Досрочное погашение ипотеки-что нужно знать?
Досрочное погашение ипотеки-что нужно знать?
Прежде всего открыть договор и найти там условия при досрочном погашении + найти каким образом будет пересчитана оставшаяся сумма и срок оплаты - будут уменьшены дни, будет уменьшен ежемесячный платеж или и то и другое.
Спросить
Возможно ли взыскать с банка проценты при досрочном погашении ипотеки (платила 3 года вместо 15 лет, платежи ануитетные, досрочное погашение единовременное)
Здравствуйте!
Вы можете обратится в банк с заявлением и просить провести перерасчет процентов и вернуть излишне уплаченную сумму. Если Вам откажут, то обратитесь в суд.
Спросить
Наталья, добрый день!
Условия досрочного погашения должны быть указаны в Вашем кредитном договоре. Общей практики тут нет, так как у каждого банка свои условия.
Всего Вам наилучшего!
СпроситьНет, нельзя. ПЕРЕРАСЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ КРЕДИТА
В кредитных договорах часто предусматривается возврат кредита аннуитетными платежами. При этом пропорция "основной долг/проценты" в составе аннуитетного платежа изменяется с течением времени: возвращаемый основной долг постепенно увеличивается, а возвращаемые проценты постепенно уменьшаются.
Другой способ погашения кредита, назовем его равномерным, заключается в том, что заемщик возвращает основной долг равными частями, вносимыми периодически, например ежемесячно. Вместе с уменьшением основного долга уменьшается сумма процентов, а также размер ежемесячной выплаты. Каждый месяц заемщик обязан уплачивать различные суммы для погашения кредита и уплаты процентов. Как правило, аннуитетный способ возврата кредита и уплаты процентов более удобен для заемщика, который может ежемесячно платить одинаковую сумму, не заглядывая в график платежей по возврату кредита.
У заемщика есть право на досрочный возврат кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Заемщик, возвративший кредит досрочно, может посчитать, что переплатил проценты. Данное мнение заемщика основано на том, что если бы он взял кредит на тех же условиях, но на меньший срок (с момента выдачи погашенного кредита до момента его досрочного возврата), то выплатил бы меньше процентов, чем он фактически уплатил. Такие заемщики обращаются в суды с исками о взыскании с банков разницы между фактически уплаченными процентами и процентами, подлежащими уплате по мнению заемщиков.
Такая позиция заемщика имеет и психологическое основание. Зачастую проценты составляют настолько существенную часть в первых аннуитетных платежах, что у заемщика складывается впечатление, что он оплачивает проценты не только за прошедший период, но и за будущие периоды. Это характерно для долгосрочных кредитов.
Для банка актуальность данной ситуации заключается в том, что суды иногда принимают решения в пользу заемщика:
- Апелляционное определение Ярославского областного суда от 27.05.2016 по делу N 33-3732/2016;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-11479/2016;
- Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.01.2016 по делу N 33-715/2016.
Проиллюстрируем позицию такого заемщика на условном примере. Допустим, заемщик взял в кредит 1,5 млн руб. на срок 12 месяцев под 18% годовых (1,5% в месяц). Заемщик возвратил кредит досрочно, по истечении 8 месяцев.
График погашения кредита при его равномерном погашении представлен в табл. 1.
Таблица 1
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
125
22,5
147,5
1375
2
125
20,625
145,625
1250
3
125
18,75
143,75
1125
4
125
16,875
141,875
1000
5
125
15
140
875
6
125
13,125
138,125
750
7
125
11,25
136,25
625
8
125
9,375
134,375
500
9
125
7,5
132,5
375
10
125
5,625
130,625
250
11
125
3,75
128,75
125
12
125
1,875
126,875
0
Итого
1500
146,25
1646,25
Проценты за 8 месяцев
127,50График погашения кредита при его равномерном погашении с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 2.
Таблица 2
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
187,5
22,5
210
1312,5
2
187,5
19,6875
207,1875
1125
3
187,5
16,875
204,375
937,5
4
187,5
14,0625
201,5625
750
5
187,5
11,25
198,75
562,5
6
187,5
8,4375
195,9375
375
7
187,5
5,625
193,125
187,5
8
187,5
2,8125
190,3125
0
Итого
1500
101,25
1601,25
Заемщик потребует от банка разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (127,5 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (101,25 тыс. руб.), - 26,25 тыс. руб. Безусловно, данные требования основаны на некорректном расчете.
Во-первых, заемщик хочет применить последствия гипотетической ситуации, которой в действительности не было: как если бы он брал кредит на срок 8 месяцев. Между тем заемщик фактически брал кредит на 12 месяцев. Во-вторых, график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг по 12-месячному графику (125 тыс. руб. в месяц), а не по 8-месячному графику (187,5 тыс. руб. в месяц). В-третьих, проценты, уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке. Похожая ситуация имеет место и в случае погашения кредита аннуитетными платежами (табл. 3).
Таблица 3
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
115,02
22,5
137,52
1384,98
2
116,7453
20,7747
137,52
1268,23
3
118,50
19,02
137,52
1149,74
4
120,27
17,25
137,52
1029,46
5
122,08
15,44
137,52
907,39
6
123,91
13,61
137,52
783,48
7
125,77
11,75
137,52
657,71
8
127,65
9,87
137,52
530,05
9
129,57
7,95
137,52
400,49
10
131,51
6,01
137,52
268,97
11
133,49
4,03
137,52
135,49
12
135,49
2,03
137,52
0,00
Итого
1500,00
150,24
1650,24
Проценты за 8 месяцев
130,21График погашения кредита при его погашении аннуитетными платежами с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 4.
Таблица 4
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
177,876
22,500
200,376
1322,124
2
180,544
19,832
200,376
1141,580
3
183,252
17,124
200,376
958,328
4
186,001
14,375
200,376
772,326
5
188,791
11,585
200,376
583,535
6
191,623
8,753
200,376
391,912
7
194,497
5,879
200,376
197,415
8
197,415
2,961
200,376
0,000
Итого
1500,000
103,008
1603,008
Заемщик потребует от банка вернуть разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (130,21 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (103,008 тыс. руб.), - 27,202 тыс. руб. Данные требования также основаны на некорректном расчете, по тем же самым причинам.
Проценты, являющиеся частью аннуитетного платежа и уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета аннуитетных процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке.
К сожалению, недостаточная математическая подготовка судей приводит к тому, что подобные требования заемщиков в некоторых случаях удовлетворяются. Каким же образом можно противодействовать таким требованиям заемщиков?
Во-первых, необходимо подробно разъяснять заемщикам порядок начисления процентов и последствия досрочного возврата кредита. Разъяснения желательно указывать непосредственно в кредитном договоре. Это уменьшит вероятность подачи иска. В случае если иск все же подан, это не позволит заемщику ссылаться на свою неосведомленность.
Во-вторых, желательно предлагать заемщикам альтернативный порядок погашения кредита помимо аннуитетного. Это не позволит заемщику утверждать в суде, что ему был навязан аннуитетный способ погашения кредита, более выгодный для банка. Аннуитетный способ предусматривает, что сначала погашается меньшая часть основного долга, чем при равномерном погашении; следовательно, увеличивается размер процентов, начисляемых на основной долг. Разница заметна при сравнении суммы начисленных процентов из табл. 1 и 3: при равномерном погашении кредита начислены проценты в сумме 146,25 тыс. руб., а при аннуитетном погашении кредита начислены проценты в сумме 150,24 тыс. руб.
В-третьих, не следует использовать формулы расчета процентов, при которых размер начисленных процентов превышает плату за срок фактического пользования кредитом. Проценты не должны включать плату за будущие периоды (в том числе периоды после досрочного погашения кредита). Проценты должны начисляться лишь на остаток основного долга (с учетом уменьшения этого остатка при погашении кредита). При несоблюдении данного правила требования заемщика о перерасчете процентов будут обоснованными. Кроме того, подобные формулы расчета процентов противоречат разъяснениям из п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147: суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.
В-четвертых, если заемщик все же подал иск о перерасчете процентов, то рекомендуем банку заявлять в суде следующие доводы:
- обратить внимание суда на то, что график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг исходя из первоначального срока кредита, а не из срока до момента досрочного погашения кредита. Ежемесячные платежи в погашение кредита уплачиваются заемщиком исходя из полного срока кредита, а не по сокращенному сроку кредита до момента досрочного погашения. В противном случае размер ежемесячного платежа должен быть больше;
- обратить внимание суда на то, что проценты, оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Формула расчета процентов предполагает, что сумма процентов за каждый месяц равна проценту остатка основного долга в предыдущей строке (на конец предыдущего месяца);
- подкрепить изложенные выше доводы контррасчетом процентов с учетом досрочного погашения кредита.
Контррасчет по условному примеру с аннуитетными платежами представлен в табл. 5.
Таблица 5
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
115,02
22,50
137,52
1384,98
2
116,75
20,77
137,52
1268,23
3
118,50
19,02
137,52
1149,74
4
120,27
17,25
137,52
1029,46
5
122,08
15,44
137,52
907,39
6
123,91
13,61
137,52
783,48
7
125,77
11,75
137,52
657,71
8
657,71
9,87
667,58
0,00
9
0,00
0,00
0,00
0,00
10
0,00
0,00
0,00
0,00
11
0,00
0,00
0,00
0,00
12
0,00
0,00
0,00
0,00
Итого
1500,00
130,21
1630,21
Проценты по контррасчету (130,21 тыс. руб.) равны процентам за 8 месяцев по 12-месячному графику погашения кредита (табл. 3).
В-пятых, надо обратить внимание суда на судебную практику, справедливо разрешающую подобные споры не в пользу заемщика:
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14 хотя и удовлетворило жалобу заемщика, но не содержит окончательного разрешения спора в его пользу. Верховный Суд лишь направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал в удовлетворении требований заемщика (несмотря на Определение Верховного Суда);
- Апелляционное определение Брянского областного суда от 19.07.2016 N 33-3121/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2016 по делу N 33-21476/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-19959/2016;
- Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мордовия от 01.03.2016 по делу N 33-600/2016;
- Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.02.2016 по делу N 33-720/2016;
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2016 N 33-2682/2016 по делу N 2-5487/2015.
Спросить
Но банк навязывает ануитетный платеж! Не дает права выбора! А если пойти по пути признания кредитного договора кабальной сделкой?
СпроситьДобрый день, Вы не переплатили проценты, Вы лишь заплатили проценты за период пользования кредитом. Кабальной сделкой Вы тоже кредитный договор не признаете. На момент получения кредита у Вас было право получить кредит на предложенных условиях или отказаться от него. Вас никто не заставлял подписывать кредитный договор. Банк не то чтобы принуждает к аннуитетному платежу, просто заемщики по своим доходам не проходят для получения кредита с дифференцированным платежом (уменьшающимся по факту погашения кредита). Банк при одобрении кредитования оценивает платежеспособность заемщика. И если рассматривать одинаковые условия кредитования (сумма, ставка, срок), то для получения кредита с аннуитетным платежом обычно доход требуется в 2,5-3 раза ниже, чем при дифференцированном. Это связано с тем, что первые годы платежы при дифференцированных платежах значительно превышают аннуитетные.
СпроситьГрафик погашения ипотеки 17 го числа ежемесячно. В кредитном договоре написано о возможности досрочного погашения, начиная с ближайшей даты платежа, следующей за досрочным погашением кредита.
Т.е 17.03 заплатили очередной платеж, а 23.03. обратились в банк с желанием досрочно погасить всю оставшуюся ипотеку. Получили устный ответ о возможности списания внесенной 23.03 полной суммы по ипотесному кредиту только 17.04, естественно уплатив проценты за период с 17.03. по 17.04.
Возможен ли (корректен ли) пересчет суммы задолженности по кредиту на дату обращения в банк, если в кредитном договоре есть пункт:
"Возможные варианты (способы) определяются Заемщиком при каждом досрочном погашении Кредита в заявлении на досрочное погашение Кредита".
Добрый день!
Вы вправе в любое время обратиться в банк с заявлением о досрочеом погашении кредита. Если иное не установлено Вашим договором.
СпроситьСитуация следующая-живем в ипотечной квартире, ипотека оформлена на мою маму. Сейчас я получила маткапитал, возможно ли его потратить на частичное досрочное погашение ипотеки? Есть все подтверждающие документы, что ипотеку плачу я, то есть на маму она оформлена лишь документально. Или нужно переоформлять на меня, чтобы была возможность досрочного погашения?
30 марта внесла досрочное погашение основного долга по ипотеке 390 000 руб, получила новый график платежей с учётом погашения, обнаружила что в досрочное погашение пошло 358 000 руб, остальное взяли на проценты, ссылаются на то что нужно платить в платёжный период, но об этом никто не предупреждал при погашении. Ссылаются на условия договора, правильно ли это.
Взял ипотеку в банке. Насколько я знаю, банк не имеет права отказывать в частичном досрочном погашении ипотечного кредита (какой документ регламентирует это?). В кредитном договоре прописано, что я обязан извещать банк о частичном досрочном погашении за 15 дней до момента погашения. Я обратил внимание работника банка на этот момент, что это неудобно, я не могу знать точно, какая сумма для погашения у меня будет на руках за пятнадцать дней до момента погашения. Работник банка ответил, что это формальность и кредит будет гаситься на следующий день после внсения мною денег на текущий счёт.
Вчера в конце рабочего дня у меня на руках оказалась значительная сумма денег и я поспешил в банк осуществить частичное досрочное погашение. После того, как я положил деньги на текущий счёт, операционистка известила меня, что погашение этой суммы кредита осуществится только на дату ежемесячного погашения кредита, то есть через 25 дней.
Не является ли такой порядок погашения нарушением запрета отказывать в досрочном погашении кредита?
Не является ли такой порядок погашения нарушением запрета отказывать в досрочном погашении кредита? - да, является. Право на досрочное погашение кредита у вас есть как у потребителя согласно Закона РФ "О защите прав потребителей".
Спросить
Досрочное исполнение - даёт в конечном итоге меньшую сумму выплаты.
Гражданский кодекс о досрочном исполнении обязательств. Ну, и в первую очередь - сам договор.
Всего доброго.
Спросить
Доброго времени суток. Нужно смотреть договор. Если условиями кредита не запрещено досрочное погашение, то можно и без заявления. Только Вам все равно нужно банк о досрочном погашении уведомить. Ст. 421 ГК РФ.
Спросить
В договоре: Допускается вернуть досрочно всю суммы Кредита по инициативе Заёмщика.
Спросить
--- Здравствуйте, однозначно можно. Т.к договором это предусмотрено. Просто получите в банке выписку по кредиту и закройте его полностью, но через неделю снова запросите выписку по кредиту, там могут остаться копейки и их доплатите и пока не получите выписку без долга не успокаивайтесь. Удачи Вам и всего хорошего.
СпроситьМы досрочно погасили ипотеку. Договор о заключении ипотеки 2004 декабрь. Банк нам дал на 20 лет. Выплатили в 2017 году. Можем ли мы вернуть, проценты за досрочное погашение?
Доброго времени суток. Для выяснения вопроса о возможности взыскания процентов за досрочное погашения ипотеки необходимо изучить условия договора. Вы это можете сделать самостоятельно или при помощи грамотного юриста.
СпроситьСобираюсь досрочно погасить кредит в банке ВТБ 24. Но при обращении в банк мне объявляют сумму за досрочное погашение не меньше той, что указана в графике платежей. Обязан ли банк пересчитать сумму при досрочном погашении кредита? Заранее Спасибо!
Обязан ли банк пересчитать сумму при досрочном погашении кредита? Заранее Спасибо!-Смотрите внимательно условия договора.
Спросить
Они обычно так и делают, могут насчитать проценты, которые указаны к оплате в графике платежей, то есть не снижая их
ст. 809 ГКСпросить4. В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.
(п. 4 введен Федеральным законом от 19.10.2011 N 284-ФЗ)
У меня ипотечный кредит 2,5 года платить ещё около 17 лет. Около года я делала досрочное погашение. Муж ушёл от семьи и отказывается помогать платить ипотеку. Я слышала, что при досрочном погашении какой то процент суммы возвращается. Могу ли я обратиться в банк с просьбой сделать перерасчёт на основании досрочно/частичного погашения, чтобы уменьшить сумму оплаты за кредит и может ли банк оставить за мной оплату кредита, если я разведусь с мужем?
Добрый день! Правильно ли я понимаю, основной заемщик - вы, а муж - созаемщик? Когда вы оформляли досрочное погашение, вам Банк должен был выдать новый график погашения - либо ежемесячные платежи должны были уменьшить, либо срок погашения. Разве Банк этого не сделал? Уточните этот момент. На вас двоих оформлена собственность квартиры? Вы можете оплачивать сами, а потом регрессным иском подать к мужу, даже если разведетесь, чтобы взыскать сумму, которую он должен был уплачивать по кредиту.
Спросить
Добрый день.
Условия досрочного погашения основного долга должны быть предусмотрны кредитным договором. Раз Вы уже пользовались этим правом, значит предусмотрены. Если Вы являетесь заемщиком, то развод на выплате кредита никак не отразится.
Спросить
