. Головная боль, которую получает покупатель вместе с долей в квартире, стоит приличных денег. Такие инвестиции слишком рискованны, поэтому предложение на рынке превышает спрос.

Другими словами, доля в квартире – это не слишком ликвидный товар. Можно попробовать продать ее своими силами или обратиться за помощью в риэлторское агентство. Однако найти покупателей таким путем не так уж и просто, поэтому ваша доля может остаться невостребованной.

Многие люди интересуются, можно ли продать долю в квартире рейдерам? Это вполне реально, но они купят вашу долю за низкую цену, примерно за 50–80% от стоимости такой же по площади коммуналки. Но это самый простой способ, как лучше и быстрее продать квартиру в кризис. В данной ситуации рейдер выступает в роли защитника более слабого собственника доли, если возникает квартирное противостояние.

А стоит ли продавать в кризис?

Теперь попробуем ответить на вопрос, выгодно ли продавать сейчас квартиру? Следует помнить о том, что кризис – это временное явление, а недвижимость – это один из самых лучших инструментов для вложения денежных средств. Вскоре экономика начнет расти, цены на жилье вернутся на прежний уровень, а возможно, даже вырастут до более высокого уровня, поэтому не стоит торопиться с продажей.

Когда продать?

Еще один важный вопрос, на который нужно найти ответ, когда продать квартиру? Повышенный спрос на жилье обычно наблюдается осенью. Период летних отпусков уже закончился, а до Нового года еще далеко. К тому же во всех вузах начинается новый учебный год, и родители стараются приобрести своим детям недорогое жилье. Это именно тот момент, когда лучше продавать и покупать квартиру. После новогодних праздников и летом спрос на недвижимость падает, но несмотря на это она остается достаточно ликвидным товаром.

Некоторые граждане покупают вторичное жилье потому, что сильно выросли ставки по ипотеке. Самой большой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на них растет даже в период кризиса.

Как быстро продать?

1) Если найти покупателя, можно продать жилье за неделю. На самом деле, если нет проблем с документами, на государственную регистрацию жилья уйдет не менее трех недель. К ним нужно добавить несколько дней, которые вы потратите на демонстрацию квартиры покупателям;

2) Хорошую недвижимость, которая находится в отличном состоянии и в хорошем месте, купят быстро безо всяких проблем. На вторичном рынке предложение превышает спрос в несколько раз поэтому нужно сначала узнать, когда лучше продавать и покупать квартиру. Следует помнить о том, что это занятие отнимает немало сил и времени;

3) Достаточно разместить объявление в интернете или местных СМИ, и сразу найдутся покупатели. Будьте готовы к бесконечным телефонным звонкам и переговорам. Кроме того, вам придется постоянно демонстрировать квартиру клиентам. При этом нужно вести себя корректно, чтобы не спугнуть потенциальных покупателей.

Если вас не пугают эти трудности, вооружитесь советами профессионалов как продать квартиру в кризис, и начинайте действовать.

Полезные советы от специалистов

1) Изучите спрос. Перед тем как продать квартиру в кризис, оцените уровень конкуренции, определите преимущества и недостатки вашего жилья и сориентируйтесь в ценах. Особое внимание обращайте на объявления о покупке. Если вам удастся найти подходящий вариант, останется только презентовать свою квартиру покупателям;

2) Определитесь с ценой. Еще раз подумайте, выгодно ли продать квартиру сейчас в 2019 году. Может быть стоит подождать лучших времен? Если это невозможно, назначьте адекватную цену. Необоснованное завышение стоимости приведет к тому, что ваша квартира останется невостребованной;

3) Реклама. Информацию о продаже жилья нужно распространять всеми доступными способами – в газетах, в интернете, через знакомых и т. д;

4) Проведите предпродажную подготовку квартиру. Это очень важный этап, без которого трудно добиться успешной продажи;

5) Заранее заберите все необходимые документы. Если вы найдете покупателя, первое, что он спросит, готовы ли документы к сделке? Это дело лучше доверить опытным риэлторам. Их услуги стоят недорого, а вы тем самым избавите себя от проблем.

Прогнозы экспертов

Трудно предусмотреть, как будут действовать продавцы недвижимости. Специалисты рекомендуют гражданам, которые хотят продать жилье, не заниматься этим самостоятельно. Обратитесь за помощью к профессионалам, которые постоянно следят за положением дел на рынке и владеют полной информацией.

В любом случае не нужно отчаиваться. Безусловно, избавиться от квадратных метров во время кризиса нет так уж и просто. Но если грамотно воспользоваться советами профессионалом, можно добиться определенных преимуществ по сравнению с другими предложениями. Благодаря этому вы сможете увеличить существенно увеличить спрос на свою квартиру.

Если вы сумеете адекватно оценить стоимость своей доли, другие собственники не препятствуют ее продаже, а покупатели предлагают нормальную цену, не стоит сомневаться, продавать ли сейчас квартиру. Считайте, что вам сильно повезло. Оформляйте договор в установленном порядке и смело продавайте свое имущество.

Госдума приняла в среду в первом чтении законопроект, которым предлагается запретить оформление и продажу микродолей в жилых помещениях.

Инициатива была внесена на рассмотрение нижней палаты парламента в декабре прошлого года группой депутатов во главе с председателем думского комитета по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым («Единая Россия»), председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской («Справедливая Россия»), а также ее первым заместителем Александром Сидякиным и заместителем Павлом Качкаевым (оба от «Единой России»).

По словам Крашенинникова, проект закона направлен на «борьбу с так называемыми резиновыми квартирами и незаконной миграцией». «Мы знаем, что сегодня это, к сожалению, способ выдавливания настоящих собственников, способ зарегистрироваться, но не проживать», — сказал он журналистам.

Согласно пояснительной записке, «законопроектом предлагается установить общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения».

Отмечается, что «это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилья, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона».

Кроме того, разработчики считают необходимым установить лимиты на регистрацию проживающих в квартирах, если на каждого проживающего в них будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.

Документ внесла в нижнюю палату парламента еще в декабре 2017 года группа парламентариев. По словам авторов инициативы, цель законопроекта – остановить злоупотребление собственниками жилых помещений своими правами. Речь идет о случаях, когда владельцы продают небольшие доли в квартирах, из-за чего возникает общая долевая собственность на жилое помещение. При этом сами доли очень маленькие, поэтому использовать их для проживания нельзя.

«Законопроектом предлагается установить общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения», – сообщается в пояснительной записке к законопроекту.

Также депутаты хотят ввести соответствующие ограничения на регистрацию проживающих в квартирах.

Законопроект направлен на предотвращение сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным.

Содержание законопроекта

Крашенинников пояснил, что законопроектом предлагается установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы. «В соответствии с законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Например, в Москве учетная норма составляет десять квадратных метров на человека, а в других регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 квадратных метров метров», — сказал Крашенинников.

«Таким образом, при принятии законопроекта размер доли в праве общей собственности, например, на квартиру в Москве не сможет быть меньше десяти квадратных метров. Минимальный размер доли должен гарантировать ее собственнику реальную возможность проживания в жилом помещении», — сказал парламентарий.

Исключением, по его словам, станут случаи, когда доля в квартире наследуется или приватизируется.

Также предлагается ограничить право собственника квартиры на вселение людей, которые не имеют в ней собственности — на каждого человека должно приходиться не менее учетной нормы площади жилого помещения. Но это ограничение не затронет право собственника на вселение супруга, детей и родителей — их можно вселять без учета нормы площади жилья, пояснил законодатель. Также ограничение не распространяется на случаи вселения третьего лица на основании судебного решения о признании его членом семьи собственника, сказал Крашенинников.

«Принятие законопроекта позволит предотвратить злоупотребления недобросовестными долевыми собственниками своими правами на жилое помещение и защитит граждан от действий «черных риелторов». (…) Законопроект направлен на борьбу с так называемыми «резиновыми квартирами», когда в квартире или доме регистрируют неограниченное количество людей, зачастую не имеющих никакого отношения к собственнику», — сказал Крашенинников.

В советское время, когда не было права собственности на квартиры, существовало правило, что при прописке в квартире на человека должно быть не меньше шести квадратных метров, если было меньше, то ставили на очередь на получение жилья. При переезде в «закрытый» город (Москва, Ленинград) требовалось иметь по девять квадратных метров на человека в квартире.

В этой связи предлагается установить общее правило, по которому доля в праве общей собственности на жилье может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в квартиру при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения.

Вместе с тем, это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Для обеспечения использования жилого помещения по назначению законопроект также предусматривает ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.

В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение будет допускаться при наличии судебного решения о признании членом семьи собственника или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом.

Как пояснили в Госдуме, последняя норма направлена против так называемых «резиновых квартир», заселяемых мигрантами.

Депутаты Госдумы планируют рассмотреть законопроект об ограничении продажи жилых площадей меньше установленной нормы, а также прописки на этих площадях. Для Москвы разрешенный минимум составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах – свои нормы. Исключение будет сделано для тех, кто получает микродолю по приватизации или путем наследования. Также запрет не затрагивает членов семьи хозяина квартиры. Что изменит этот закон, разбирался экономический обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов.

Закон уже ограничивает манипуляции с долями, но на практике люди находят в нем все новые лазейки. Так, в России запрещено продавать «на сторону» квадратные метры внутри квартиры без выделения их «в натуре», то есть фактически нельзя выставлять на продажу площадь, которая меньше отдельной комнаты, если против этого выступят остальные собственники данного жилья. Продавец в такой ситуации обязан сначала предложить свою долю другим соседям по квартире. Но, как правило, уведомление отправляют слишком поздно, с нарушением сроков. Или у соседей просто не оказывается денег, и доли уходят «чужому дяде», который нередко оказывается квартирным аферистом и рейдером, то есть вселяется с целью выжить оттуда остальных. Новый закон, который сейчас проходит рассмотрение в Госдуме, вносит важное уточнение. Он не запрещает продавать и покупать микродоли, но запрещает жить там, если вы не являетесь членом семьи хозяина квартиры. Поясняет один из соавторов проекта, председатель Комитета по ЖКХ Галина Хованская.

ХОВАНСКАЯ: Если они отказываются от приобретения этой доли, то могут продать постороннему лицу. Но это лицо также не сможет вселиться в это жилое помещения. Вернее, для этого ему нужно согласие всех лиц, которые там проживают, и чтобы были обеспечены соответствующие нормы.

В каждом регионе и городе эти нормы – свои. Например, в Москве учетный минимум – 10 квадратных метров на человека в квартире и 15 метров – в коммуналке. Продажа площади меньших размеров будет считаться нарушением, а значит – новых собственников в такую квартиру физически уже добавить будет нельзя. Даже имея на руках документы о собственности на долю, максимум, что они смогут с ней сделать – продать кому-то, причём, скорее всего, совладельцам квартиры, потому что сторонние люди больше в таких долях не будут заинтересованы. Запрет на заселение не будет распространяться на членов одной семьи (супругов, их детей и родителей), а также бывших членов семьи. Например, можно будет поделиться микродолей с бывшим супругом или супругой, если один из них платит алименты в пользу другого. Также по-прежнему будет разрешено «дробить» квартиру, если это произошло из-за наследования или приватизации, отмечает председатель Комитета по госстроительству Павел Крашенников.

КРАШЕНИННИКОВ: Что касается наследования, мы не можем указывать, кто, кому и что будет отдавать. Здесь ограничения невозможны и бессмысленны, тем более что наследуют, как правило, родственники. По приватизации – тоже. Что касается дальнейших каких-то сделок, здесь ограничение уже будет распространяться. Еще хочу обратить внимание, что ограничение не действует при заселении родственников или если родился ребенок. Добросовестных людей все это касаться не будет.

В целом правительство одобрительно отозвалось о законопроекте, основная его часть осталась неизменной. Но в том, что касается права регистрации сторонних людей у себя в квартире, кабмин и депутаты резко разошлись. Из заключения правительства следует, что невозможно запретить гражданам прописывать в своих квартирах других людей, поскольку это противоречит самой сути института прописки. Условно говоря, инспектор ФМС, который ставит штамп в паспорт с адресом регистрации, не имеет полномочий решать, сколько человек должно быть зарегистрировано в каждой конкретной квартире. Учетный норматив в метрах на человека существует для других ведомств и целей, там его реально считают по утвержденным формулам. Для рядовых граждан это значит, что запрет на «резиновые» квартиры не будет работать вообще. Либо придется прописывать в законах для граждан обязанность иметь точную регистрацию, как это было в советские времена, разъясняет руководитель корпоративной практики «ФБК** Право» Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Сам институт регистрации по месту жительства – это просто сообщение государству, чтобы оно знало, где у него находятся люди, чтобы было легче управлять соцгарантиями. Это, по сути, статистика – и ничего более, то, если сейчас мы начинаем вводить такие запреты, о которых идет речь, то мы, по сути, возвращаем государству возможность решать, кто и где будет жить. Мы возвращаем институт прописки в советском его понимании.

Депутаты на это уже ответили, что не видят никакой юридической коллизии между запретом на регистрацию и тем, что она действует в уведомительном порядке. По логике законодателей, паспортные столы должны будут руководствоваться не правом собственности, а правом пользования жилым помещением. То есть прописывать по конкретному адресу можно будет лишь самого хозяина квартиры и членов его семьи (а также, возможно, тех, кто получил в них доли по новому закону). Впрочем, тут все равно остаются вопросы. Права пользования, в отличие от права собственности, не существует на бумаге. Это просто возможность физически заселиться в квартиру, которая допускается на том основании, что один из членов семьи владеет этой квартирой или имеет долю в ней. Закон признает эту возможность, но никаких справок по этому поводу людям на руки не выдают.

Что изменится с 1 июля 2018 г.

С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.

Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.

Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.

Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.

Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.

В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.

Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.

Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.

Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.

Что изменится с 1 июля 2019 г.

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. Однако банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной – примерно в 6%, рассказывает близкий к федеральному правительству человек.

Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении). Теоретически панельный дом можно построить от даты выдачи разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию за один год, а монолитный – за два, рассказывает представитель крупной компании-застройщика.

Перейти на работу со счетами эскроу застройщики могут и сегодня. К этому их подталкивают власти. При использовании таких счетов снимается часть требований к застройщику: например, необязательно наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств; нет запрета на привлечение других кредитов и выпуск ценных бумаг. Застройщики уже пользуются счетами эскроу, свидетельствуют данные Росреестра: за январь – май 2018 г. зарегистрировано 414 договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».

Кто будет контролировать

В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой России. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве – Москомстройинвест.

Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия. Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.

Как банки будут финансировать стройки

Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. Их предлагается заместить в основном банковскими кредитами. Готовы ли банки?

«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказывает владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.

Банковский сектор еще не готов брать на себя финансирование, переходить на систему счетов эскроу и выполнять несвойственную ему функцию контроля застройщиков и долевого строительства, считает Тимофеев. Обязанность банков контролировать застройщиков вызовет большие проблемы, соглашается представитель крупного банка. Это потребует создания целых департаментов в банках и значительно увеличит их издержки. Было бы логичнее, если бы таким контролем занималась отдельная структура, а банки бы только выделяли средства на проектное финансирование. «Банки должны будут следить, как застройщики используют средства. Сейчас подобные механизмы уже существуют – например, банки обязаны следить за цепочкой всех платежей по госконтрактам. Если придется следить и за застройщиками, то это повысит операционные расходы банков», – считает председатель правления Росбанка Илья Поляков. Однако представитель ЦБ отмечает, что в целом «кредитными организациями отмечена готовность к осуществлению банковского сопровождения строительства многоквартирных домов и ведению счетов эскроу».

По мнению Казинца, необходимо упростить процедуру кредитования застройщиков. Сегодня, по словам Тимофеева, строительная отрасль для банков высокорискованная. К примеру, с 2010 г. кредитование всей строительной отрасли увеличилось втрое до 1,8 трлн руб., а просроченная задолженность выросла в 4,5 раза (267,5 млрд руб., данные ЦБ). Это сдерживает кредитование жилищного строительства.

ЦБ может смягчить требования к условиям кредитования застройщиков, говорит один из разработчиков поправок к закону о долевом строительстве. До конца 2018 г. к кредитным организациям будет применен новый критерий – рейтинг, который позволит расширить количество банков, обслуживающих счета застройщиков и счета эскроу, уточняет представитель ЦБ. Этим критериям смогут соответствовать более 50 банков, в том числе региональных, что позволит обеспечить банковское сопровождение на всей территории страны. Также, по словам собеседника «Ведомостей», предусмотрена разработка механизма предоставления «Дом. рф» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) поручительств и независимых гарантий для застройщиков по целевым кредитам на строительство жилья.

«Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков и в связи с этим планируем наращивать объем кредитования девелоперов», – сообщила пресс-служба ВТБ. «Банк рассматривает возможность работы по счетам эскроу и планирует реализовать этот продукт. Вопрос начала работы банка по этим счетам зависит от намерения клиентов-застройщиков перейти на новую схему», – сообщил зампред правления МКБ Александр Казначеев.

Кредитование застройщиков несет с собой определенную степень риска, но наличие залога в виде денежных средств на счетах эскроу позволит выдавать кредиты по менее высокой ставке, указывает Поляков. Если сейчас застройщики занимают у банков под 11–14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5–5%, считают разработчики законопроекта. При такой схеме банкам не нужны внешние заимствования (они стоят 7–8%). Сбербанк ранее сообщал о готовности работать по ставке 4,8%.

Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.

Что будет с застройщиками

Практически каждый год с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик, указывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Косвенной причиной этого он называет продажи по договорам долевого участия: компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржей. И постепенно клубок проблем накапливается, петля на шее затягивается и компании не хватает финансовых средств, чтобы продолжать строительство. «Рост количества проблемных объектов связан не столько с недостатками регулирования и злонамеренным поведением застройщиков, сколько с объективными факторами отраслевого кризиса. Такими, как устойчивое снижение отраслевого оборота, резкое падение отраслевой доходности в 2017 г. (на 35%), снижение спроса, связанное со снижением доходов населения», – считает член общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.

Рано или поздно ужесточение закона должно было произойти, крупные застройщики это понимали и заранее готовились к изменениям, говорит вице-президент по правовым вопросам ГК «Инград» Федор Сапронов. По его мнению, новая модель финансирования отразится на инвестиционной себестоимости строительства, насколько – будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. Условия работы на рынке изменятся в худшую сторону, но останутся приемлемыми для финансово устойчивых компаний, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Есть риск, что к новым правилам игры не смогут адаптироваться до 30% мелких и средних застройщиков, у которых нет устоявшихся связей с банками, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. С ним соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко: у таких компаний нет подушки ликвидности. Соответственно, в будущем уменьшатся объемы строительства, прогнозируют эксперты.