Возможен ли налог при продаже квартиры, купленной и переоформленной на мать в 2012 году?

199₽ VIP

Добрый день. Дарение недействительным не признано, значит собственником квартиры Вы являетесь менее 3-х лет. Полагаю, что Вы будете платить НДФЛ, при этом имеете право просить вычет при продаже в сумме 1000000 руб. Соответственно, по ст. 220 НК РФ налог составит 13% от разницы между стоимостью продажи и 1 млн. руб.

Увы да, т.к. право собственности было прервано на период дарения. Т.к. продаете раньше минимального срока владения (предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен 1 млн. руб.

Здравствуйте!

Да, придется платить. Ваше право собственности возникло с момента последней его регистрации.

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Срок начинает течь именно с этого момента. И теперь для вас этот срок составляет ПЯТЬ лет.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

А по ст. 220 НК РФ налог составит 13% от разницы между стоимостью продажи и 1 млн. руб.

Здравствуйте! Если Мать обратно передавала Вам квартиру по договору дарения, то придется платить НДФЛ 13% от суммы продажи минус налоговый вычет в 1 млн. рублей. НК РФ Статья 209. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

...

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Здравствуйте. Да должны платить Дело в том, что в случае дарения недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации. Соответственно, право собственности на недвижимое имущество, переданное в дар, прекращается у дарителя, а также возникает у одаряемого с момента регистрации перехода права собственности. Т.е срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи.

Смотрите официальный ответ по аналогичному вопросу от Департамента общего аудита по вопросу налогообложения дохода при продаже квартиры со сроком владения менее 3-х лет.

Ответ

При ответе на поставленный вопрос нами будут использоваться следующие понятия:

- Собственник 1 – первоначальный владелец квартиры;

- Собственник 2 – следующий владелец квартиры.

В первую очередь определим период владения недвижимым имуществом Собственником 1 в случае, когда квартира, переданная Собственнику 2 по договору дарения, была возвращена на основании договора дарения, либо на основании соглашения о расторжении договора дарения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Из приведенных положений следует, что в общем случае право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации такого права в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, в рамках договора дарения право собственности на имущество передается на безвозмездной основе.

В случае дарения недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество, переданное в дар, прекращается у дарителя, а также возникает у одаряемого с момента регистрации перехода права собственности.

Применительно к рассматриваемому нами случаю, по нашему мнению, если имущество возвращено Собственнику 1 на основании договора дарения, фактический период владения имуществом составит срок:

- с момента регистрации права собственности на созданное имущество до момента регистрации перехода права собственности по договору дарения к Собственнику 2

И

- с момента перехода права собственности по договору дарения от Собственника 2 до момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи третьему лицу.

В случае, если квартира будет возвращена Собственнику 1 на основании соглашения о расторжении договора дарения, заключенного между Собственником 1 и Собственником 2, отметим следующее.

По общему правилу на основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

В свою очередь, в силу пункта 1 статьи 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Кроме того, положениями статей 577[1] и 578[2] ГК РФ предусмотрены случаи отказа от исполнения договора дарения и отмена дарения соответственно.

Таким образом, положениями главы 32 «Дарение» ГК РФ предусмотрен специальный порядок расторжения договора дарения, до и после передачи дара по инициативе одной из сторон, а также по инициативе заинтересованного лица.

Отметим, что вопрос о возможности расторжения договора дарения по соглашению сторон на основании общих норм ГК РФ является спорным.

Так, с одной стороны из приведенных норм ГК РФ можно сделать вывод, что в случае расторжения договора дарения по инициативе одной из сторон должны применяться специальные положения главы 32 ГК РФ.

Если стороны договорились о расторжении договора по соглашению сторон, то следует применять общие положения статей 450 и 453 ГК РФ.

Более того, поскольку главой 32 ГК РФ прямо не предусмотрен запрет на расторжение договора дарения по соглашению сторон, то такое соглашение может быть заключено.

При этом соглашением сторон может быть определен момент, с которого обязательства по договору считаются прекращенными, а также вправе согласовать обязанность по возврату имущества, ранее переданного по договору дарения.

Отметим, что возврат имущества прошлым периодом нормами ГК РФ не предусмотрен.

В связи с чем, считаем, что в отношении имущества, обязанность по его возврату может возникнуть только с момента заключения соглашения о расторжении договора.

Как было отмечено нами выше, право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Право собственности на объект недвижимости возникает и прекращается с момента государственной регистрации таких прав.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ).

В силу изложенного, считаем, что возврат объекта недвижимости от Собственника 2 к Собственнику 1 подлежит государственной регистрации, а, следовательно, право собственности на квартиру у Собственника 1 повторно возникнет только с момента такой регистрации.

В период с момента регистрации перехода права собственности по договору дарения и до момента регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора дарения собственником квартиры будет, по нашему мнению, являться Собственник 2.

Отметим, что в Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.14 № 35 в отношении порядка применения нормы пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора и возврата объекта недвижимости было отмечено следующее:

«4. Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества».

В этом случае, по нашему мнению, если имущество возвращено Собственнику 1 на основании соглашения о расторжении договора дарения, фактический период владения имуществом составит срок:

- с момента регистрации права собственности на созданное имущество до момента регистрации перехода права собственности по договору дарения к Собственнику 2

И

- с момента перехода права собственности по соглашению о расторжении договора дарения от Собственника 2 до момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи третьему лицу.

С другой стороны в некоторых судебных решениях высказывалось мнение, согласно которому соглашение о расторжении договора дарения является ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям статьи 573 ГК РФ, предусматривающей возможность отказа от сделки только до его фактической передачи.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.06 по делу № А 56-42371/2005:

«Как следует из материалов дела, ЗАО "Норд-Вест Сервис" являлось участником Общества и ему принадлежал 51% уставного капитала Общества.

В соответствии с договором дарения от 12.07.2004 ЗАО "Норд-Вест Сервис" обязалось принадлежащую ему долю в уставном капитале Общества в размере 51% номинальной стоимостью 5100 руб. безвозмездно передать Иосингу И.В.

Согласно пункту 1.3 договора дарения передача доли оформляется путем подписания договора, а также уведомления Общества о состоявшейся уступке с приложением копии договора, заверенной дарителем, в течение тридцати дней с момента подписания договора.

Общество письмом от 12.07.2004 уведомлено о состоявшейся уступке.

ЗАО "Норд-Вест Сервис" и Иосинг И.В. 27.01.2005 заключили соглашение о расторжении договора дарения доли в уставном капитале и уведомили Общество об этом письмом от 02.02.2005.

Считая данное соглашение ничтожной сделкой, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что одаряемый не вправе отказаться от дара после его передачи, в связи с чем соглашение о расторжении договора дарения от 27.01.2005 противоречит положениям статьи 573 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и является ничтожным».

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 26.06.06 по делу № А 50-10401/2005-Г 15:

«По договору дарения от 16.09.2003 У. уступил свою долю в ООО "Комбиз" (т. 2, л.д. 18). Об уступке доли одариваемый уведомил общество 16.09.2003 (т. 2, л.д. 19). Отчуждение доли участника общества своей доли третьему лицу означает, что это третье лицо становится участником общества (п. 2 ст. 21 Закона N 14-ФЗ).

Отказ и отмена договора дарения возможны только по определенным основаниям (ст. 577, 578 ГК РФ). По соглашению сторон, исполненный договор дарения не может быть расторгнут. В связи с чем имеющееся в деле соглашение от 26.10.2004 не имеет правовых последствий».

Кроме того, в Апелляционном определение Московского городского суда от 14.08.12 по делу № 11-17439, рассматривалось дело, из которого следовало, что регистрирующий орган отказал в регистрации соглашения о расторжении договора дарения в на том основании, что фактически дар был принят ответчиком, а договор дарения – зарегистрирован:

«В обоснование исковых требований указал, что 26 ноября 2010 года между ним и Л.И. был заключен договор дарения квартиры, находящейся по адресу: . Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра, Л.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права. С 21 января 2011 года и до 14 февраля 2011 года Л.И. не приняла дар, о чем свидетельствует подписанное между ним и ответчиком соглашение о расторжении договора дарения квартиры.

При обращении в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру был получен отказ, который истец считает незаконным.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации является правомерным, поскольку вынесен в соответствии с п. 1 ст. 573 ГК РФ, фактически дар был ответчиком принят, а договор дарения - зарегистрирован».

В постатейных комментариях к ГК РФ, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. 533 с., была высказана следующая позиция:

«2. Если предметом договора дарения является недвижимое имущество и договор уже зарегистрирован, то отказаться от дара можно лишь до момента регистрации перехода права собственности. Однако, как правило, эти моменты совпадают по времени, в связи с чем применение п. 2 комментируемой статьи о государственной регистрации отказа от дара после регистрации перехода права собственности на одаряемого неправомерно, поскольку дар уже передан. Государственной регистрации может подлежать новая сделка - договор дарения от одаряемого (нового собственника) обратно к дарителю. Соответственно определяется и налогообложение, связанное с переходом права собственности».

Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора дарения может привести к следующим гражданско-правовым последствиям:

- применение последствий ничтожной сделки судом по заявлению заинтересованного лица;

- отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на квартиру.

Подводя итоги изложенному еще раз отметим, что, по нашему мнению, срок владения недвижимым имуществом у Собственника 1 и в случае возврата квартиры на основании договора дарения, и в случае возврата квартиры на основании соглашения о расторжении договора будет прерываться.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Это к тому что, если вы покупали квартиру в 2012 году и не воспользовались своим правом на имущественный вычет ст 220 НК РФ,то вы можете воспользоваться этим правом в 2018 году Максимальный размер имущественного вычета при покупке квартиры составляет 2 млн руб

При продаже квартиры опять же на основании ст 220 НК РФ вы имеете право на имущественный вычет 1 млн руб То есть можно произвести зачет имущественных вычетов при покупке и продаже И вполне возможно что вам не придется платить налог.

Да. К сожалению вам необходимо задекларировать доход полученный в натуральной форме. Важно! При этом доход определяется, как стоимость подаренного имущества. Если в договоре дарения указана стоимость подаренной квартиры, то это и есть доход. НО она не может быть ниже семидесяти процентов от кадастровой стоимости. Если в договоре дарения стоимость квартиры не указана, то в качестве дохода укажите кадастровую стоимость квартиры. При декларировании дохода воспользуйстесь имущественным вычетом на доход, если вы им ранее не пользовались. Он равен стоимости ранее приобретенного жилья (в 2012 году), но не более 2 000 000 рублей. И вычетом в размере 1 000 000 рублей (так называемый вычет применяется при получении дохода от сделок с недвижимостью).

Итак для примера: допустим в договоре не указана стоимость подаренной квартиры, то принимаем ее равной кадастровой, скажем 2 200 000 рублей.

Тогда расчет будет следующим. Определяем доход подлежащий налогообложению: 2 200 000 - 1 000 000 = 1 200 000 рублей.

Теперь применяем налоговый вычет 1 200 000 - 2 000 000 = 800 000 рублей. То есть в этом случае налог не уплачивается, а оставшаяся неиспользованной сумма 800 000 рублей может быть использована в следующие периоды.