Подстанция не «дотянула» до офиса

Оценка рыночной стоимости аренды за пользование и владение зданием тяговой подстанции была проведена в ходе судебной экспертизы. Исследуя объект как используемый по целевому назначению, эксперт не учел, что здание было перепланировано под офисы. Упущение привело к ошибке в расчетах, а суд был введен в заблуждение. Нарушения законов в производстве экспертизы удалось обосновать в рецензии.

Юрий Пак (фамилия изменена) подал судебный иск к ПАО «Сибирско-Уральская энергетическая компания». В заявлении мужчина просил определить рыночную стоимость аренды за пользование и владение нежилым зданием тяговой подстанции в Кургане с 21 сентября 2014 года по состоянию на 20 сентября 2016 года. По делу была назначена экспертиза.

Установлено, что исследуемый объект площадью 180 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1,03 тыс. кв. м, на период определения стоимости использовался для преобразования и распределения электроэнергии. Подстанция эксплуатировалась только до апреля 2015 года. Для определения величины арендной платы был проведен сравнительный анализ похожих объектов недвижимости производственно-складского назначения. Расчет рыночной стоимости определялся в рамках сравнительного подхода. Согласно выводам экспертизы, без учета коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов рыночная стоимость аренды за 2 года составляет 515,2 тыс. руб.

В интересах истца была проведена рецензия заключения.

Как выяснилось, у экспертной организации, выдавшей его, не зарегистрированы права на осуществление судебно-экспертной и оценочной деятельности в сфере оценки недвижимого имущества (в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности). Сама экспертиза выполнена с нарушением федерального законодательства. Экспертом не установлены характеристики объекта исследования, необходимые для определения его стоимости на дату оценки, а именно: вид использования и техническое состояние. В рамках ст.55 АПК, специалист имеет право ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов, но это право экспертом не реализовано. В заключении нет никакой информации об этом. Поскольку исходные характеристики подстанции на дату оценки в полном объеме не определены, дальнейшие расчеты и выводы эксперта не являются точными.

Как следует из экспертизы, по целевому назначению подстанция использовалась до апреля 2015 года. При этом само исследование проведено в марте-апреле 2018 года, и на момент осмотра здание находилось в стадии реконструкции с изменением площади застройки и этажности. По фото, прилагаемым к экспертизе, видно, что после реконструкции по объемно-планировочному решению здание соответствует виду использования под офис. Т.е., с апреля 2015 года по апрель 2018 года были изменены площадь, назначение и тип отделки. Сведения о фактическом назначении здания и его техническом состоянии у эксперта отсутствовали, поэтому необходимо и возможно было подать ходатайство в суд о предоставлении дополнительных материалов. Однако необходимая информация не запрашивалась. Объект рассматривался лишь как производственно-складская недвижимость. В то же время нужно учитывать, что офисно-торговые объекты относятся к другому сегменту рынка и имеют другой диапазон стоимости.

Отсутствие у эксперта данных о виде использования и техническом состоянии подстанции в течение всего периода оценки не позволило провести полное и обоснованное исследование. Кроме того, не применялась корректировка на местоположение объектов. Однако аналоги, расположенные по окраинам города, в промзоне и за железнодорожным переездом, существенно уступают объекту экспертизы, находящемуся в общественно-деловой зоне центральной части города.

Также в заключении не учитываются сведения о составе коммуникаций, этажности и местоположении аналогов. Расчеты, произведенные на основе неподтвержденных данных, являются необоснованными, неточными и вводят суд в заблуждение. Приведенная экспертом ценовая информация по объектам-аналогам из интернет-сайтов не позволяет делать выводы о дате размещения объявления. Таким образом, ее соответствие дате оценки не подтверждено. Согласно заключению рецензента, выводы экспертизы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.

По делу назначена повторная оценочная экспертиза.