В каких случаях кредитор может потребовать продать ипотечное жильё?
По закону об ипотеке, если заёмщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе взыскать заложенное жильё через суд.
Но некоторые должники получили послабления до конца 2020 года. Банк России рекомендовал кредиторам не требовать продажи заложенного жилья, если заёмщик или члены его семьи заболели коронавирусом или у них резко снизились доходы в связи с пандемией.
Если клиент сам решит продать недвижимость, чтобы расплатиться по кредиту, банк может пойти ему навстречу и уладить дело до суда. Не всегда кредитор готов долго ждать и соглашается на такой вот вариант, только когда заёмщик уже нашёл покупателя.
Чаще всего, суды принимают сторону банка. Не нужно рассчитывать на то, что суд запретит продавать недвижимость, если другой квартиры или дома у семьи нет.
По закону заложенное жильё могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное.
По решению суда заёмщик должен выплатить кредитору остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и возместить расходы на рассмотрение дела в суде. В постановлении суда также будет указано, что ваше жилье должны продать с торгов.
Может случиться, что квартиру продадут по заниженной цене и долг не будет погашен?
Да, такой риск существует. Суд назначает начальную цену торгов в размере 80% от рыночной стоимости жилья, которую берёт из отчёта оценщика. Данный отчёт всегда составляют перед тем, как оформляют жильё в залог.
Если торги не состоятся, например потому что никто не захочет покупать ваше жильё, то в течение месяца проведут повторные торги. Начальная цена продажи на них будет снижена до 68% от рыночной стоимости.
А если и со второго раза не удается продать имущество, кредитор забирает его себе за 60% от рыночной цены. Долг заёмщика перед банком уменьшится на эту сумму. Затем банк попытается продать жильё самостоятельно.
Если цена квартиры, по которой её продали с торгов, либо стоимость, по которой она досталась кредитору, будет больше задолженности, вам выплатят разницу.
Но может случиться, что даже после того, как вы лишитесь жилья, долг все равно окажется погашен не полностью. Тогда банк будет пытаться взыскать остальное.
Поэтому в случае, если жилье подорожало с момента его покупки в кредит, просите суд провести экспертизу его стоимости. Тогда и начальная цена торгов, и сумма, по которой недвижимость предложат кредитору (если торги не состоятся), будут выше.
Как быстро продадут жильё?
Продажа занимает от нескольких месяцев до года, так как состоит из ряда обязательных этапов.
Рассмотрение дела в суде. Обычно суд назначает несколько заседаний и только потом выносит решение.
Переход дела к приставам. После того как решение суда вступит в силу, кредитор передаёт исполнительный лист в ФССП. Приставы сначала предложат вам погасить задолженность самостоятельно и дадут на это несколько дней. Если не уложитесь и в этот срок, то приставы начнут исполнять постановление суда.
Взыскание долга. В первую очередь судебные приставы пытаются списать долг с банковских счетов должника. Если они обнаружат на них нужную сумму, то продажа недвижимости отменится.
Продажа недвижимости с торгов. В случае когда денег на счетах недостаточно, квартиру или дом выставят на торги. Приставы не занимаются торгами — они передадут дело в Росимущество или его подрядчику. Те проведут публичные торги, в которых смогут принять участие желающие приобрести ваше жильё.
Передача жилья банку. Если никто не захочет купить вашу недвижимость, она отойдёт кредитору.
На каждом из этих этапов, вплоть до момента продажи имущества на торгах, заёмщик может погасить долг полностью — и тогда жилье останется в его собственности.
Если у меня вдруг появятся деньги, могу ли я сам выкупить свое жильё на торгах?
Нет, должнику и членам его семьи запрещается участвовать в торгах. Но вы вправе в любой момент погасить долг до продажи жилья.
Если ни первые, ни вторые торги не состоятся и залог заберёт банк, можно попробовать договориться с ним об обратном выкупе жилья. Но банк вправе назначить любую цену продажи или вообще отказаться продавать вам ваше бывшее жильё.
Мы с мужем договорились выплачивать ипотеку поровну, но он перестал вносить свою часть платежей. Можно ли поделить жилье, которое находится в залоге, чтобы мою половину не продали?
Даже если выделить доли каждого супруга, все равно недвижимость останется в залоге. Если банк не будет получать платежи по кредиту вовремя и полностью, то потребует продать заложенную квартиру или дом целиком.
Могу я сам продать заложенную квартиру, погасить часть долга и купить другую, подешевле?
Когда недвижимость находится в залоге, вы можете в ней жить, но продать её вы вправе только с согласия кредитора.
Иногда банки дают разрешение на продажу, но лишь при условии, что за счёт вырученных денег долг будет полностью закрыт. В таких случаях в договоре купли-продажи прямо прописывают, что покупатель переведёт нужную сумму именно банку в счёт погашения кредита, а не вам как продавцу жилья.
Вы получите только разницу между ценой продажи и остатком задолженности. Возможно, этого хватит, чтобы купить другое жильё или хотя бы сделать начальный взнос по другой ипотеке, с меньшей суммой.
В какой момент из заложенного жилья выселяют жильцов?
Жильё выставляют на продажу, даже если в нём еще зарегистрированы и проживают люди. Обычно приставы и организаторы аукциона даже не заходят в квартиру или дом, чтобы осмотреть их. И покупатели чаще всего не могут увидеть состояние жилья, они ориентируются только на его адрес, площадь и планировку.
И только когда у недвижимости появится новый собственник, он должен будет обратиться в суд и потребовать, чтобы бывших владельцев лишили права пользоваться жильем. Это может занять пару месяцев, а иногда и больше.
Если прежние жильцы не соглашаются выехать добровольно, то, как только решение суда о выселении вступает в силу, покупатель обращается к приставам, и те освобождают жилплощадь.
Правда ли, что детей, инвалидов и пенсионеров не могут выселить из ипотечного жилья?
Нет, заложенную квартиру или дом могут продать и выселить любых жильцов, если заёмщик перестал платить по кредиту. Детей всегда регистрируют — и снимают с регистрации — вместе с родителями. Даже когда несовершеннолетним принадлежала часть ипотечного жилья, то его все равно могут пустить с молотка, а детей — выселить.
Однако если торги не удались и собственником квартиры стал банк, то до конца 2020 года Банк России рекомендовал не выселять прежних жильцов.
Что делать, чтобы не потерять заложенное жильё?
Чтобы заёмщики не лишились квартиры или дома из-за временной потери дохода, закон разрешает им взять ипотечные каникулы.
Если финансовое положение не восстановится полностью, можно обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит — изменить суммы и график платежей, например уменьшить ежемесячные взносы и удлинить срок выплат.
В ситуациях, когда рыночные проценты по ипотечным кредитам снижаются, имеет смысл рассмотреть варианты рефинансирования долга в других банках. Такое перекредитование нередко позволяет уменьшить платежи.
Но в любом случае нужно стараться не допустить просрочек, чтобы в глазах банков остаться надежным заемщиком. Если же просто перестать вносить платежи, то дело и вправду может дойти до продажи жилья на торгах.
Источник: https://fincult.info/article/v-kakikh-sluchayakh-mozhno-poteryat-zhile-iz-za-kredita/
