Возможность и законность обмена долей в квартире при продаже в ипотеку
199₽ VIP
Приобрели квартиру в ипотеку, 3 комнаты 70 кв. Ипотеку закрыли при помощи мат. капитала. В настоящее время решили продать вышеуказанную квартиру. У меня в собственности имеется другая квартира, помешьне 46 кв., хочу договором мены обменять доли детей в этой квартире, на ту что поменьше естественно выделив равнозначные доли в этой квартире. Возможна ли такая сделка, все ли будет законно? Как и где оформляется?
Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.
В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.
Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Семейный кодекс
Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака
близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Кроме того, сделка, совершенная к выгоде малолетнего не может быть признана недействительной.
Гражданский кодекс
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Спросить
Здравствуйте
Да, возможно так поступить
Для совершения сделки по продаже ипотечного жилья нужно вначале выделить доли детям в этом жилье, так как вами был внесен маткапитал и вы давали обязательства, а потом получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу. Разрешение на продажу можно получить от органа опеки и попечительства, если предоставите детям соразмерные доли, в квартире 46 кв.м. тем долям, которые выделены в ипотечном жилье. Если вам орган опеки и попечительства даст разрешение на обмен долей в ипотечном жилье на доли в той, которая меньше, но доли будут соразмерны, то продадите. Как это технический будет выглядеть можно обсудить с органом: например вы выделяете в жилье меньшей площади доли детям, регистрируйте на них доли и предоставляете документы в орган опеки для получения разрешения на продажу ипотечного жилья.
__
В соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023) 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
___
Согласно п.2 ст.37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки, есть некоторые хитрости?
1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
Зарегистрировать право собственности.
5. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.
Спросить
Не хотел отвечать на этот вопрос, но прочел ответы других "консультантов" и просто поразился своеобразному толкованию законов, которое они предложили.
Ни при каких условиях Вы (или другой близкий родственник) НЕ СМОЖЕТЕ обменять доли со своим ребенком. Это просто запрещено законом. С детьми можете заключать только договор дарения в их пользу, а договор мены (обмен) таковым не является.
Поэтому когда пойдете в опеку - они Вам предложат только продажу всей квартиры с одновременным дарением детям долей в другой квартиры. Никакого договора мены (обмена) не будет.
Основания: ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ
Статья 60. Имущественные права ребенка...
3. ...
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)...
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечногоСпросить...
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники НЕ ВПРАВЕ совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве ДАРА или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками...
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, а если квартира будет продана, а деньги равные их долям от продажи положены на счет детям. Возможно ли не выделять доли в другом жилье? В последующем даст ли опека разрешение использовать деньги на строительство дома? Какая практика?
Спросить
Здравствуйте!
Согласно действующему законодательству отчуждение имущества несовершеннолетних может быть произведено с предварительного разрешения органов опеки и попечительства по месту регистрации ребенка.
Продавая долю детей в одном объекте недвижимости вы должны одновременно приобрести путем возмездной сделки долю в другом объекте недвижимости, не меньшей квадратурой и не с худшими условиями. Так же стоит заметить, что согласно ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с близкими родственниками с участием несовершеннолетних запрещены. Следовательно, выкупить доли детей на свое имя или имя супруга вы не можете.
Спросить
Добрый день, Уважаемый клиент.
1)Смотрите, никакого договора мены (обмена) вам органы опеки не одобрят, так как это не правомерно с точки закона.
2)Для вас лишь один вариант имеется, это предоставить предварительный ДКП в органы опеки и оформить договор дарения детям равнозначных долей.
3)Тут по другому просто никак не решить данный вопрос, либо открыть счета детям и положить туда деньги.
Ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ
СпроситьЗдравствуйте! Скажите, а если я просто продам квартиру и положу деньги на счет детям без выделения долей в другом имуществе? Возможен такой вариант? И возможно ли будет воспользоваться деньгами на строительство дома? Разрешает опека? Какая практика?
Спросить
Прежде нужно получить разрешение на продажу, где все эти условия прописать, а уже потом дарить детям доли.
В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). В соответствии со статьей 28 Кодекса к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. В пункте 2 статьи 37 Кодекса закреплено положение, согласно которому опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Следовательно, на родителей (усыновителей) в этом случае распространяются те же правила по распоряжению имуществом ребенка, которые действуют в отношении опекунов.
Спросить
Производил обмен свою 1-комн. Приват. Квартиры на 2-х комн. Муниципальную в июне 2004 года. А если обмен возможен сейчас только приватиз. На приватизиров. И муницип. На муниципальную, то законна ли моя сделка? Хотя договор мены зарегистрирован в департаменте недвижимости. Если нет, то что мне делать, ведь после этого 2-х комн. Квартира уже была приватизирована?
Спасибо.
Хочу обменять 1-комнатную квартиру на 2-конматную с доплатой. Обе квартиры в домах, признанными ветхими. Не запрещено ли это законодательством?
Дом куплен за мат капитал. Доли выделяла на всех членов семьи. У мужа доля арестована за кредиты и алименты (долг по алиментам мне и его бывшей жене) Могу ли я потребовать долю мужа за долг если он согласен на такой обмен
.?
Я и двое моих детей прописаны военном городке, но проживаем в другом месте по временной регистрации.
Мы планируем скоро переехать по месту прописки.
Один из моих детей лежачий инвалид. Квартира по прописке находится на пятом этаже в доме без лифта.
Уважаемые юристы, существует ли возможность обмена квартиры в городке на такую же по метражу, но на первом или втором этаже? Квартира не приватизированная, служебная. Ответственный квартиросъемщик - мой отец, давно на военной пенсии, с матерью в разводе, по месту прописки не проживает уже много лет. На получение квартиры вне городка пока надеяться не приходится.
Если в квартире 1/3 доли принадлежит несовершеннолетнему ребенку, может ли другой собственник продать, обменять, сдать свои 2/3 доли? При этом он не оплачивает свои 2/3 доли коммунальных услуг на протяжении 7 ми лет. Обременение по платежам несу я (как представитель ребенка)
Прошу направить на путь истинный! Мать с братом алкоголики, пьют днём и ночью! Жить с ними невозможно. У меня 1/3 доля 2 х комнатной квартиры. Как мне получить возможность обмена или продажи доли?
У меня в собственности имеется 1/2 часть 1-й квартиры площадью 33,4 м 2., другая 1/2 часть этой квартиры оформлена на несовершеннолетнего ребенка (10 лет), а также на этого несовершеннолетнего ребенка оформлена 1/6 часть в 3-х комнатной квартире площадью 61,5 м 2
Вопросы
1. Можно ли произвести обмен долями, а именно я отдаю ребенку 1/2 часть в однокомнатной квартире, а он 1/6 часть в 3-х комнатной квартире передает мне.
2. Куда необходимо обратиться с этим вопросом, какие документы заполнить, и какие необходимо предоставить.
Примечание: обращались в опеку там устно сказали запрещено до совершеннолетия ребенка, ни каких письменных ответов с отказом не дали.
Добрый день уважаемые юристы!. Срочно нужна помощь! Ситуация такая-2 комн. Квартира поделена по приватизации на 5 долей. 3 взрослых,2 ребенка 17 и 8 лет. На данный момент, 2 взрослых собственника, один из которых состоит на учете в пдн, второй в наркодиспансере, продают свои доли. Уведомление отправили и не дождавшись месяца, выставили их на продажу, по цене, выше предложенной. Законны ли их действия? Или куда можно обратиться с этим вопросом? Как остановить продажу с ненормальными?
Существует ли возможность обмена квартиры (в собственности) на участок ли дом, находящийся в муниципальной собственности, что для этого надо сделать и нужно ли разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний?
Здравствуйте!
Я являюсь собственником 1\3 доли в 2 х-комн квартире, еще одна доля принадлежит сестре, третья - матери. Мать взяла займ под залог своей доли, а выплатить не смогла. И решением суда было выставить ее долю на торги. Судебные приставы арестовали ее долю и должны были выставить на торги. Мы хотим продать всю квартиру целиком и купить раздельное жилье, но средств на выкуп маминой доли у нас нет и на покупку другого жилья тоже. Агентство недвижимости предложило срочный выкуп квартиры, конечно же, дешево. Вопрос - насколько законны данные действия? Можно ли продать такую квартиру? Как происходит подобная продажа в регпалате? Что нужно учесть и проверить?
Может ли брат продать свою долю в квартире за меньшую сумму чем была предложена нам. И как нам узнать, что доля была продана дешевле.
Скажите пожалуйста. Мальчик сирота, сейчас ему 20 лет, есть временная прописка в Чебоксарах, ему дают квартиру, которая находиться очень далеко в Казани. Он инвалид 1 группы стоит на учете в психиатрической больницы. За ним нужен постоянный уход. Можно ли квартиру в Казани обменять на квартиру в Чебоксарах, чтоб мы могли за ним приглядывать. Один он не в состоянии прожить в другом городе.
Сирота. От родителей осталась квартира. Собственник. Есть ли возможность обмена данной квартиры на квартиру в другом городе такой же площади. Не продажа и покупка, а именно через опеку смена квартиры, т.к живу в другом городе.
Добрый день. Скажите пжл. у детей доля 2.3 в бабушкиной квартире мы переехали из деревни продаем дом теперь бабушка отказывается продавать свою долю нам что бы у нас в городе была квартира хотя при переезде даже сумма обговаривалась. Могу ли я как мать продать детские доли в этой квартире и купить другую квартиру выделив им там доли. Так же она не дает прописку детям где они собственники. Что нам делать и как нам быть подскажите пжл, школа требует прописку в городе.
6 комнатная квартира куплена в браке. Собственник по документам и ДКП супруг. Совместных детей нет. После развода имею ли я право. Продавать долю друг другу никто не хочет. Имеет ли право один из супругов вселить детей для фактического проживания (дети совершеннолетние, у них свои дети) от предыдущего брака в эту квартиру без согласия второго супруга.
Я в разводе с мужем 1 год, вместе не проживаем больше 3 х лет, есть несовершеннолетний ребенок. Прописаны мы (я и ребенок) в муниципальной однокомнатной квартире, ответственным квартиросъемщиком в которой является отец бывшего мужа. Кроме нас там зарегистрированы также бывший супруг и его брат. В квартире на данный момент проживает бывший и его гражданская супруга. Свекор живет в другом месте, а брат-в собственной трехкомнатной квартире. Я с ребенком проживаю на съемной квартире, оплату за которую произвожу сама. Супруг выплачивает алименты в размере не более 2000 рублей в месяц, из них 50%-погашение долга. Воспитанием, образованием, лечением ребенка не занимается. Проживать мне и моему ребенку по месту прописки нет возможности, а оплачивать съемную квартиру и содержать самой ребенка очень тяжело. Подскажите, куда мне обратиться и с чего начать, так как по закону я с ребенком имею право проживать по месту прописки, но такой возможности не имею. Есть ли возможность обмена данной квартиры на две комнаты в общежитии, либо предоставлении ребенку отдельной жилой площади?
Решили продать квартиру, собственником которой является не совершеннолетний (15 лет) 1,5 года назад купили за деньги, полученные от прадажи жилья (наследство по завещанию). Квартиру купили за 1,6 млн. Купить хотим за 1,8 млн. Добавив свои средства.
С разрешения опеки эту квартиру продаем взамен приобретаемой с бОльшей площадью.
Вопрос: что с налогами? Будет ли платить сын налог с продажи этой квартиры и покупки новой?
У меня такая ситуация. С мужем в разводе. Есть квартира в ипотеке, разделены по долям. У бывшего мужа 1\2 доля квартиры и у нас с дочерью тоже 1\2 доля квартиры. Могу ли я продать свою и дочери доли и половину ипотеки заносить и оформить уже на покупателя будущего, а бывший муж пусть продолжает платить свою оставшуюся часть по ипотеке?
По ряду должников просужены долги за водоснабжение и водовотведение. Подали мировому судье заявление о выдаче судебного приказа на взыскание пени по ст 155 ЖК РФ и процентов по ст 395 ГК РФ. Мировой судья отказал в связи с тем, что он усматривает по ст 395 наличие спора о праве. О пенях ни слова. Насколько правомочен и законен отказ мирового судьи? Есть ли смысл его оспаривать или подавать иск в СОЮ?
Я приобрела комнату в коммуналке за материнский капитал (у меня 2 детей). В данный момент живу в 3 комнатной квартире, где моя доля 1/5 от квартиры, живем в 1 комнате с детьми и мамой моей. Хотела бы купить или обменять эту комнату в коммуналке на комнату в этой квартире (она принадлежит моему отцу). Так чтобы все прошло официально. Комната в коммуналке находится у меня в собственности около года. Каким образом можно это сделать? Заранее спасибо.
