Как взыскать неустойку с застройщика при просрочке выдачи жилья?

Когда наступает просрочка с точки зрения ФЗ-214?

Договор долевого участия – это договор, который заключается на этапе строительства в письменной форме и регистрируется в уполномоченном органе (Росреестре) для получения объекта недвижимости в готовом варианте.

На сегодняшний день дольщики, которые могут являться как гражданами, так и компаниями, принимают объект намного позже назначенной даты, указанной в договоре долевого строительства (далее – Договор).

При этом в Договоре застройщик делает следующую «хитрость»: он указывает условие о возможности получения объекта на 2 квартала позже, в случае письменного уведомления дольщика об этом. И это закону ФЗ-214 не противоречит! Например, дата сдачи квартиры назначена до 31.12.2018 г., а далее по Договору, что в случае уведомления участника долевого строительства (или дольщика) объект Договора может быть выдан на 2 (два) квартала позже. Суд на это реагирует следующим образом: с учетом возможности застройщика выдать жилье позже на основании договора, просрочка наступает с 01.07.2019 г. (то есть 01.01.2019 г. и плюс 2 квартала = 01.07.2019 г.).

Просрочка за несвоевременную выдачу объекта в срок наступает в случае задержки срока, указанного в договоре долевого участия, не менее 2 (двух) месяцев.

Таким образом, взыскать неустойку возможно по истечении 2 месяцев с 01.07.2019 г. Это очень важно учитывать при подсчете неустойки, поскольку вы, как заявитель своих нарушенных прав потребителя, должны произвести правильный расчет.

Одновременно следует учитывать следующее. В случае, если данное условие в договоре отсутствует, застройщик не может перенести срок передачи объекта по своему уведомлению. Например, срок договора определен до 31.12.2018 г., а 31.12.2018 г. вы получили уведомление о переносе сроков строительства на 31.07.2019 г. В данном случае от застройщика требуется заключить с таким дольщиком дополнительное соглашение, которое должно быть также зарегистрировано в Росреестре (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 08.12.2015 г. № 5-КГ 15-156).

Обязателен ли досудебный порядок по спору о взыскании неустойки с застройщика?

Нет, досудебный порядок по взысканию неустойки с застройщика при просрочке выдаче жилья не обязателен, поскольку законом такой этап урегулирования спора не требуется. Кроме того, включение условия в договор долевого участия застройщиком о обязании дольщика в случае конфликта направлять претензию перед обращением в суд является недействительным (апелляционное определение Московского городского суда от 02.05.2017 г. № 33-16937/2017).

Таким образом, в случае наступления просрочки дольщик имеет право сразу же обращаться в суд с иском о выплате ему неустойки.

Какой размер неустойки? Подлежит ли он снижению или повышению?

На сегодняшний день дольщикам часто снижают размер заявленной неустойки на основании ст. 333 ГПК РФ. Это статья, которая предусматривает, что если размер явной несоразмерности неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательства, то она подлежит снижению.

При этом следует учитывать следующее: снижение неустойки по данной статье возможно только на основании ходатайства ответчика с приложением доказательств явной несоразмерности в исключительных обстоятельствах. Следовательно, суд не может по своей инициативе снизить неустойку, даже если она явно несоразмерной.

Повышение размера неустойки возможно в двух случаях: если истцом была допущена ошибка в подсчетах, либо договорная неустойка ниже той, которая предусмотрена законом. При вынесении решения суд рассчитывает неустойку за вас, либо – в крайнем случае – отказывает в заявленных требованиях.

Как быть, если уведомление было, а объект договора не был готов к передаче дольщику?

В судебной практике суды часто акцентируют внимание, что «юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия» (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 01.03.2016 г. № 4-КГ 15-70). Из данного прецедента суд пояснил то, что если фактически объект долевого строительства не был завершен, а застройщик документально успел уведомить дольщика о готовности сдачи объекта, данное уведомление не может быть соблюденным. Бремя доказывания об уклонении застройщика к передаче квартиры лежит не на истце (дольщике), а на ответчике (застройщике) в связи со ст. 56 ГПК РФ о обязании доказывать надлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, если вы обращаетесь в суд за неустойкой в связи с уклонением застройщика передать вам объект, бремя доказывания лежит на застройщике, что объект был готов к передаче и он не уклонялся к передаче.

Какие нужно знать тонкости при подаче иска о взыскании неустойки с застройщика?

Срок исковой давности – это срок, в течение которого вы имеете право обратиться в суд за взысканием неустойки. По спорам о взыскании неустойка с застройщика – 3 года с момента, когда вы узнали о своем нарушенном праве и кто является ответчиком по вашему спору. Зачастую дольщики понимают, когда их право нарушено: с момента просрочки. Например, договором предусмотрен срок сдачи до 31.12.2018 г., то с 01.01.2019 г. начинается отсчет срока исковой давности. Но также бывают случаи, когда дольщику направляются уведомления о передаче объекта в более поздний срок, соответственно дольщик узнает о своем нарушенном праве позже.

Подведомственность по данному виду спору – только районный суд.

Подсудность – альтернативная. То есть вы имеете право подавать иск как по месту регистрации застройщика, так и по месту своей регистрации. В случае, если договором предусмотрена договорная подсудность, суд может признать такое условие договора недействительным, так как ущемляет права потребителя.

В исковых требованиях по данным видам споров вы можете заявить:

1. взыскать неустойку,

2. взыскать компенсацию морального вреда,

3. взыскать штраф в размере 50 % с взысканной судом неустойки,

4. взыскать судебные издержки: расходы на юридические услуги, транспортные расходы, расходы на мобильную связь, почтовые расходы и т. д.,

5. взыскать сумму ущерба (например, если вы были вынуждены арендовать квартиру из-за просрочки выдачи вам жилья застройщиком и у вас не было определенного места жительства).

Госпошлина истцом по данным видам споров не подлежит оплате, поскольку относится к категории защиты прав потребителей.

Бремя доказывания в части наличия просрочки застройщиком своих обязательств лежит на дольщике.

Резюме

Таким образом, при подаче иска убедитесь, что не было составлено одностороннего акта приемки ввиду вашего бездействия на уведомление застройщика, либо вы сами не подписывали акт приемки, в котором указано отсутствие ваших претензий в части взыскания неустойки. А также, перед тем как разбираться с застройщиком, убедитесь в правильности рассчитанной вами неустойки.