Ответственность риелтора: агентский договор или юридическая безграмотность

https://zen.yandex.ru/id/5c07af19b9ff7d00ab7fee14?clid=&token=

В практике часто приходится сталкиваться с квалификацией так называемых риэлтерских договоров и какова мера ответственности по ним риелтора..

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры. Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.

Риелтор, к которому обратился покупатель квартиры, предлагает обычно стандартный образец договора. Из этого документа вытекает следующее: по условиям агентского договора представитель риэлтерской фирмы предложит разные варианты, что способны заинтересовать клиента, поможет выбрать подходящее жильё и оформит все документы. Также профессионал вроде обязуется проверить историю квартиры, чтобы оградить клиента от возможных проблем в будущем.

Однако никакой юридической ответственности риелтор не несёт. Во всяком случае, из условий договора не понятно: как он будет отвечать перед клиентом, если посодействует в подборе квартиры или непригодной для жилья, или с неадекватными соседями, или на обладание которой претендуют иные лица. Не говоря уже о неправильном договоре без необходимых условий или, когда просто «выходит» из сделки.

Как быть? Можно ли как-то «застраховаться», указав в договоре не только дополнительные требования, но и материальную ответственность риелтора за продажу негодного товара?

Продажа некачественного товара

Прежде всего, юрист напоминает, что риелтор является не собственником квартиры (товара), а всего посредником в выборе подходящего объекта недвижимого имущества. Поэтому у него довольно неопределенные обязательства перед клиентом, но многие претензии встревоженного или недовольного покупателя могут быть оспорены в суде.

За продажу товара неподобающего качества (квартиры, жилого дома) отвечает ее бывший собственник. Это именно он скрыл дефекты. Кстати, продавая свою недвижимость, прошлый правообладатель мог и не знать о них.

Однако правила продажи жилой недвижимости занимают особое место в российской юриспруденции. Это не имущество обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что вещь не понравилась (не подошла по каким-то параметрам). Здесь нужно будет инициировать создание комиссии, которая признала бы недостатки в конструкции недвижимого имущества такими, которые:

-или невозможно устранить;

-или потребуют серьезных дополнительных денежных вложений, о чём при заключении договора купли-продажи не договаривались.

Агентский договор

Такой вид договорных отношений входит в круг договоров посреднических услуг, в который также входят: договор поручения и комиссии, суть которых - договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник - своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет оформить определенные сделки или провести юридические действия. Поэтому он отвечает только за то, что предпринимает необходимые действия, направленные на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела». Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере), а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п.1 ст. 993 ГК РФ). Но отсутствие необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится уже к моменту заключения с ним сделки.

Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, что агенту непременно должны поручаться и юридические, и иные действия. На самом деле предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество.

Степень юридической ответственности риелтора

Чтобы агентство недвижимости или же конкретного риелтора можно было привлечь к ответственности за халатное отношение к проверке юридической чистоты сделки, в суде необходимо представить такой договор, в котором отдельными пунктами указывались бы эти конкретные требования клиента.

Если агентский договор будет составлен в общих чертах, тогда ответчик может заявить, что клиент знал (мог знать) о других претендентах на обладание этой недвижимостью, а значит намеревался решать все проблемы самостоятельно.

Стоит добиваться признания сделки недействительной?

Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ, покупателю изначально необходимо подключить к процессу хорошего юриста, имеющего практику по сделкам с недвижимостью. Он не только даст дельные советы, но также проконтролирует действия риелтора и поможет включить в агентский договор нужные клиенту пункты, касающиеся ответственности исполнителя услуг.

Кстати, признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю: он теряет часть денег, если обе стороны договора купли-продажи сделали вид, что недвижимость оценивается дешевле. Тогда в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки.

Если же договор будет признан недействительным, судья назначит реституцию: квартира передаётся прежнему хозяину, а деньги – покупателю. Но ведь сумма в документах была обозначена гораздо ниже реальной выплаты. Значит к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.

Если какое-либо лицо инициирует судебное разбирательство, предъявляя свои права на жилую недвижимость, часто следуют обеспечительные меры. Тогда покупатель не может в полном объёме: ни владеть квартирой; ни пользоваться ею; ни распоряжаться жильём по собственному усмотрению.

Придётся ожидать решения суда. Возможно, правообладатель, с интересами которого еще до момента продажи квартиры не посчитались, будет требовать дополнительных выплат. Это могут быть:

-повзрослевший ребенок, предъявивший свои права;

-гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);

-человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший»

-люди, имеющие законное право пожизненно там жить и пользоваться имуществом.

Если судом применяет реституцию по той причине, что продавец, которому были переданы деньги, оказался недееспособным лицом, тогда получить обратно плату за квартиру уже вряд ли удастся. Гражданину продали квартиру по поддельным документам. Значит деньги были переданы неизвестно кому.

Выходит, с одной стороны, законом предусмотрено, что профессиональная ответственность риелтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п.6. ст.3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риелтору возможность не страховать его ответственность, не определяет ни перечень «иных способов», которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел такой ответственности. Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлтерских услуг – их риелтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора.

Виноват ли риелтор?

Определение степени вины такого специалиста за оформление сделки, впоследствии признанной недействительной, возможно только в том случае, если вполне определенные условия обозначены в договоре с ним. В принципе, любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен. И всё же как юрист советую клиентам заключать с маклерами договоры именно в таких вариантах, которые выгодны в основном покупателям. Это договоры:

-поручения;

-оказания услуг, составленные в эксклюзивном варианте.

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риэлтерских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.

Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет. Покупатель, зная, что с продавца взыскать ничего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости (и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства).

Какое решение в этом случае должен вынести суд, если цель риэлтерского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Ясно, что агентство недвижимости не может нести ответственность за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом, оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, по которой продавец был собственником, у продавца имелись ключи от квартиры (т.е. являлся ее владельцем). И агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и, следовательно, не может нести ответственность за ничтожность сделки.

Однако п.3 ст. 401 ГК РФ возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, ответственность без вины, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» - как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно еще абстрактных убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей (фактической) стоимостью объекта.

Из этого всего следует ВЫВОД: самым распространенным риэлтерским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как "договор оказания услуг". Ответственность за недействительность сделки агент не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала. В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая «проверка юридической чистоты сделки» на деле прекращается и ответственность страхователь агента нести не будет, поэтому все заверения о "страховании профессиональной ответственности риелтора" не более чем ловкий рекламный прием.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риелтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность. А лучше - обращаться к хорошему юристу с надлежащим образованием или же к нотариусу.