Риски переуступки прав на недвижимость

Переуступка прав, или договор цессии – это передача имущественного права в новостройке, незадолго до ввода здания в эксплуатацию. Документ подписывают в дополнение к основному соглашению об участии в долевом строительстве. Правовая процедура очень популярна среди инвесторов, поскольку жильё на высокой стадии готовности возрастает в цене. Для цессионария такое приобретение по-своему выгодно и рискованно.

Нюансы сделки

На первичном рынке это один из самых востребованных методов покупки недвижимости, как у физических, так и юридических лиц. Нередко уступка оказывается единственно полезным и возможным вариантом. Например, когда в понравившемся доме все квартиры уже распроданы. К тому же, цедент продаёт собственность гораздо дешевле, чем официальный подрядчик.

Разница в стоимости колеблется в пределах 3-25%. Да и новоселье не заставит себя долго ждать, ведь правовое требование переуступают в практически достроенных жилых комплексах.

Чтобы извлечь максимальную прибыль, многие соинвесторы стараются заключить соглашение, когда проект уже близок к завершению. Для продавца это реальный способ заработать на росте цен, а также вернуть инвестиции без неустойки и штрафных санкций от строительной организации. Однако не всегда контракт оформляется на финальном этапе возведения строения. Приобрести жилплощадь по переуступке можно хоть на следующий день после получения бумаг о долевом участии.

Главное, заключить контракт о смене правообладателя до подписания акта приёма-передачи и оформления собственности. Временной промежуток в среднем составляет 3-5 месяцев. После это будет уже традиционная купля-продажа. Поэтому в многоквартирных домах, ближе к завершению постройки, можно смело торговаться с частными инвесторами или компаниями-подрядчиками и значительно сэкономить на покупке.

Риски

В целом всё прозрачно и безопасно. Основная задача нового покупателя – выяснить причины переуступки, детально изучить проектную декларацию и удостовериться, что объект не превратился в долгострой. Возможно, первоначальный кредитор переуступает жильё из-за нарушения сроков строительства.

Обычно сделку не согласовывают с застройщиком (в зависимости от условий ДДУ), но отправить уведомление необходимо. Прежде всего, в этом заинтересован цессионарий, ведь именно ему предстоит вступать во владение собственностью.

Некоторые подрядчики за переоформление взимают до 15% от стоимости объекта. Распределение расходов при заключении уступки чётко не регламентировано. Цедент вправе переложить свои обязательства по оплате на приобретателя (в среднем около 30 тысяч рублей).

Если переуступается ипотечная жилплощадь, то имущественное право принадлежит банку. За снятие с себя обременения кредитное учреждение может потребовать уплаты комиссии в размере 1-2% от суммы долга. Нотариальное заверение документации обойдётся примерно в 3 тысячи рублей.

По мнению ряда экспертов, рисков здесь не больше, чем в любом другом типе договоров. У данного вида только один существенный недостаток – новоиспечённому участнику достаются «по наследству» все обязанности предыдущего дольщика. Внести правки не получится. В случае признания соглашения долевого участия незаконным, покупатель сможет предъявить претензии лишь продавцу, а не подрядчику.

Оформление цессии

Всевозможные «сюрпризы» легко минимизируются, если проявить осмотрительность. Перед заключением гражданских правоотношений необходимо внимательно проверить каждый пункт «базового» ДДУ и подготовить пакет документов. В акте сверки указывается, оплачено ли строящееся жильё в полном объёме. Долг переходит к потребителю, что обязательно прописывается в ДУПТ. Обсудить с продавцом разделение денежных затрат.

Убедиться, что застройщик письменно уведомлен о предстоящем гражданском процессе. При частичном погашении объекта потребуется одобрение компании. Если квартира в ипотеке, понадобится справка о снятии обременения и переводе задолженности на покупателя. Предоставить заверенное нотариусом согласие супругов, либо справку о несостоянии в браке.

Обычно бумаги подписывают в офисе продаж строительной организации. Застройщик визирует договор (в соответствии с договорными условиями). Общие правила о порядке передачи имущественных прав регламентируются статьями ГК РФ (в частности, «Перемена лиц в обязательстве»). Бланк рекомендуется составить у юриста, который поможет с правильным заполнением, учтёт все тонкости, обязанности сторон. При нарушении хотя бы одного из обязательств, суд может аннулировать соглашение.

После регистрации в Росреестре, заключённый контракт приобретает юридическую силу. По закону договор регистрируется в течение 7 рабочих дней. Затем производится расчёт. Иногда прежний кредитор предлагает скиду за передачу средств в момент подписания документов. Однако в этом случае есть риск, что по каким-либо причинам сделку отклонят: неправильное заполнение бланков, ошибка при внесении госпошлины.

Платёж через банковскую ячейку наиболее распространён и надёжен. Причём исключительно после получения выписки из Единого реестра на данную недвижимость, когда правовое требование уже будет переоформлено официально. Также оформляется акт приёма-передачи об оплате жилья первым дольщиком, оригиналы ДДУ и ДУПТ. Для российских граждан переуступка облагается стандартным фиксированным налогом – 13% от стоимости.