Легальность включения в договор найма условия о невозврате залога при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя
Снимаем квартиру, наймодатель внес подпункт в договор найма, о том, что внесенный залог за последний месяц проживания, не будет возвращен в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя. Законно ли это?
По общему правилу, такое не допускается, "неосвоенная" часть платы должна быть возвращена, если до истечения срока договор прекращен, и после этого наниматель фактически помещением не пользовался. Однако закон (статья 421 Гражданского кодекса РФ) предусматривает принцип свободы договора, согласно которому стороны в своем договоре могут предусмотреть любые условия по своему усмотрению. Поэтому если к тому моменту, как Вы задали этот вопрос, Вами уже подписаны предложенные наймодателем условия, которые, в принципе, Вас не устраивают, то Вы обязаны выполнять их.
СпроситьНаниматель квартиры через 4 месяца проживания обнаруживает в санузле мокриц. Хочет съехать и требует от наймодателя возврат агентского вознаграждения за непрожитые месяцы. По договору агентское вознаграждение возвращается в случае досрочного рассторжения договора по инициативе наймодателя. В данном случае наймодатель не против проживания нанимателя. Как может быть разрешена данная ситуация?
Сдала квартиру на 11 месяцев. Наниматель внес плату за 1 месяц и гарантийный залог. Просрочил оплату 2 ого месяца на 2 недели, а затем заявил, что доживает этот месяц по депозиту и съезжает. Мои доводы, что Гарантийный залог - это не плата за проживание, игнорируются. В договоре не прописаны условия досрочного расторжения, но есть пункт: " В случае досрочного расторжения Наймодателем договора БЕЗ НАРУШЕНИЙ со стороны нанимателя, Наймодатель возвращает плату за непрожитый период и гарантийный залог". А так же пункт " В случае досрочного расторжения Нанимателем без нарушения Наймодателем условий договора, не возвращается гарантийный залог и плата за найм". Наниматель дважды нарушил условия договора: не внес плату за месяц, предупредил о съезде с квартиры за 2 недели (по договору обязан за 30 дней). Могу я расторгнуть договор, не возвращая остаток залога? Спасибо!
Можете расторгнуть, но вам следует уведомить его в письменном виде. А далее, при подписании соглашения о расторжении договора, вписать отдельным условием то. что по согласию сторон и в соответствии с пунктами.... Договора найма гарантийный залог не возвращается.
Спросить
Не имеете права удерживать "депозит".
В данной ситуации такие условия договора вообще незаконны.
Наниматель правильно считает, что оплачены за счет залога дни аренды квартиры.
Спросить
Можете не возвращать, руководствуясь вторым пунктом: "В случае досрочного расторжения Нанимателем без нарушения Наймодателем условий договора, не возвращается гарантийный залог и плата за найм".
Спросить
В чем незаконность данных условий договора? И законно ли считать гарантийный залог арендной платой? Тогда какие ГАРАНТИИ дает этот залог? Спасибо.
СпроситьВ данном случае гарантийный залог - гарантия исполнения договора со стороны нанимателя, в том числе и на случай его досрочного расторжения по инициативе нанимателя. Все законно, условие о Вашем праве удержать гарантийный залог в случае безосновательного досрочного расторжения сформулировано однозначно.
СпроситьПроживаю по договору найма. Имеется необходимость досрочного расторжения договора найма.
В договоре прописано, что я в случае досрочного его расторжения должен за месяц до выселения предупредить наймодателя и выплатить нанимателю штраф в размере мес. оплаты, Наймодатель же возвращает мне сумму за оплаченный но не прожитый период и страховую сумму. Также прописано, что наймодатель в праве удержать штраф из страховой суммы в случае отказа нанимателя выплатить штраф.
Законно ли требование выплаты мною штрафа в случае если я предварительно за месяц уведомляю наймодателя о желании досрочно расторгнуть договор и оплачиваю этот месяц проживания и есть ли пути, которые позволят мне не выплачивать штраф?
VIP
Исходя из вашего вопроса, думается, что заключенный вами договор найма жилого помещения не соответствует требованиям ЖК РФ. Согласно ст. 687ЖК наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По-видимому, вы относитесь к категории граждан, постоянно проживающих с нанимателем, поэтому имеете такие же права, как и наниматель.
Требование об уплате штрафа незаконно. Общие правила гласят, что неустойка: штраф, пени - применяется за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. ЖК РФ не предусматривает ответственность за досрочное расторжение договора найма. Условия заключенного вами договора значительно ухудшают ваше положение по сравнению с законом, поэтому могут быть признаны недействительными.
Спросить
Здравствуйте,Алевтина! В вашей ситуации надо поступать мудро: если вы не планируете больше проживать , то проплачивать вперед не стоит.Если наймодатель считает, что его права нарушены и вы лолжны заплатить ему штраф, то пусть обращаеться в суд. Во-первых, это будет делать не каждый, так как это довольно хлопотно, во-вторых, в суде можно поставитть вопрос, законны ли предусмотренные штрафы.Не каждый наймодатель пойдет в суд и по той причине, что не каждый отчитывается в налоговой...ему шумиха ни к чему. С уважением,
Спросить
Хочу снять квартиру. Составляю примерный договор найма. Хочу указать пункт, где будет сказано, что случае досрочного расторжения договора по инициативе Наймодателя, Наймодатель должен отдать Нанимателю сумму за неиспользованные дни, например, оплата 30000 р. за месяц, решил меня выселить через две недели проживания, то значит должен 30000/30* (30-14)=16000 р. за оставшиеся дни месяца. Как это более грамотно прописать в договоре? Какую формулировку сделать?
Здравствуйте!
Так и прописать, а в вопросах нюансов вам поможет профессиональный юрист, составление и проверка договора является платной услугой.
СпроситьВ договоре найма жилого помещения сроком на 1 год указан срок предупреждения о расторжении договора - 1 месяц до даты фактического прекращения договора. Как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. В ГК говорится о необходимости предупреждать о расторжении за 3 месяца, если инициатива расторжения исходит от нанимателя. А о досрочном расторжении договора по инциативе наймодателя там вообще речи не идет, если конечно, наниматель не нарушал условия договора. Да и в этом случае делать это предлагается в судебном порядке. Если записанное в договоре найма описанным выше образом противоречит ГК, то чью сторону примет суд в случае возникновения спора?
Уважаемый Андрей.
Давайте "мух отделим от котлет". Из вашего вопроса не ясно кто наймодатель: государство, муниципалитет или коммерческая организация. А это важно.
Я понял речь идёт о договоре социального найма. Так вот Жилищным кодексом РФ не предусмотрено заключение "краткосрочного" договора социального найма.
В соответствии со статьей 49 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Следовательно, иные субъекты не вправе предоставлять гражданам жилое помещение на условиях договора социального найма.
В статье 93 ЖК РФ сформулирован исчерпывающий перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление СЛУЖЕБНОГО жилья. Поэтому другие виды коммерческих организаций, в том числе основанные на частной собственности, имеющие в собственности жилые помещения, не могут предоставлять их своим работникам и по договора специализированного (служебного) найма жилья.
Краткосрочный найм предусмотрен только Гражданским кодексом РФ (а не ЖК РФ)
Это будет договор коммерческого найма жилых помещений по правилам главы 35 Гражданского кодекса РФ.
Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.
Если кто-то попытался "сотворить" что-то своё. Например муниципалите социальный найм сроком на 1 год, прочтите им названные мною статьи.
УСТАНУТ РАСТОРГАТЬ ДОГОВОР.
На "хитросваренных", есть простые нормы закона. Суд примет сторону закона. И как мне представляется наймодатель (если он не частное коммерческое лицо) не сможет расторгнуть договор, иначе чем по основаниям предусмотренным в ЖК РФ.
Успокойтесь и забудьте.... пусть голова болит у "хитросваренных".....
С уважением Тимошенко Владимир Андреевич.
Спросить
Спор о досрочном расторжении договора аренды - права нанимателя и арендодателя на страховой депозит.
18.12.2008 заключён договор аренды на год, уплачено две месячных суммы аренды. Мы - наниматели.
18.01.2009 (сегодня) уведомили (пока что устно) о досрочном расторжении договора с 18.02.2009, то есть за 30 дней, как оговорено в договоре.
По нашей логике, уплаченный "страховой депозит" является платой за последний месяц (18.01-18.02), и сейчас ничего платить не нужно. Арендодатель хочет денег за ещё один месяц, мотивируя это тем, что страховой депозит при досрочном прекращении договора не возвращается и является штрафом. Формулировки в договоре неточные (см. ниже):
* В случае досрочного расторжения Договора по инициативе Нанимателя указанная сумма остаётся у Наймодателя.
* По требованию Наймодателя Наниматель обязуется оставить страховой депозит, составляющий размер ежемесячной арендной платы. В случае досрочного расторжения Договора на инициативе Нанимателя указанная сумма остаётся у Наймодателя. Данная сумма является платой за последний месяц найма помещения.
Кто прав? Можем ли мы жить ещё один месяц (18.01-18.02.2009) с момента уведомления о расторжении? Как объяснить это арендодателю, чтоб он не хотел незаслуженных денег? Как проводить процедуру разрешения кофликта, если по-хорошему не получится?
Спасибо.
А у Вас уже по хорошему не получается. Наймодатель, скорее всего, обратится в суд, где не сможет доказать, что т.н. "страховой депозит" рассматривается, как штраф, к тому же, как следует из содержания договора, совершенно безосновательно. Рекомендую дать наймодателю письменный ответ, с обоснованием Вашей позиции, относительно требуемой им суммы. Пока же Вы можете и далее проживать в квартире.
СпроситьЯ заключала договор найма жилого помещения, предоплата (аванс) составила 13000 руб, наймодатель разорвал договор досрочно, при этом не были предоставлены все жилищные условия прописанные в договоре. Согласно п 4.2. В случае досрочного расторжения Договора по инициативе наймодателя, Наймодатель обязан выплатить сумму за проживание Нанимателю, полученную авансом, в момент подписания соглашения о расторжении договора могу ли я потребовать возместить мне мат ущерб в размере полной стоимости предоплаты, а именно 13000 руб?
Уточняю ранее заданный вопрос - речь в нем идет о договоре найма между двумя физическими лицами, а не о договоре социального найма. Вот тот вопрос.
В договоре найма жилого помещения сроком на 1 год указан срок предупреждения о расторжении договора - 1 месяц до даты фактического прекращения договора. Как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. В ГК говорится о необходимости предупреждать о расторжении за 3 месяца, если инициатива расторжения исходит от нанимателя. А о досрочном расторжении договора по инциативе наймодателя там вообще речи не идет, если конечно, наниматель не нарушал условия договора. Да и в этом случае делать это предлагается в судебном порядке. Если записанное в договоре найма описанным выше образом противоречит ГК, то чем будет руководствоваться суд рассматривая спор - пунктом договора или ГК?
Уважаемый Андрей!
В Вашем случае следует заявлять в суд иск о выселении нанимателя в связи с истечением срока договора найма. А речи о расторжении договора быть не может, поскольку он прекратил свое действие, что расторгать? И его действительно надо предупредить о Вашем отказе в пролонгации договора, поскольку наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора.
Спросить
Уважаемый Андрей.
Правило о предварительном предупреждении за три месяца императивно. Этот срок не может быть ни сокращен, ни увеличен. Но этот срок касается лишь права нанимателя на досрочное расторжение договора.
Наймодатель имеет право на досрочное судебное расторжение договора найма только в случаях, указанных в ч.2-4 ст.687 ГК РФ.
С уважением,
адвокат Арнст Елена Викторовна
Спросить17 августа мною был заключен договор найма жилого помещения до 25 июля 2012 года.
В Договоре содержится следующий пункт:
В случае досрочного расторжения настоящего Договора Наймодателем, при соблюдении Нанимателем всех условий настоящего Договора, Наймодатель обязуется выплатить Нанимателю неустойку в размере месячной платы за найм, а также вернуть разницу между внесенной, но неиспользованной платой за найм.
Таким образом, Договор предусматривает возможность его расторжения ПО ИНИЦИАТИВЕ НАЙМОДАТЕЛЯ (при исполнении Нанимателем всех условий).
До истечения срока действия Договора ответчик прислала мне письмо с намерением расторгнуть Договор в связи с нарушением мною пунктов Договора.
Поскольку Договор исполнялся мною в полном объёме, это письмо я воспринял как расторжение Договора ПО ИНИЦИАТИВЕ НАЙМОДАТЕЛЯ.
В суде представитель ответчика сослалась на ст. 687 ГК РФ, сформулировав её в следующем виде: ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МОЖЕТ БЫТЬ РАСТОРГНУТ ПО ИНИЦИАТИВЕ НАЙМОДАТЕЛЯ ТОЛЬКО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ.
Таким образом, по мнению представителя ответчика Договор действует и по сей день.
Вопрос:
Считается ли Договор найма расторгнутым на данный момент и обязан ли Наймодатель выплачивать неустойку - в случае, если будет установлено, что все условия Договора мною были соблюдены?
А что у вас написано в договоре аренды именно в части возможности его расторжения:по соглашению сторон или в судебном порядке?
если подходить к вашему вопросу более общими понятиями, то пока договор не расторгнут в судебном порядке, то он действует до вынесения решения.
СпроситьВладимир, я потерял ваш второй вопрос. Поэтому просьба его продублировать на почту, которая указана внизу письма. Поэтому отвечаю вам по памяти. Если у вас в договоре есть положения о досрочном расторжении договора по обоюдному согласию сторон- то такой вариант допускается и расторжения в судебном порядке не требуется. Тогда составляется соглашение,которое подписывается обеими сторонами. Если же согласие не достигнуто - то только в судебном порядке. А пока суд решение не примет - то до принятия решения по делу, договор считается действующим.
Спросить
