Правовой режим недвижимого имущества в РФ

Недвижимое имущество является одним из значимых элементов, составляющих основу благосостояния как граждан, так и всего общества в целом. Институт недвижимого имущества, продолжая свое интенсивное развитие на просторах действия российского гражданского права, ежегодно завоевывает все больше внимания со стороны как ученых - цивилистов, так и практических юристов. Это обусловлено и проблемами, которые затрагивают как теоретический аспект, так и практический. Одним из наиболее проблемных аспектов является правовой режим объектов недвижимого имущества, чем, собственно, и обусловлена актуальность данной темы исследования.

Довольно известной является дискуссия о том, является ли понятие недвижимости строго юридическим, либо оно имеет функциональное значение.

В частности Н.В. Диаковская, будучи сторонником первой точки зрения, пишет: «Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Алексеев В.А., один из представителей второй точки зрения, считает, что объект недвижимости существует как физически, так и юридически, независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой «юридической концепции» недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: «К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество». Интересно на этот счет мнение Бевзенко Р. С., который вовсе считает данный спор схоластическим. Свою точку зрения он аргументирует следующим образом: «С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостями), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость – это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект».

В этом споре мы придерживаемся мнения Бевзенко Р.С., так как уверены, что невозможно полноценно определить природу законодательно закрепленного понятия недвижимой вещи, так как ему присущи признаки как юридического, так и функционального характера – оно многогранно и имеет смешанную природу. Это, на наш взгляд, и создает множество проблем не только при определении понятия, но и при определении объектов недвижимости и их правового режима.

Таким образом, правильное понимание термина «недвижимость» очень велика для находящегося в активной фазе развития института недвижимости в РФ. Одной из наиболее серьезных в этой связи является проблема разграничения вещей на движимые и недвижимые, а также отнесения к той или иной категории объекты, обладающих схожими с недвижимостью правовыми режимами, но до сих пор легально не закрепленные Ученые также выделяют ряд подходов к разграничению данных объектов.

Сущность первого (кадастрового) подхода заключается в том, что суды рассматривают сам по себе факт составления кадастрового паспорта на объект достаточным основанием для квалификации его как недвижимости. Между тем кадастровые инженеры при разрешении вопроса о составлении кадастрового паспорта не руководствуются юридическими критериями недвижимости. Отметим, что следование по пути данного подхода на практике так и не привело к решению проблемы определения правового режима спорных объектов, а лишь усугубило ситуацию.

Второй подход - регистрационный, основан на идее о том, что если в ЕГРН была внесена запись о праве на объект, то он является недвижимостью.

Последний - сущностный подход, основан на буквальном толковании положений ст. 130 ГК РФ. Суть этого подхода состоит в том, что для признания той или иной вещи недвижимостью необходимо установить действительное наличие у конкретного объекта признака недвижимой вещи, содержащегося в данной статье ГК РФ, а именно тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба.

Очевидно, что каждый из рассмотренных выше подходов, имеет свои достоинства и недостатки, однако более универсальным, на наш взгляд, является сущностный подход. Несмотря на недостатки ст. 130, нормы Гражданского кодекса, закрепляя определяющие для права недвижимости положения, являются приоритетными, как, соответственно, и закрепленный в данной статье перечень объектов.

Излюбленный судами регистрационный подход, не имеющий реальной обоснованности, является одной из причин неверной квалификации объектов, способствуя не только дальнейшему засорению ЕГРН, но правильности вынесения решений, особенно в отношении дел с объектами, отсутствующими в перечне ст. 130 ГК РФ. Исходя из проведенного нами ранее анализа следует, что каких-либо принципиальных особенностей в регистрации объектов, обладающих спорным правовым режимом нет, к ним применяется полностью та же процедура, что и при регистрации в недвижимого имущества и, чаще всего, регистрируя такие объекты, никто не вдается в природу их правового режима и, уж точно, не проверяет наличие всех критериев, присущих недвижимости в связи с чем ранее упомянутый регистрационный подход как раз и представляется весьма неудачным. Проверка на соответствие объекта критерием разграничения недвижимого и движимого имущества, на наш взгляд, должна быть проработана более детально и впоследствии стать одним из обязательных этапов, который следует пройти до регистрации объекта как недвижимого. Это должно минимизировать попадание в ЕГРН объектов, не обладающих правовым режимом недвижимых. Теперь перейдем к рассмотрению вышеупомянутых критериев разграничения движимого и недвижимого имущества.

Исходя из анализа действующего законодательства и анализа судебной практики все существующие критерии разграничения движимого и недвижимого разграничения можно разделить на:

• закрепленные на законодательном уровне

• сложившиеся на практике

Закрепленные на законодательном уровне:

1. Прочная связь объекта с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п.1 ст.130 ГК РФ)

2. Объекты, отнесенные к недвижимости законом (н-р, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания – п.2 ст. 130 ГК, а также иное имущество – в данном случае закон отсылает к ст. 132 ГК (предприятие) и к ст. 133.1 (единый недвижимый комплекс).

Сложившиеся на практике:

1. Возможность перемещения объекта без ущерба его назначению

Н-р, ФАС Поволжского округа рассмотрел в качестве спорного объекта мини-павильон. В соответствии с техническим описанием конструктивных элементов данный павильон расположен на столбчатом из монолитного бетона фундаменте, имеет стены из гипсокартона и облицован сайдингом снаружи. Межкаркасное пространство павильона заполнено эффективным утеплителем, крыша — из оцинкованного железа, окна — металлопластиковые пакеты. При этом павильон подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям. В результате суд установил: спорный объект по своим физическим характеристикам не является недвижимостью.

В другом деле в качестве спорного объекта выступал открытый склад металлоформ, оборудованный козловым краном КК 20-32 с подкрановыми путями. Объект представлял собой временную конструкцию на щебеночном основании с проложенными сборными железобетонными путями «с монтированными рельсами длиной 94 метра» для хранения металлоформ. ФАС Волго-Вятского округа указал, что все элементы такого объекта могут без значительных затрат демонтироваться и легко устанавливаться на другом месте. В результате суд пришел к выводу, что имущество не относится к недвижимому

2. Сборно-разборный характер конструкции (объекта) (вытекает из предыдущего критерия)

Н-р, ФАС Поволжского округа отнес торгово-информационный киоск к движимому имуществу исходя из его конструкции. А именно: стены объекта и их наружная отделка были изготовлены из металлопрофиля, обшитого ДСП и сайдингом, чердачное покрытие сделано из ДСП с утеплителем, крыша отделана металлочерепицей, внутренняя отделка — сайдинг, полы деревянные, оконные витражи остеклены. Фундамент у строения отсутствовал. В результате суд указал, что сборно-разборный характер киоска позволяет демонтировать объект и перемещать его на иную площадку без причинения ущерба его назначению

3.Наличие у объекта фундамента (т.е. объект не является недвижимостью, если представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению и смонтировать в другом месте.).

Н-р, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал в качестве спорного объекта временное сооружение на капитальном фундаменте. Суд отметил, что установка временного сооружения на капитальном фундаменте не означает, что такая постройка относится к объекту недвижимости. В свою очередь возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений. ФАС Дальневосточного округа отметил, что наличие фундамента у павильона («бутовый и металлические столбы») однозначно не свидетельствует о прочной связи такого объекта с землей, при которой невозможно его перемещение без ущерба назначению

4.Наличие подведенных к имуществу стационарных или временных коммуникаций – водоснабжения, теплоснабжения или канализации (практика показывает, что для суда имеет значение, подключен ли объект к коммуникациям по временной схеме, или они являются стационарными)

Н-р, ФАС Западно-Сибирского округа разбирался, является ли двухэтажное здание кафе недвижимым имуществом (владелец строения пытался доказать, что кафе является временным сооружением). По строительной квалификации антресоли, встроенные внутри здания, не считаются этажом. Тем не менее суд не согласился с доводами истца и квалифицировал спорный объект в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что монтаж кафе произведен на специально возведенном для него фундаменте, прочно связанном с землей, к строению были подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения. Кроме того, было подключено водоснабжение, теплоснабжение и проведена канализация.

ФАС Уральского округа отнес здания поста охраны к объекту недвижимости. Одним из оснований для такого решения послужило наличие подведенных к нему стационарных коммуникаций

5. Предназначение земельного участка, на котором расположен объект имущества (т.е. создавался ли он изначально в качестве недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, а также получал ли его владелец необходимую разрешительную документацию с соблюдением градостроительных норм)

Н-р, в одном из дел рассматривался комплекс сооружений, возведенных для защиты города от наводнений, протяженностью 25,4 км в составе каменно-земляных дамб, двух судопропускных сооружений, водопропускных сооружений, а также автомобильной дороги по защитным сооружениям. Несмотря на капитальность и общий колоссальный размер строений, ФАС Северо-Западного округа установил, что спорный объект представляет собой временное сооружение и не относится к объекту недвижимости. Дело в том, что суду не были представлены документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства этих сооружений именно как объекта недвижимости

6. Наличие у объекта имущества технического паспорта (однако на практике нередко возникают ситуации, когда объект, на который оформлен такой документ, впоследствии суд признает движимым имуществом)

Н-р, ФАС Дальневосточного округа указал, что наличие технического паспорта не свидетельствует о том, что сооружение, в отношении которого проведен технический учет и инвентаризация, является недвижимым имуществом. Речь шла о торговых павильонах на фундаменте.

ФАС Поволжского округа пришел к выводу, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Тот факт, что на бетонированную площадку составлен технический паспорт и ей присвоен кадастровый номер, сам по себе не является безусловным основанием для отнесения этого объекта к недвижимому имуществу.

Следует отметить, что на практике суды наиболее часто руководствуются следующими критериями разграничения недвижимого и движимого имущества: законодательно закрепленным – прочной связью объекта с землей; наличием подведенных к имуществу стационарных или временных коммуникаций; наличие у объекта фундамента и отсутствие у объекта сборно-разборного характера конструкции. На мой взгляд, во внимание следует принимать все существующие критерии разграничения однако, для того, чтобы признать объект недвижимым он должен отвечать по меньшей мере четырем критериям, которые были исследованы нами выше.

Подводя итог следует отметить, что внесение соответствующих изменений в ст. 130 ГК РФ является необходимым условием для дальнейшего успешного развития института недвижимости в Российской Федерации. Прочной связи с землей, как критерия отнесения вещи к разряду недвижимостей недостаточно для достоверной квалификации, что говорит о необходимости внесения ряда изменений в п.1 ст. 130 ГК РФ. Измененный вариант определения недвижимости должен отразить в своем содержании помимо прочной связи с землей следующие обязательные признаки, тем самым ужесточив процесс отнесения тех или иных объектов к недвижимости: прямая зависимость от земельного участка, отсутствие сборно-разборного характера, непотребляемость, индивидуальная определенность и незаменимость. Перечень объектов недвижимости, который на сегодняшний день является открытым, следует сделать исчерпывающим, дабы исключить появление новых «спорных» объектов.

Почему это необходимо?

Исходя из результатов проделанной работы, стало очевидным, что именно неудачное определение понятия недвижимости стало главной причиной образования других проблем (появление спорных объектов, затруднения в разграничении недвижимых вещей от движимых, засорение ЕГРН объектами, которые нельзя отнести к недвижимым), затрагивающих различные аспекты правового режима недвижимого имущества в РФ, из чего следует, что внесение изменений в ст. 130 ГК РФ (а в частности в п.1 данной статьи) является необходимым шагом на пути к разрешению рассмотренных ранее проблем.