Квартиру продали, а потом забрали обратно: как доверие к риэлтору едва не лишило покупателя жилья

С того времени, как у нас появилась возможность свободно приобретать и реализовывать недвижимость, появился риск остаться и без денежных средств, и без жилья, заключая сделку.

Грустный опыт других подтверждает, что никогда не повредит еще раз раз перепроверить все документы перед тем, как подписывать договор. И даже профессиональным агентам по недвижимости не следует излишне верить.

Суть дела

Не так давно в судебной практике появился еще один показательный пример, подтверждающий это правило.

2 женщины подписали договор купли-продажи квартиры. Но когда процедура дошла до последнего этапа — регистрации права собственности за покупателем в Росреестре — дело приняло внезапный поворот.

Продавец сказала, что не станет подписывать заявление на государственную регистрацию и квартира по-прежнему принадлежит только ей. Покупательнице пришлось идти в суд и настоятельно просить, чтобы в принудительном порядке ей передали купленную квартиру и зарегистрировали переход к ней права собственности.

На первый взгляд, у продавца не было ни одного шанса на то, чтобы суд вынес решение в его пользу: договор купли-продажи был составлен без нарушений, факт передачи денежных средств был зафиксирован и в договоре, и в отдельной расписке, никаких проблем с психическим здоровьем у обеих сторон не было замечено.

Одно только «но»: от имени ответчика договор подписывал его представитель по доверенности (агент по недвижимости, специально нанятый для поиска покупателя и заключения сделки).

Доверенность была удостоверена нотариусом приблизительно за один месяц до дня сделки и содержала все полномочия, которые нужны для продажи квартиры от имени продавца.

У истца не было никаких поводов сомневаться в том, что доверенность подлинная: продавец сама присутствовала на сделке и лично получила деньги за квартиру по расписке (2 миллиона 300 тысяч рублей).

Но в суде ответчик заявила, что за неделю до сделки, она отменила свою доверенность — соответственно, агент по недвижимости была уже не уполномочена подписывать договор от ее имени. А на основании действующего законодательства это влечет недействительность сделки.

Суть в том, что каждый гражданин, кто выдал доверенность, вправе в любое время, досрочно, отменить ее. Нотариальная доверенность отменяется так же, через нотариуса: он вносит в реестр запись об отмене доверенности, и эти сведения тут же публикуются на сайте Федеральной нотариальной палаты в специальном разделе «Проверка доверенностей по реквизитам».

Что сказал суд

Суд обвинил истицу в том, что она не проявила необходимую осмотрительность и не проверила, действует ли доверенность риэлтора на дату сделки либо нет (хотя имела такую возможность, так как эти данные являются общедоступными).

На основании действующего законодательства третьи лица считаются уведомленными об отмене нотариальной доверенности уже на следующий день после того, как нотариус сделал запись в реестр об отмене (ст. 189 ГК РФ) — вне зависимости от того, в реальности им известны эти данные или же нет.

Вполне вероятно, и сам агент по недвижимости не был в курсе, что ее доверенность отменена, и не проверил этого перед совершением сделки. Впрочем неприятностями это грозило только покупательнице.

Договор признали недействительным — и перед ней замаячила весьма не радужная перспектива заниматься возвратом своих денег.

К счастью, в апелляционной инстанции ей все же удалось склонить весы Фемиды в свою сторону при помощи всего лишь одной, никем не заверенной бумаги под названием «расписка».

Областной суд обратил внимание на то, что ответчик, присутствуя на сделке, ни слова не сказала о том, что ее доверенность уже несколько дней как не действует.

Тогда как закон обязывает того, кто отменил свою доверенность, уведомить об этом и представителя, и всех известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность (ст. 189 ГК РФ).

Факт присутствия продавца на сделке подтвердила расписка, которую продавец подписала, получая денежные средства за свое жилье. Суд принял ее в качестве доказательства, так как она юридически действительна после подписания и не нуждается в дополнительном удостоверении нотариусом либо свидетелями.

Получается, что ответчица взяла денежные средства от покупателя и при этом нарочно умолчала об отмене доверенности, чтобы потом отменить сделку. Данный момент оказался решающим: не было бы расписки, покупательнице не удалось бы доказать, что продавец намеренно скрыла факт отмены доверенности.

Тогда покупательница считалась бы уведомленной по факту внесения записи об отмене в нотариальный реестр — и точно осталась бы без квартиры.

А чтобы избежать подобных неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и в обязательном порядке в день сделки) действительность нотариальной доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.

В случае, если понравилась статья - для распространения статьи внизу нужно нажать «Поделиться».

Благодарю за внимание!

Возможно Вам будут интересны следующие публикации:

Мобильный банк на смартфоне может использоваться мошенниками: 4 способа потерять свои деньги, можно ознакомиться Подробнее ➤

Зачем мошенники ходят по домам и узнают номер СНИЛС, можно ознакомиться Подробнее ➤

Приложение с двойным дном. Какие программы крадут наши данные и деньги, можно ознакомиться Подробнее ➤