Проблемы с оплатой при покупке дома за счет заемных средств кредитного потребительского кооператива - как действовать?

Просим вас помочь оценить наши риски как продавца квартиры: а) в части получения денежных средств б) в части взимания налога на доходы с суммы свыше 1-го млн.

Текст ДКП (предлагаемы Сбербанком следующий:

2.1.2. Стоимость Объекта составляет 1 000 000 (один миллион) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.

Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств в сумме 3 800 000 (Три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» , ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, КПП

775003035, расчетный счет № 30301810800006003800 в ОАО «Сбербанк России», к/с №

30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225, местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, почтовый адрес: 119019, г. (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным в СДО №.

За счет кредитных денежных средств оплачивается приобретение Объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями Объекта недвижимости.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является ОАО

«Сбербанк России» как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Залогодержателя (Банка) согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

Я хотел бы выяснить следующий вопрос - происходит ли переход права собственности на денежные средства по кредитному договору от кредитора к заемщику. В ст. 819 ГК РФ об этом не сказано, в отличии от ст. 807 ГК о займе.

Я планирую покупку квартиры стоимостью 7,8 млн. руб., с привлечением кредитных средств (ипотека Сбербанк). Продавец хочет занизить стоимость на 1,3 млн. руб. и указать эту сумму в расписке, как неотделимые улучшения. Суть расписки: я получил деньга в сумме 1,3 млн. руб. от Покупателя за за неотделимые улучшения по ДКП №..., в случае расторжения дкп обязуюсь вернуть данную сумму в течение...

Сам ДКП составил Сбербанк, в котором указал: Стоимость объекта составляет 6,5 млн. руб. Цен является окончательной и изменению не подлежит. Часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя. Часть стоимости объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств представленных следующим лицам... на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в сумме 1,69 млн. руб.в соответствии с кредитным договором №... от... Соответственно в самом кредитном договоре будет так же указано, что денежные средства представлены на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями.

Вопрос:

1. Не откажет ли мне в будущем ПФР на частичное погашение ипотеки материнским капиталом?

2. Смогу ли я получить налоговый вычет с 6,5 млн. руб указанных в ДКП и вычет с выплаченных процентов по ипотеки, после того, как представлю документы в налоговую? Не возникнет ли у налоговой вопросов касаемо неотделимых улучшений, о которых упоминается в ДКП и кредитном договоре?

Могут ли быть переведены средства материнского капитала на счет продавца жилого помещения, если продавец действует по генеральной доверенности от собственника?

Помогите пжл правильно составить пункт договора, стоимость 3 000 000 руб., регпалата говорит неверно составлен расчет:

2.2. Расчет между сторонами производится следующим образом:

- сумма в размере 853 026 (восемьсот пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей оплачивается из собственных денежных средств Покупателя, в том числе материнского капитала в размере 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть);

- сумма в размере 2 600 000 (два миллиона шестьсот тысяч) рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» , на основании заключенного кредитного договора.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАЕМНЫХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ № г. «___» 20__года

Мы, , именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», в лице генерального директора, действующего на основании, с одной стороны, и, года рождения, паспорт серия, номер, выдан, зарегистрированный по месту жительства по адресу: , именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий договор (далее – «ДОГОВОР») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 ПРОДАВЕЦ обязуется продать ПОКУПАТЕЛЮ в течение 20 (двадцати) дней с даты сдачи дома в эксплуатацию квартиру в городе, улица, дом,квартира, со следующими характеристиками:

- Номер квартиры условный (постоянный присваивается ПИБом);

- Количество комнат;

- Расположена на этаже;

- Общая площадь с учетом лоджий и балконовкв. Метров;

- Общая площадь без учета лоджий и балконовкв. Метров;

- Жилая площадь кв. метров; а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется купить эту квартиру на условиях настоящего предварительного договора и договора купли-продажи (далее – «основной договор»).

Существенными условиями основного договора стороны признают:

- цену квартиры;

- расположение квартиры на этаже;

- общую площадь квартиры и площадь балкона, лоджии.

СТОРОНЫ устанавливают настоящим договором, что все иные условия, подлежащие заключению договора купли-продажи (основного договора), не являются существенными.

1.2 Основанием для заключения настоящего ДОГОВОРА являются:

1.2.1 Гражданский кодекс Российской Федерации.

1.2.2 Градостроительный план участка

1.2.3 Договор аренды либо право собственности земельного участка от

1.2.4 Разрешение на строительство:

1.3 ПОКУПАТЕЛЬ не вправе переуступить свои права по настоящему ДОГОВОРУ третьим лицам без письменного согласия Продавца.

1.4 ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент подписания настоящего ДОГОВОРА вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными какими-либо обязательствами не обременена, лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 и ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

1.5 Цена КВАРТИРЫ составляет (рублей копеек) руб. РФ. Указанная цена установлена по соглашению СТОРОН настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

1.6 КВАРТИРА передается ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ по акту приема-передачи квартиры в срок не позднее двух месяцев после сдачи-приёмки объекта в эксплуатацию.

Риск случайной гибели и (или) случайного повреждения квартиры переходит к ПОКУПАТЕЛЮ с момента подписания Акта приёма-передачи квартиры.

1.7 Фактические расходы по содержанию КВАРТИРЫ (в том числе водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению дома и другие эксплуатационные расходы по дому, в том числе расходы на охрану) и общего имущества жилого дома будут производятся ПОКУПАТЕЛЕМ после подписания акта приема-передачи квартиры и заключения договора с организацией, которая будет обслуживать (управлять) данным жилым домом (ТСЖ, управляющая организация).

1.8 Расходы по оформлению основного договора купли-продажи, и регистрации права собственности несет ПОКУПАТЕЛЬ.

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ

2.1 КВАРТИРА, указанная в п.п.1.1 настоящего договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет заемных денежных средств, предоставляемых ПРОДАВЦЕМ.

2.2 Заем предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере () рублей РФ для целевого использования, а именно приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего договора.

2.3 По настоящему договору заем предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ на беспроцентной (безвозмездной) основе.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1 Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:

3.1.1. Денежная сумма в размере () рублей РФ в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ, за счет заемных денежных средств, предоставляемых ПРОДАВЦЕМ. При этом подтверждением оплаты по настоящему ДОГОВОРУ будет являться акт приема-передачи квартиры.

3.1.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязан вернуть полученную сумму займа равными долями - по () рублей РФ ежемесячно в течение () месяцев, начиная с момента регистрации прав собственности ПОКУПАТЕЛЯ, путем перечисления указанной суммы на счет ПРОДАВЦА №в.

3.1.3 ПОКУПАТЕЛЬ имеет право возвратить сумму займа досрочно.

4. СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1 Ориентировочный срок ввода объекта строительства по адресу: город, улица, дом-20___ года.

4.2 ПРОДАВЕЦ не позднее 7 календарных дней с момента принятия жилого дома в эксплуатацию обязан направить ПОКУПАТЕЛЮ заказным письмом по адресу: , тел. уведомление с предложением о заключении основного договора, с указанием даты и места его подписания.

Не направление ПРОДАВЦОМ уведомления, указанного в п. 4.2 настоящего пункта, рассматривается сторонами как уклонение ПРОДАВЦА от заключения основного Договора и применяются положения п.4 ст.445 ГК РФ.

4.3. В случае если обязательства сторон по настоящему договору прекратятся и договор купли-продажи не будет заключен сторонами, произведенные ПОКУПАТЕЛЕМ в квартире неотделимые улучшения не подлежат возврату и (или) их стоимость не возмещается ПРОДАВЦОМ. В случае перепланировки квартиры ПОКУПАТЕЛЬ за свой счёт обязуется устранить все перепланировки и привести её в соответствие с проектом строительства, возврат денежных средств до момента устранения всех перепланировок не производиться, если иное соглашение по вопросам устранения перепланировок и сроков возврата не будет достигнуто сторонами.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1 Стороны несут ответственность за соблюдение условий настоящего ДОГОВОРА в соответствии с действующим законодательством.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1 В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, споры должны быть разрешены в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1 ПОКУПАТЕЛЬ вправе по своему усмотрению привлечь к выполнению своих финансовых обязательств по настоящему предварительному договору и основному договору третьих лиц, при условии наличия у третьего лица доверенности на совершение указанных действий, либо при наличии между ними договора поручения на проведение определённых юридических действий от имени доверителя по настоящему ДОГОВОРУ.

Указанные в п.7.1 обстоятельства не изменяют порядка, сроков и размера средств, подлежащих уплате со стороны ПОКУПАТЕЛЯ.

7.2 Любые изменения и дополнения к настоящему ДОГОВОРУ действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

7.3 КВАРТИРА в соответствии с настоящим предварительным договором и основным договором передается ПОКУПАТЕЛЮ без выполнения работ по внутренней отделке, а именно не производятся следующие виды работ:

- цементная стяжка полов, штукатурка и шпатлёвка стен и потолка, настил паркета, плитки керамической, линолеума и других напольных покрытий; оклейка обоями, окраска, облицовка плиткой керамической и т.д. стен, потолков, оконных и дверных заполнений; установка внутри квартирных дверей, установка сантехнических приборов с подводкой воды, установка электроприборов.

Стоимость вышеуказанных работ и материалов не входит в цену квартиры, указанную в п.1.5 настоящего договора. Вышеуказанные работы производятся ПОКУПАТЕЛЕМ самостоятельно за свой счет.

7.4 К моменту заключения основного договора купли-продажи, ПРОДАВЕЦ гарантирует, что продаваемая им КВАРТИРА не была никому другому продана, заложена, в споре и (или) под арестом (запрещением) не состояла, в аренду (найм) не сдавалась, правами третьих лиц не обременялась.

7.5 Обязательства ПРОДАВЦА по заключению договора купли-продажи считаются исполненными с даты подписания такого договора.

7.6 Во всем, прямо не предусмотренном настоящим договором, СТОРОНЫ руководствуются ст. 429 ГК РФ и иным действующим законодательством РФ.

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими СТОРОНАМИ.

7.7 Настоящий ДОГОВОР заключён в двух подлинных экземплярах имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой СТОРОНЫ.

8. РЕКВИЗИТЫ И АДРЕСА СТОРОН.

Здравствуйте. Я брала в кредитном кооперативе деньги на покупку дома под материнский капитал на 3 месяца, но во время оформления документов на дом и землю, возникли небольшие трудности, в документе на землю был не полный адрес, поэтому не могли во время отдать документы в пенсионный фонд для перечисления денежных средств в кооператив. В связи с этим в кооперативе было составлено дополнительное соглашение с изменением срока возврата денежных средств. Остальные пункты договора должны были остаться без изменений. Сейчас КПК хочет взыскать с меня проценты за доп. соглашение. Вправе ли они это сделать?

Планирую продать квартиру в РФ иностранцу. Оплата будет через зарубежные банки (у обоих сторон есть счета), в евро. Операция валютная и законна, т.к. плательщик нерезидент. Как правильно указать формулировку, связанную с перечислением денежных средств в договоре, чтобы не нарушать законодательство РФ? формулировка "Покупатель обязуется перечислить Продавцу за квартиру 10 000 Евро, путем перечисления средств на личный счет Продавца" законна?