Альтернативные схемы купли-продажи недвижимости

В постройку жилого сооружения потребители инвестируют деньги. При покупке недвижимости на этапе строительства, составляется акт о долевом участии, содержащий сроки приёма-передачи объекта и требующий госрегистрации. За нарушение договорных обязательств выплачивается неустойка. Есть и другие альтернативные схемы оформления жилплощади в строящемся доме.

Инвестиционное соглашение

Такая сделка проводится на основании ФЗ-39, когда для продолжения работ инвестору не хватает финансирования. В этом случае покупатель-соинвестор выступает партнёром предприятия и разделяет с ним строительные риски.

Партнёрский договор не нуждается в регистрации и, будучи подписанным, сразу вступает в законную силу. Взаимоответственность сторон определяется только обозначенными в документе условиями. Дольщик не сможет взыскать штраф, опираясь на ФЗ-214.

Договор цессии

Покупатель, заключивший долевой контракт с подрядной компанией, получает на собственность первичные права и до передачи сооружения в эксплуатацию может полностью или частично за выкупную стоимость передать «свою долю» другому лицу.

Документ требует госрегистрации. На условия соглашения о цессии распространяется Гражданский кодекс РФ. При неблагоприятном развитии событий, очередной покупатель через суд защитит свои интересы, если содержание акта соответствует указаниям, изложенным в законе «Об участии в долевом строительстве…».

Вексельная схема

Потребители приобретают обязательство подрядчика передать им жилплощадь в собственное владение, когда проект будет завершён. У сторонней строительной фирмы покупаются ценные бумаги, равнозначные сумме за жильё. Проводятся две совершенно отдельные сделки: предварительное приобретение квартиры и векселя, которым впоследствии дольщик рассчитается за покупку. В Росреестре эти соглашения не регистрируются.

Подрядчику законодательно запрещено продавать недвижимость по векселю. Поскольку на договор намерения не распространялись ФЗ-214 и «О защите прав потребителей», то при возникновении проблем у подрядной организации, покупателю не гарантировался возврат инвестиций. С 2018 года внесены поправки, разрешающие строительным организациям выпускать только свои акции.

Преддоговор купли-продажи

Документ не требует госрегистрации и служит участникам проекта страховкой, что в будущем, на завершающем этапе строительства, ключевая сделка состоится, и продавать или покупать квартиру ни одна из сторон не передумает.

В предварительном акте детально прописываются характеристики жилого строения, сумма первоначального взноса, дата оформления будущего соглашения. Если договорные обязательства подрядчиком не исполняются или нарушаются, дольщик может подать на него в суд и требовать возврата средств. Нередко судебные тяжбы затягиваются на несколько лет.

Как проверить надёжность компании-застройщика

Невозможно полностью исключить все возможные риски при альтернативной схеме покупки квартиры. Точнее, можно. Если не приобретать жильё и не заключать сделку. Поэтому главное для потенциального покупателя – убедиться в добросовестности застройщика, чтобы обезопасить себя и минимизировать финансовые потери.

Для начала ознакомиться с сайтом строительной организации и выяснить много важных сведений: посмотреть стаж работы, состав сотрудников, реализованные проекты, источники финансирования, учредительные документы, отзывы.

Чтобы удостовериться в надлежащем качестве строительства, нелишним будет съездить на несколько готовых объектов и окинуть взглядом построенные дома, поговорить с собственниками о проблемах, с которыми им, возможно, пришлось столкнуться. Если сведения о гендиректоре есть в ЕГРЮЛ, это означает, что деятельность фирмы легальна. Проанализировать всю необходимую информацию можно самостоятельно или обратиться к квалифицированным юристам.