Инструкция по оформлению ипотеки: как это сделать правильно и выгодно для заемщика?

Многие ипотечные заемщики при оформлении кредита совершают одни и те же ошибки. Большинство из них можно избежать, заранее ознакомившись с процессом оформления ипотечного кредита. Ипотека дорогой кредит, поэтому лучше несколько раз подумать и потратить дополнительное время на подбор предложений. Многие нюансы оформления ипотечного кредита не столь очевидны для клиента, но не менее важны в итоге.

Шаг №1. Правильно выбрать банк и программу кредитования.

При выборе банка, в котором клиент планирует оформить ипотечный кредит не лишним будет ответить на следующие вопросы:

• наличие у клиента субсидии или право на ее оформление.

Например, материнский капитал. Одни банки готовы его рассмотреть полностью в счет первоначального взноса (при условии, что его размер соответствует минимальной сумме взноса от стоимости приобретаемой квартиры по программе банка). Другие кредиторы просят добавить средства клиента в размере 5-10%.

• Какой тип жилья приобретается: новостройка или готовое жилье.

От типа жилья зависит программа, на которую следует подавать документы. Зависит ставка: существует несколько программ государственного субсидирования ипотечных кредитов, по которым ставки снижены – 4,99-6,5%. Часть из них доступна на первичном рынке жилья и продавцом по ДКП должен быть застройщик или покупка происходит по ДДУ.

По каждой из этих программ: вторичное жилье или первичное, решение получается отдельно. Нельзя получить одобрение банка и потом выбирать готовую квартиру или в строящемся доме.

• Размер первоначального взноса.

Ставка по ипотеке чаще всего варьируется от размера. Чем больше взнос, тем ниже ставка. Стандартный взнос 15%-20%, однако, часть банков готовы рассматривать оплату 10% от стоимости жилья.

• Есть ли у клиента взаимоотношения с каким-либо банком: зарплатная карта, закрытые или активные кредиты и т.д.

Для своих клиентов банк всегда предложит кредит по более низкой ставке (для зарплатных клиентов базовая ставка снижается нна 0,5-1,5 п.п. по ставке).

• Возможность выбрать тип ежемесячных выплат по ипотеке: аннуитетный или дифференцированный.

Такой выбор есть во многих банках, просто клиенту об этом чаще не сообщается. И автоматически банк устанавливает аннуитетный платеж по кредиту. Хотя клиенту однозначно выгоден дифференцированный платеж.

Шаг №2. Получить положительное решение.

Сначала необходимо получить одобрение банка и затем заниматься поиском жилья. Это стандартная ситуация.

Хотя бывает и наоборот. Чаще на первичном рынке жилья, поскольку застройщику сразу предлагает клиенту на выбор именно те банки, при которых он аккредитован. В любой другой банк клиенту не обратиться. На первичном рынке оформление ипотеки происходит именно так.

Покупку готовой квартиры по возможности лучше начинать с получения положительного решения от банка. Желательно изучить программы как минимум 5-7 банков. Документы для получения решения по заявке стандартные:

-паспорт РФ (также есть банки, которые работают с нерезидентами);

-второй документ (чаще им выступает СНИЛС);

-документ о доходе (справка по форме банка или в свободной форме, справка 2-НДФЛ, 3-НДФЛ);

-документ по трудоустройству (обычно заверенная копия трудовой книжки, но некоторые банки принимают копию трудового договора);

-документы о браке и т.п. (при их наличии);

-документы по субсидии (при наличии).

В некоторых ситуациях можно обойтись без предоставления такого пакета документов. При наличии 30-40% на первоначальный взнос предлагается оформление программы «ипотека по паспорту».

Получив положительное решение по заявке, клиент будет знать на какую сумму кредита может рассчитывать. Это важно при поиске жилья. Будет знать какие сделки банк проводит, а какие нет. Речь идет о сделках по доверенности или между родственниками, возможность кредитования квартир в перепланировками, сделки с участием несовершеннолетнего и т.д.

Шаг №3. Подобрать недвижимость и получить одобрение объекта.

Это относится только к готовому жилью. При покупке от застройщика, сразу после одобрения клиент может оформлять с банком кредитный договор и договор о покупке с застройщиком. Все необходимые проверки жилья банк уже провел. Еще при аккредитации застройщика.

На вторичном рынке клиент подбирает квартиру или другой тип жилья. Готовит определенный пакет документов по объекту. Банк его рассматривает и принимает решение – готов его взять в качестве залога или нет. Уже при получении положительного решения клиент будет знать специфические требования банка к залогу и к самому проведению сделки: по доверенности, сделки с выделением доли несовершеннолетним и т.д.

Шаг №4. Подготовка и проведение сделки.

Одновременно с одобрением квартиры, как только банк принял решение – берет он ее или нет, клиенту нужно оформить договор страхования. Выбор страховой клиент может осуществить сам. Банк часто автоматически отправляет документы клиента в свою страховую компанию. Это редко выгодно клиенту, обычно банк преследует свои интересы и оформляет договор по самому дорогому тарифу. Заемщик имеет право выбрать самостоятельно самый выгодный тариф среди аккредитованных при банке компаний. Их обычно 3-5 на выбор.

Шаг №5. Подписание кредитного договора. Расчеты в продавцом.

После оформления необходимых документов и проведения процедур, банк назначает клиенту время и день сделки. Во время встречи подписывается кредитный договор. Происходит закладывание денег в ячейку или на аккредитив (оплата первоначального взноса).

Передача необходимых документов на регистрацию залога и права собственности в Росреестр. Спустя 10 рабочих дней (точный срок обычно озвучивают при приеме документов) заемщик становится владельцем квартиры с одновременным оформлением обременения в пользу банка.