Застройщик получил штраф 52 млн за обман с метражом квартир. Но Верховный суд все отменил

В необычном деле недавно сошлись лед и пламя: антимонопольная служба, крупный петербургский застройщик и суды. Точку поставил Верховный суд — и решение оказалось неожиданным.

Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

Что случилось?

Гражданка Б. заключила договор долевого участия с одним крупным застройщиком Санкт-Петербурга. Дом был успешно достроен, но при передаче квартиры выяснилось: площадь оказалась примерно на 5% больше, чем указано в договоре.

Соответственно, с Б. потребовали доплатить около 5% от стоимости — пропорционально приросту площади. Б. заплатила, а позже узнала, что такая история — не только у нее. Квартиры «выросли» у многих ее новых соседей.

Новоселы объединились и быстро поняли, в чем дело: застройщик, похоже, изначально вводил их в заблуждение. Жильцы обратились в прокуратуру и в ФАС, посчитав, что их обманули — продавали квартиры по одной цене, а потом заставили доплачивать.

Антимонопольная служба провела проверку и согласилась с жильцами. Застройщика обвинили в «недобросовестном поведении и введении в заблуждение неопределенного круга лиц».

По версии ФАС все было так: чтобы привлечь больше дольщиков, застройщик указывал меньшую площадь — а значит, и цену. Но после сдачи дома квартиры оказывались больше, и покупателям приходилось платить сверх того, на что они рассчитывали. И люди соглашались, чтобы не потерять уже построенное жилье.

ФАС оштрафовала застройщика и обязала вернуть в бюджет весь дополнительный доход от продажи увеличенных квартир — 52 млн рублей. Но застройщик с этим не согласился и подал иск в суд.

Что решили суды?

Три инстанции признали, что ФАС была права. Если бы дело касалось одной или двух квартир — это обычная практика: в строительстве бывают отклонения. Но в этом случае речь шла о нескольких десятках квартир с «неожиданным» приростом площади. А значит — это системность, а не случайность.

Суды сочли, что ФАС действовала законно. Однако застройщик не сдался — и дошёл до Верховного суда.

Что сказал Верховный суд?

ФАС построила свои выводы на предположении, что застройщик сознательно указал заниженную площадь, чтобы заработать на последующих доплатах. Но прямых доказательств этому в деле нет.

Не доказано и то, что снижение площади было способом привлечь покупателей — например, отсутствовали исследования рынка, сравнение цен с конкурентами и другие обоснования такой версии.

Кроме того, в каждом договоре с дольщиком содержалось условие: итоговая площадь может отличаться от проектной. Покупатели были заранее предупреждены — согласились с такими условиями.

Еще один важный момент: среднее отклонение по площади составило около 5%. Верховный суд указал, что такое увеличение нельзя считать изменением существенных условий договора.

ВС отменил все принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного суда по делу N А56-6783/2024).

ВС прямо указал: нижестоящие инстанции поддержали ФАС, основав свои решения на ошибочных выводах. Это значит, что при повторном рассмотрении, скорее всего, суды встанут на сторону застройщика.

**********

P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

**********

Изображение сгенерировано ChatGPT