Оценочная землеустроительная экспертиза не помогла суду разрешить спор о недвижимости. Ошибки заключения оказались настолько нелепыми, что без рецензирования экспертизы не обошлось.
В производстве Дмитровского городского суда Московской области находится гражданское дело по иску Елизаветы Шутовой к Зинаиде Кудрявцевой (фамилии изменены) о признании права собственности, его регистрации и обращения взыскания на недвижимость. Предметом спора двух женщин стал участок земли площадью 1500 кв.м. в деревне Шелепино. В феврале 2018 года по делу была назначена судебная оценочная землеустроительная экспертиза, которая должна была определить рыночную стоимость участка.
По данным экспертизы, население Шелепина Дмитровского района Московской области составляет 30 человек (2010 год). До 2006 года деревня входила в состав Орудьевского сельского округа. В ходе муниципальной реформы 2004-2005 гг Орудьевский округ прекратил свое существование как муниципальная единица, и все его населенные пункты были переданы в город Дмитров. В 2006 году Орудьевский сельский округ исключен из учетных данных административно-территориальных и территориальных единиц Московской области.
Исследуемый участок относится к категории земель, предназначенных под ИЖС. Не освоен, перепада высот не имеет. По границе проходит электричество. Кадастровая стоимость 2020,4 тыс. руб. Землей на праве собственности владеет Зинаида Кудрявцева.
В ходе проведенных исследований рынка продаж объектов-аналогов, расчетов и заключений эксперт сделал вывод, что «рыночная стоимость участка в деревне Федюково Брянцевского сельского округа Подольского района Московской области составляет 1628 тыс. руб. по состоянию на 14 августа 2017 года». Следовательно, по его мнению, рыночная стоимость земельного участка в деревне Шелепино будет стоить столько же. Оценка по ландшафту, безопасности и наличию инфраструктуры не проводилась, поскольку «данные показатели либо примерно одинаковые у аналогов, либо отсутствует полная информация об их наличии по аналогам».
После ознакомления с результатами экспертизы у Кудрявцевой возникли вопросы по данному заключению. В частности, присутствовал ли оценщик лично на участке и заходил ли он на его территорию? По какой методике определена стоимость проведенных улучшений? Ведь на участке расположен фундамент дома, по всему периметру длиной 181 погонный метр установлен капитальный забор из профнастила высотой 2 м (с двумя воротами и двумя калитками), вырыт шахтный колодец глубиной 18 м для питьевого водоснабжения. Почему же все эти элементы, существовавшие на момент производства экспертизы, не вошли в описательную часть? Учитывалось ли при оценке рыночной стоимости расположение деревни относительно районного центра – 1,5 км, и круглогодичная доступность общественного транспорта? Наряду с этим через Шелепино не проходит транзитный транспорт, а до железнодорожной платформы и остановки общественного транспорта можно дойти пешком. Учитывалась ли достаточная развитость инфраструктуры деревни, где фактическая численность не 30 человек, а порядка 90 дворов? И по каким причинам в указанных экспертом стоимостях аналогов заброшенный участок земли площадью 1300 кв.м в том же Шелепине стоит 2200 тыс. руб, а оцениваемый – площадью 1500 кв.м – на 572 тыс. руб. дешевле? Почему в марте 2018 года эксперт делает оценку «на 14 августа 2017-го», к тому же указывая деревню Федюково? Почему рыночная цена следуемого земельного участка, по расчетам эксперта, оказалась почти на 400 тыс. руб. ниже кадастровой стоимости?
Ходатайство с этими вопросами было передано в суд. В интересах Кудрявцевой проведена рецензия экспертизы. Тщательный анализ выявил ряд нарушений законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, не позволяющих считать проведенное исследование допустимым доказательством по делу.
В частности, экспертом применяется неактуальная нормативно-правовая база в области оценочной деятельности: используются устаревшие стандарты оценки. На дату составления экспертизы они уже утратили силу. Факт проведения осмотра объекта не подтвержден. Фотографии исследуемого участка не представлены (к исследованию приложены фото, сделанные из-за забора, с одного ракурса), акт осмотра также отсутствует. Экспертом были сделаны необоснованные выводы о том, что «участок не освоен». Сведения о составе коммуникаций в заключении также не являются полными. Указано, что «по границе проходит электричество», но там проходит и газовая труба. Отсутствие данных о проведении осмотра влечет отсутствие полного описания объекта экспертизы, а именно неотделимых улучшений земельного участка и связанных с ним прав, ограничений и обременений, что является также нарушением.
В заключении содержится информация, допускающая неоднозначное толкование или вводящая в заблуждение. Так, в разделе «Анализ рынка» эксперт приводит участки в Наро-Фоминском районе для определения рыночной стоимости. Но исследуемый участок расположен Дмитровском районе. В разделе «Выводы» вообще указаны сведения об участке в деревне Федюково, хотя нужно оценивать землю в Шелепине.
Экспертом не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части объектов-аналогов должно быть обосновано. Не учтены различия аналогов и объекта оценки по фактору местоположения. Например, в качестве одного из аналогов эксперт приводит участок в деревне Тедниково. Но по условиям транспортной доступности и дорожному покрытию участки в последней существенно уступают участкам в Шелепино. Этот фактор не был учтен экспертом, что отразилось на результатах оценки. Обоснование корректировки на состав коммуникаций не соответствует представленному экспертом расчету (неверно учтен корректирующий коэффициент для аналога). Ошибка повлекла за собой недооценку исследуемого участка.
Принимая во внимание вышесказанное, рецензент заключил, что экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о рыночной стоимости земельного участка не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.
Рецензия передана на рассмотрение в суд.
